Истек срок аренды земельного участка что делать

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Истек срок аренды земельного участка что делать". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

О заключении договора аренды земельного участка на новый срок

Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Электронные версии изданий

ОПЕРАТИВНОСТЬ

Подписчик читает издание ПЕРВЫМ, сразу же после его подписания в печать.

АРХИВ ИЗДАНИЯ

Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).

PDF номеров издания

Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.

Получить разрешение на строительство на земельном участке не получится, если его собственник уже отказался от исполнения договора аренды земли

При расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя прекращается обязанность арендатора совершать в будущем действия, которые предусмат­ривались договором. Сохраняют силу лишь те условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения, в том числе обязанность арендатора возвратить имущество (Определение ВС РФ от 30.01.2015 № 301-ЭС14-1773 по делу № А43-15911/2013).

В сентябре 2012 г. общество (далее — заявитель, общество, арендатор) заключило с администрацией города (далее — ответчик, арендодатель) договор аренды земельного участка для строительства нежилого здания. Стороны определили срок действия договора до 27 апреля 2013 г.

По истечении этого срока арендодатель направил обществу письмо, в котором заявил о прекращении договорных отношений по причине невыполнения арендатором обязательств по заключению и исполнению инвестиционного проекта. Арендатор получил уведомление 13 мая 2013 г., и в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ спустя три месяца договор прекратил свое действие.

В июле 2013 г., за месяц до дня прекращения договора, общество обратилось в администрацию города с заявлением о выдаче разрешения на строительство нежилого здания на арендованном участке. И приложило к заявлению договор аренды. Однако ему было отказано в выдаче разрешения в связи с отсутствием правоустанавливающего до­кумен­та на земельный участок.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в суд.

­Судебное разбирательство

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

К полномочиям органов местного самоуправления относится в том числе выдача разрешения на строи­тельство (п. 1 ст. 8 ГрК РФ).Такое разрешение подтверждает соответствие проектной до­кумен­тации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Для получения разрешения на строи­тельство застройщик направляет заявление о его выдаче в уполномоченный орган. К заявлению прилагается правоустанавливающий до­кумен­т на земельный участок (ч. 7, 9 ст. 51 ГрК РФ). Орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения при отсутствии таких до­кумен­тов, их несоответствии требованиям градостроительного плана земельного участка, в случае получения разрешения на строительство линейного объекта, который не соответствует требованиям проекта планировки территории и проекта ее межевания, а также если до­кумен­ты не соответствуют требованиям, устанавливаемым в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ).

К заявлению о выдаче разрешения на строительство заявитель приложил договор аренды земельного участка, который должен был прекратить свое действие спустя месяц после подачи заявления о выдаче разрешения на строительство. Поскольку уведомление о прекращении договорных отношений было получено заявителем 13 мая 2013 г., то в силу ст. 610 ГК РФ договор прекратил свое действие 13 августа 2013 г., то есть по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Следовательно, договор не может рассматриваться как правоустанавливающий до­кумен­т на земельный участок.

Арбитражный апелляционный суд удовлетворил жалобу истца, решение отменил, а требования заявителя удовлетворил.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по нему. Договор, в котором отсутствует такое условие, считается действующим до определенного в нем момента окончания сторонами обязательства (ч. 3 ст. 425 ГК РФ). При этом ГК РФ не относит истечение срока действия договора к основаниям прекращения обязательства.

Судьи обратили внимание, что стороны по договору аренды прямо не предусмотрели, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств, следовательно, договор продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства — возведения на территории земельного участка нежилого здания и его ввода в эксплуатацию.

Кроме того, окончание срока аренды не освобождает стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по нему. Соглашение о расторжении данного догово­ра арендодатель и арендатор не подписывали. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отношения по договору аренды сохраняли силу и на момент обращения общества с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Суд не принял в качестве основания для отказа в выдаче разрешения на строительство и то обстоя­тельство, что договор аренды не является до­кумен­том, позволяю­щим осуществлять строительство, поскольку его завершение невозможно до момента истечения срока аренды (п. 13 ст. 51 ГрК РФ).

Кассационная инстанция не нашла оснований для отмены постановления апелляционного суда и оставила жалобу ответчика без удовлетворения.

Правовой режим земель в период строительства имеет особеннос­ти, установленные земельным законодательством. Так, в ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию, если срок освоения предусмотрен договором. А основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в таких целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или догово­ром. Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении этого договора, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08).

Позиция Верховного Суда

Верховный суд РФ отменил постановления апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда оставил в силе. По мнению судей, первая инстанция сделала обос­нованный вывод о том, что спорный договор аренды не может рассматриваться в качестве правоустанавливающего до­кумен­та на земельный участок.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными нормативно-правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 1, 2 ст. 407 ГК РФ).

Закон предусматривает два способа прекращения обязательства по требованию одной из сторон до­говора: односторонний отказ от исполнения обязательств (ст. 310, п. 1 ст. 450 ГК РФ) и расторжение договора в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Арендодатель воспользовался односторонним отказом.

Читайте так же:  Как взыскать алименты с неработающего официально отца

Судьи обратили внимание на положения постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее — постановление № 35). Когда односторонний отказ допус­кается законом или соглашением сторон, он влечет те же последствия, что и расторжение договора по решению суда, следовательно, правовые позиции этого постановления подлежат применению по делу (п. 2 постановления № 35).

Из пунк­тов 3 и 8 постановления № 35 следует, что по смыслу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. Вместе с тем условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды), сохраняют свое действие. При расторжении договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разум­ный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При расторжении договора аренды взыс­канию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня его фактического возвращения, а также убытки и неустойка за просрочку исполнения арендатором всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, при отказе от договора аренды недвижимого имущества обязательства сторон прекращаются, за исключением обязанности по возврату предмета аренды и уплаты платежей за пользование имуществом. Вывод судов о том, что у арендатора земельного участка сохраняется обязательство по строительству объекта, по мнению судей экономической коллегии ВС РФ, является необоснованным.

Кроме того, срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить вне зависимости от воли сторон. Поскольку определенная сторонами цель арендных отношений — строительство объекта — не является событием, которое должно неизбежно наступить, суд апелляционной инстанции необос­нованно признал договор действую­щим до окончания строи­тельства. Если такое обстоятельство возникло, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 4 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Что делать, когда срок договора аренды земельного участка истек, а объект еще не построен?

Недавно в Юридический центр Татьяны Шипковской обратилась компания-застройщик с такой проблемой. Фирме был выделен земельный участок под строительство автомойки. Сам договор на руки арендатором был получен лишь два года спустя с момента получения распоряжения (юристы на стадии заключения договора с администрацией города не привлекались). Когда арендатор получил на руки договор, срок его действия был указан 11 месяцев.

В указанный в договоре срок компания не смогла получить разрешение на строительство. Сначала был получен отказ по причине недостатков проектной документации. Затем срок проектирования затянулся по разным обстоятельствам.

В итоге, на момент обращения в Юридический центр срок договора истек. В выдаче разрешения на строительство было отказано. Ситуация для заказчика усугублялась еще и тем, что фактически уже были произведены большие затраты как на проектирование, так и на освоение самого земельного участка. Участок огорожен серьезным забором, произведена его вертикальная планировка, возведено вспомогательное сооружение.

Несмотря на все проблемы, законодательство позволяет в данной ситуации быть спокойным за то, что земельный участок останется в распоряжении застройщика.

Отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются частью второй Гражданского кодекса РФ и Земельным кодексом РФ.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды относится к реальным договорам. Это означает, что такой договор является заключенным с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора.

В соответствии с п.1 ст.611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Указанная статья не содержит требования относительно того, каким именно документом фиксируется факт передачи имущества от Арендодателя к Арендатору. О факте передачи имущества может быть сделано указание в тексте договора. Но чаще всего, при сделках с недвижимым имуществом, факт приема-передачи объекта закрепляется актом приема – передачи. Наличие такого акта является доказательством начала арендных отношений. С момента, указанного в акте, начинает начисляться арендная плата. Если имущество было передано ранее, чем заключен договор, то о факте передачи делается указание в тексте договора. Таким образом, факт передачи имущества арендатору должен быть задокументирован посредством составления акта приема-передачи.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако, на практике нередки случаи, когда арендатор не возвращает арендованное имущество, продолжает им пользоваться, уплачивает арендные платежи. Гражданский кодекс устанавливает правовые последствия таких действий арендатора.

Так, пунктом 2 ст.621 Гражданского кодекса РФ определено следующее: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

[1]

В соответствии со ст.610 Гражданского кодекса РФ возобновление договора означает, что он сохраняет свое действие и становится договором, заключенным не неопределенный срок.

Какие признаки свидетельствуют о том, что договор аренды, заключенный с нашим клиентом, является возобновленным на неопределенный срок?

Во-первых: факт пользования арендованным земельным участком арендатором. Арендатор ведет работы, вносит арендную плату.

Во-вторых, отсутствие возражений со стороны Арендодателя. Из текста статьи 621 Гражданского кодекса РФ однозначно вытекает, что при наличии возражений они должны быть недвусмысленно доведены до сведения арендатора. Отсутствие соответствующего документа означает в данном случае отсутствие возражений, т.е. присутствует второе условие возобновления договора на неопределенный срок.

В-третьих, отсутствует акт приема-передачи имущества от арендатора к арендодателю. Передача имущества Арендатору оформляется актом приема-передачи. Аналогично, возврат имущества Арендодателю оформляется таким актом приема-передачи имущества. Дата такого акта является датой, после которой прекращаются платежи по аренде. Дата, указанная в акте, является датой исполнения обязанности по возврату имущества. Отсутствие такого акта приема-передачи означает, что имущество продолжает находиться в пользовании арендатора.

Требуется ли подтверждение факта возобновления договора? Мы рекомендовали нашему клиенту обратиться в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации возобновленного договора аренды. Решением регистратора в такой регистрации отказано по причине, что данный договор не подлежит регистрации. Возобновленный договор не содержит срока действия, и поэтому регистратор не имеет возможности оценить, заключен ли договор на срок более года, или на меньший срок. Косвенно данный документ служит доказательством возобновленности договора.

Читайте так же:  Как составить расписку в получении денежных средств по договору займа

Может возникнуть вопрос: есть ли необходимость обращения в суд с иском о признании такого договора возобновленным? Полагаем, что в данном случае такой необходимости нет. Обязательным условием для обращения в суд является факт наличия нарушения или оспоренного права истца. То есть, до того момента, пока истец не столкнулся с ограничением своего права аренды, ему просто незачем тревожить арбитров. Просто нужно засучить рукава и начать строительство на арендованном земельном участке.

Может возникнуть вопрос: возобновленный договор может быть во всякое время расторгнут Арендодателем. А вот в этом случае действительно будет повод посудиться. И если вдруг такое произойдет, то наши юристы знают, как отстоять в суде права арендатора в данной ситуации.

Истек срок аренды земельного участка что делать?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июня 2014 г. N Ф04-5544/14 по делу N А70-9690/2013 (ключевые темы: истечение срока договора — неопределенный срок — заключение договора аренды — арендодатель — новый срок)

г. Тюмень
25 июня 2014 г. Дело N А70-9690/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В.

судей Сириной В.В.

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Простор» на решение от 10.12.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Безиков О.А.) и постановление от 02.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричёк Ю.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А70-9690/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Простор» (625056,г. Тюмень, д. Метелева, проезд Воронинские горки, 194, ОГРН 1027200846672, ИНН 7203065060) к департаменту земельных ресурсов администрации г. Тюмени (625002, г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, 24, ОГРН 1027200857980, ИНН 7202029213) о признании незаконным отказа в продлении договора N 80/37 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 29 030:0304, данного письмом от 25.03.2013 N14-06-503.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Простор» — Макаров В.Н., по доверенности от 30.01.2013

общество с ограниченной ответственностью «Простор» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к департаменту земельных ресурсов администрации г. Тюмени (далее — департамент) о признании незаконным отказа в продлении договора N 80/37 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 29 030:0304, данного письмом от 25.03.2013 N14-06-503.

Решением от 10.12.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 02.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований отказано.

Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

В кассационной жалобе общество ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права; судами применен не подлежащий применению пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а также постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.

Общество полагает, что спорный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ;

от департамента не поступало возражений в связи с использованием спорного имущества обществом.

В судебном заседании представитель общества поддержал свои доводы.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов по настоящему делу, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что 27.11.2008 между сторонами заключен договор N 80/37 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 29 030:0304 (далее — договор).

Срок договора определен сторонами с 10.10.2008 по 09.09.2009.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что договор считается расторгнутым по истечении срока действия при отсутствии соглашения о его продлении.

27.02.2013 общество обратилось в департамент с предложением о заключении дополнительного соглашения о продлении договора.

Департамент письмом от 25.03.2013 N 14-06-503 отказал обществу в связи с истечением срока действия договора.

Считая действия департамента по отказу в продлении договора незаконными, общество обратилась в суд с настоящим заявлением.

Арбитражные суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из отсутствия в деле доказательств наличия заключенного между сторонами соглашения о продлении договора, а также уведомления о необходимости продлении договора или намерении заключения нового договора, направленного в адрес департамента в установленный договором срок.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 статьи 264 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания пунктов 5.1, 7.1, 7.2 договора следует, что общество было вправе заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее истечения срока договора. При этом все изменения, дополнения к условиям настоящего договора осуществляются на основании письменного соглашения сторон, за исключением случаев предусмотренных пунктом 3.4 настоящего договора. Продление и расторжение договора осуществляется по соглашению сторон (за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором).

Читайте так же:  Срочный трудовой договор по соглашению сторон

Соответственно, в силу статьи 425 ГК РФ обязательства сторон из договора прекратились по истечении срока, на который он был заключен.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка либо выкупить его не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок либо продать его.

Вывод арбитражных судов в указанной части соответствует позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.

Кроме того, согласно изложенным в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснениям, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Учитывая, что обществом не представлены доказательства передачи спорного земельного участка третьему лицу, суды двух инстанций обоснованно признали, что оспариваемыми действиями департамента права общества не нарушены.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Согласование сторонами договора аренды его автоматического прекращения по истечении срока аренды (п.2.3) препятствует применению в рассматриваемом случае правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленный частью 2 статьи 621 ГК РФ.

Из вышеуказанных условий договора следует, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. Использование арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора не может быть признано в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений, в связи с чем положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом случае применению не подлежат.

Видео (кликните для воспроизведения).

Кроме того, судами установлено отсутствие в деле доказательств согласия собственника земельного участка на продолжение пользования имуществом.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствует нормам права и обстоятельствам дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, повторяют доводы апелляционной жалобы и им дана верная правовая оценка, а поэтому не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Нарушений судом норм материального и процессуального права кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Согласно пункту 15 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» при подаче кассационных жалоб на судебные акты по заявлениям о признании ненормативного правового акта недействительным государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от размера государственной пошлины, установленного подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, то есть в размере 1 000 руб. для юридических лиц.

В силу статьи 104 АПК РФ и пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная при подаче кассационной жалобы государственная пошлина в размере 1 000 руб. подлежит возвращению обществу из федерального бюджета.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

решение от 10.12.2013 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 02.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-9690/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Простор» из федерального бюджета 1 000 (одна тысяча) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 20.05.2014 N 1442. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Н.В. Орлова
Судьи В.В. Сирина
С.Н. Тамашакин

Обзор документа

Арендатор предложил арендодателю заключить допсоглашение о продлении договора аренды земельного участка. Но ему было отказано в связи с истечением срока действия договора.

Кассационная инстанция согласилась с нижестоящими судами, которые не удовлетворили иск арендатора о признании такого отказа незаконным.

Обязательства сторон из договора прекратились по истечении срока, на который он был заключен.

Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить участок в аренду на новый срок.

В соответствии с ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По смыслу этой нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В договоре аренды предусматривалось, что он считается расторгнутым по истечении срока действия при отсутствии соглашения о его продлении. Такое условие препятствует применению в данном случае нормы ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок.

Из условий договора следует, что его продление на неопределенный срок по истечении срока действия исключается при любых обстоятельствах. Использование арендатором земельного участка по истечении срока действия договора не может быть признано в качестве продления договора на неопределенный срок. Либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений. В связи с чем в рассматриваемом случае норма о возобновлении договора на неопределенный срок не применяется.

В деле отсутствуют доказательства того, что собственник земельного участка согласился на продолжение пользования имуществом.

Истек срок аренды земельного участка что делать?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Для объектов незавершенного строительства, в случае если срок аренды был уже продлен, но строительство так и не завершено, применима ст. 239.1 ГК РФ.
В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Застройщик же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. п. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Что будет с объектом незавершенного строительства, если государственный орган не подаст иск о его истребовании?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Читайте так же:  Понятие авторских прав их виды и содержание

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.


Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Как продлить аренду земельного участка под индивидуальное жилое строительство – оформление документов, порядок действий

Чтобы построить себе жилой дом, нет необходимости иметь в собственности землю. Его строительство можно выполнять на арендованном участке.

При истечении срока возникает вопрос, как продлить аренду земельного участка под ИЖС. На этом этапе вложены деньги в благоустройство земли, строительство жилья и вспомогательных строений. Важно правильно оформить продление договора, чтобы сохранить права на землю и строящийся (или уже построенный) жилой дом.

Как продлить аренду земли под ИЖС?

Для пролонгации необходимы законные основания. Продление выполняется после подачи ходатайства вместе с пакетом документов, о которых мы расскажем подробнее ниже. Они подаются на рассмотрение в местные органы власти.

После изучения документов выносится решение о продлении или прекращении аренды участка.

Можно ли продлить срок?

Когда возникает вопрос о продлении действия арендного договора, то возможны следующие варианты дальнейшего развития событий:
  1. Договор будет продлен, строительство частного дома продолжится;
  2. Участок вместе с недостроенным зданием выставляется на аукцион. Его покупает тот, кто предложит наибольшую цену;
  3. Если в договоре было предусмотрено автоматическое продление аренды, то он будет продлен без каких-либо действий по оформлению.

Важно отметить, что в большинстве случаев арендодателем являются муниципальные власти.

При продлении договора застройщику в предусмотренных законодательством случаях даётся преимущественное право аренды земли. В остальных ситуациях происходят аукционные торги, в которых право заключить сделку получает от местной власти победитель.

Его получают также те, кто строительство не закончил. Однако в последнем случае продление делается однократно. Второй раз, если дом построен не будет, оно не предоставляется.

Кто имеет право на продление аренды?

Если был арендован участок под строительство частного дома у государства, то срок аренды составляет 20 лет в соответствии с п. 8 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ. Подразумевается, что за указанное время будет полностью выстроен и оформлен частный жилой дом.

Иногда стройку не окончили к сроку — она находится на середине или, например, вообще не начиналась.

В зависимости от существующей ситуации законодательство предусматривает такие варианты:

  1. Однократное право на продление имеет застройщик, который ведёт строительство дома, но не закончил.
  2. Владелец полностью построенного жилого здания.

Они получают право преимущественного продления. Это означает, что, рассматривая желающих заключить арендное соглашение на участок, такую возможность сначала предоставляют прежнему арендатору. Если он откажется, тогда будут рассмотрены другие кандидатуры.

Условия для пролонгации

Продление срока действия происходит в следующих ситуациях:
  1. Строительство жилого дома на участке происходит, но оно не закончено. При этом проведено его официальное оформление. Дополнительно требуется, чтобы это было однократное продление.
  2. Дом полностью построен, сдан в эксплуатацию, все необходимые документы на него оформлены, регистрация осуществлена.

В первом случае разрешается провести однократное продление сроком на три года.

Во втором – продление происходит регулярно на основе обращения арендатора к местным властям.

Законодательный аспект

В 2015 году были приняты изменения в законодательство, в результате которых усилились требования к тем, кто строит дом на арендованной земле. Теперь в том случае, если строительство не начиналось, местные власти имеют право предложить участок новому хозяину с использованием аукциона.

В 2015 году в Гражданском Кодексе была введена статья 239.1, в которой предусмотрено, что недостроенные объекты после окончания срока аренды могут быть отобраны у владельца и проданы.

Действия при истечении арендного срока

Если арендодатель имеет право на продление прежнего соглашения и администрация согласна, то происходит пролонгация аренды. Иначе земля выставляется на аукционные торги на общих основаниях.

Обращаются в земельный отдел, предоставляя нужный пакет документов. Сделать это необходимо до того, как истечёт прежний арендный договор.

Порядок продления аренды земли под ИЖС

Для проведения оформления нужно предпринять такие действия:

  1. За 30 дней до конечного срока предстоит обратиться к главе местной администрации с заявлением о продлении.
  2. Нужно предоставить дополнительно все относящиеся к аренде и удостоверяющие личность документы.

После этого обращение будет рассмотрено и в результате принято решение.

Особенности подачи заявления

Заявление оформляется в виде ходатайства, где формулируется просьба о продлении существующих арендных отношений. Бумагу сдают в земельный отдел местного муниципалитета. Ее отдают в канцелярию вместе с подготовленным пакетом документов.

Важно, чтобы начало нового договора не происходило в течение действия прежнего арендного соглашения. В этом случае суд признает вновь подписанный документ не имеющим юридической силы.

Какие требуются документы?

При обращении в администрацию нужно подавать пакет документов. В нем должны присутствовать:

  1. Ходатайство о продлении аренды.
  2. Ксерокопии личных документов заявителя. Необходим паспорт, данные в нем должны соответствовать тем, которые указаны в договоре. Если, например, производилась смена фамилии, то соответствующие документы должны быть также включены в этот пакет документов.
  3. Подается копия действующего договора, о продлении которого идет речь.
  4. Если оформлением занимается представитель, то должна быть соответствующая доверенность.

Этот комплект документов подается в местную администрацию для рассмотрения.

Составление письменного обращения к арендодателю

Подается ходатайство с просьбой о том, чтобы срок действия арендных отношений был продолжен.

Читайте так же:  Какая ответственность грозит за поддельную регистрацию

Этот документ должен содержать следующую информацию:

  1. В верхней части листа справа указывают, к кому производится обращение. Здесь пишут данные руководителя администрации и его должность. Затем надо зафиксировать от кого подается ходатайство.
  2. В первой части ходатайства указывают данные об участке земли, информацию о заключенном ранее арендном соглашении, срок, на который оно было заключено и дату прекращения его действия.
  3. Формулируется просьба о разрешении продлить аренду земли. Указывают желаемый период действия нового договора и дату, до которой он будет действовать.
  4. Арендатор, если он не закончил строительства жилого дома, информирует о планах строительства и сроках исполнения.

На какой срок составляется договор?

Срок действия арендного договора на участок для строительства дома составляет 20 лет. В некоторых случаях он может оформляться пожизненно. Допускается использование меньшего срока. Если договор имеет длительность менее 1 года, нет необходимости регистрировать в Едином реестре прав собственности на недвижимость. Более длительное арендное соглашение подлежит обязательной регистрации.

Как устанавливается размер арендной платы?

Арендная плата зависит от расположения участка и наличия коммуникаций. Обычно при аукционных торгах она первоначально составляет 1,5% от кадастровой стоимости.

В процессе аукционной процедуры она может быть повышена. Окончательное решение по величине платы принимают местные власти.

Регистрация нового договора – нюансы

В ходатайстве может быть выражено желание купить арендуемую землю. Выкуп происходит в соответствии с кадастровой ценой на нее.

Если муниципальные власти ответят согласием, то после поступления денег за участок, новый хозяин должен оформить право собственности в Едином реестре. После окончания этой процедуры он станет полноправным владельцем земельной недвижимости.

Пример договора аренды

При составлении договора аренды обязательно должна быть указана информация:

  1. Необходимо точно указать, какая территория является предметом соглашения: указать адрес, назначение.
  2. Фиксируется срок аренды и дата окончания действия подписанного документа.
  3. Информация о наличии или отсутствии объектов на участке.
  4. Есть ли какие-либо обременения или ограничения на эту недвижимость.

При составлении арендного соглашения должны быть рассмотрены:

  1. Права и обязанности договаривающихся сторон.
  2. Причины, по которым договор может быть расторгнут и порядок действий в этом случае.
  3. Меры ответственности при нарушении положений документа.
  4. Возможность продления договора и то, как это необходимо оформить.
  5. Фиксируется порядок действий при разрешении возможных спорных ситуаций.

Перед тем, как подписать документ, арендатор должен внимательно его изучить. В статье дана ссылка на образец документа, который можно скачать здесь.

Изменения на 2019 год по аренде земельного участка

В 2019 произошли изменения Закона о земельном кадастре. Теперь собственникам необходимо обеспечить регистрацию в Едином реестре прав собственности на недвижимости. В противном случае земля может перейти в собственность муниципальных органов власти.

[2]

Основания для отказа в продлении

Отрицательное решение по пролонгации аренды может быть принято в следующих случаях:

  1. Отсутствуют законные основания для продления.
  2. Имело место недобросовестное использование земельной недвижимости.
  3. То, что на участке делал арендатор, не соответствует категории и целевому назначению земли.
  4. Имели место нарушения законодательства.

Причины отказа должны быть указаны в ответе арендатору на поданное ходатайство.

Что делать, если администрация отказывает?

Встреча с главой администрации для подтверждения добросовестного использования земли

В ответ на ходатайство местная администрация принимает соответствующее решение. Оно может быть отрицательным. В таком случае у арендатора есть возможность обратиться в судебные органы для защиты своих прав. Это можно сделать в десятидневный срок. Обращение нужно сделать по месту нахождения участка земли.

В полученном отказе должно быть приведено обоснование, которое будет оспариваться иском в суд.

При этом будет необходимо доказать, что в течение предыдущего срока земля использовалась добросовестно и в соответствии с нормами законодательства.

Если суд примет решение в пользу арендатора, то оно будет юридическим основанием для продления договора.

При возникновении такой ситуации наилучшие шансы на успех будут при условии обращения к профессиональному юристу.

Варианты продления договора аренды земельного участка

Продление может быть оформлено в одном из следующих случаев:

  1. Договор, срок которого подошел к концу, предусматривал, что пролонгация происходит автоматически.
  2. Если обстоятельства перезаключения соглашения имеют нестандартный характер, то основанием может быть распоряжение главы местной администрации.
  3. Иногда оформление происходит на основе решения суда.
  4. В том случае, когда законодательство позволяет продлевать соглашение без использования аукционной продажи земли.

По способу оформления пролонгация может быть оформлена:

  1. Продление уже действующего договора.
  2. Подписание дополнительного соглашения к действующему договору.
  3. Подписание нового документа.

Последний вариант удобно использовать, если условия аренды претерпели существенные изменения.

[3]

Договор аренды без проведения торгов

Продление договора при наличии законных оснований осуществляется без использования торгов. В том случае, когда такое право отсутствует, земля выставляется на аукцион на общих основаниях. При продлении прежнего соглашения цена аренды обычно не меняется. При заключении нового договора она может быть другой, определённой с учётом новых обстоятельств.

При получении права аренды через аукцион, происходят торги, на которых участники будут повышать цены. Чтобы получить право подписать документ. В этом случае плата будет максимальной.

Выкуп участка из аренды

При оформлении арендного договора в ходатайстве можно указать желание выкупить землю. При рассмотрении пакета документов местной администрацией будет принято решение по этому поводу.

Право выкупа предоставляется при условии, что дом полностью построен и право собственности на него зарегистрировано в Едином реестре.

При аренде земли для ИЖС важно осуществить строительство в нужные сроки. Тогда с пролонгацией не будет проблем. Если работа не закончена, то продление возможно только в случаях, предусмотренных законодательством.

О выкупе участка из аренды подробнее в данном видео говорит юрист:

Видео (кликните для воспроизведения).

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источники


  1. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2015. — 154 c.

  2. ред. Качанов, А.Я.; Забарин, С.Н. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам; М.: СПАРК; Издание 2-е, перераб. и доп., 2011. — 389 c.

  3. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.
  4. Малько, А.В. Проблемы теории государства и права. Учебник / А.В. Малько. — М.: Юрлитинформ, 2012. — 802 c.
  5. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Магистр-Пресс, 2004. — 472 c.
Истек срок аренды земельного участка что делать
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here