Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Оценка стоимости права аренды недвижимости

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ собственник (или иной законный правообладатель) вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды.

Объектом аренды могут быть любые «непотребляемые» вещи и предметы. К «непотребляемым» вещам закон относит:

«. земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования».

Сразу следует отметить, что свойство «непотребляемости» не учитывает постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа (потери стоимости объекта в результате действия времени и факторов внешней среды). Действительно, у зданий и сооружений физический износ происходит в течение очень длительного времени (иногда более 50-100 лет) и этот процесс в корне отличается от использования (потребления) бензина, электроэнергии, продуктов питания и т.п.

Сдача в аренду недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования объектов недвижимого имущества. Аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимость, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в полезных площадях.

Заключая договор аренды объекта недвижимости, арендатор приобретает права пользования и владения объектом, а иногда арендатор получает только право пользования (в зависимости от условий конкретного договора аренды).

Право аренды, точнее совокупность прав, полученных арендатором по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота. В частности, право аренды может быть продано. Но для продажи (или иных форм отчуждения) права аренды необходимо установить стоимость этого права. Это предусмотрено «Законом об оценочной деятельности в РФ» 135ФЗ, который прямо разрешает проводить оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав.

На чем строится оценка права аренды недвижимости? В первую очередь, такая оценка строится на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Действительно, нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает?

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

То есть, при проведении анализа арендного договора необходимо обратить внимание на условия, которые дают преимущества арендатору по сравнению с общей рыночной ситуацией.

Для выявления этих преимуществ при анализе договора необходимо четко выделить следующие условия договора:

  • условия оплаты (сумма, сроки и порядок платежей, возможность зачета иных расходов арендатора в арендную плату, порядок начисления штрафов и пени);
  • характеристики объекта аренды (площадь, этаж и этажность, качественные характеристики конструктивных элементов и отделки, местоположение, удобство подъезда, инфраструктура района и прилегающей территории);
  • срок действия договора аренды, условия расторжения и пролонгации;
  • дополнительные права арендатора — например, право выкупа объекта аренды, право проведения перепланировки или иных изменений.

Фактически, оценка стоимости прав аренды – это перевод значимых положений договора аренды, описанных языком юридических формулировок и интерпретируемых заинтересованными сторонами как преимущества или недостатки, в количественные (денежные) показатели, определяющие стоимость этой совокупности прав.

Но как перевести качественные характеристики арендного договора в количественные? Рассмотрим основные возможные преимущества арендного договора и покажем, как их можно измерить в денежном эквиваленте.

Самое распространенное преимущество – это преимущество в величине арендной ставки. Действительно, если договором аренды предусмотрена ставка аренды ниже рыночной, то это явное преимущество может быть выражено в терминах стоимости. Сделать это достаточно просто — нужно рассчитать сумму экономии за период аренды и дисконтировать ее по правилам расчета текущей стоимости будущих доходов – таким образом мы получим текущую стоимость (то есть стоимость на дату оценки) данного преимущества. Если это преимущество единственное и договор аренды не содержит условий, ухудшающих положение арендатора по сравнению с обычными договорами аренды, то эта стоимость и будет равна рыночной стоимости права аренды данного объекта недвижимости.

Могут существовать более сложные условия договора аренды, которые можно считать преимуществами — например, право выкупа объекта аренды. Здесь нужно анализировать стоимость выкупа и сроки, когда этот выкуп можно произвести, условия выкупа и величину необходимых затрат на выполнение этих условий. Сам расчет может быть проведен в рамках метода дисконтирования денежных потоков, что является стандартной процедурой в таких случаях.

Еще одним преимуществом договора аренды, увеличивающим стоимость права аренды, может быть право зачета затрат арендатора, произведенных на ремонт, перепланировку или реконструкцию объекта аренды, в стоимость арендных платежей. Действительно, в результате разумно проведенного ремонта или реконструкции можно получить объект с лучшими потребительскими свойствами, но арендная плата за него будет ниже, поскольку договор аренды заключался, когда объект был в плохом состоянии. Эта ситуация часто встречается при сдаче в аренду недвижимости, находящейся в престижных районах, но находящейся в неудовлетворительном техническом состоянии.

Отметим, что не только право зачета расходов на ремонт в арендный платеж является преимуществом, но и само право проведения ремонта, перепланировки или реконструкции может являться значимым преимуществом, даже без зачета расходов. Здесь все зависит от величины арендной платы — если она изначально была предусмотрена на низком уровне и даже небольшие инвестиции в ремонт резко повышают качество объекта, то такие затраты могут быть эффективными даже без их зачета в стоимость арендных платежей.

Таким образом, при расчете стоимости права аренды, необходимо сначала выявить все преимущества, которые дает арендатору данный арендный договор, а затем посчитать суммарный денежный эквивалент стоимости всех выявленных преимуществ. Конечно, здесь рассмотрены только наиболее часто встречающиеся в практике оценки недвижимости преимущества арендных договоров, но общий подход при оценке права аренды остается тем же самым.

Читайте так же:  Отмена алиментов на ребенка

При необходимости дополнительной консультации независимого оценщика по вопросам оценки права аренды, обращаетесь к нашим специалистам по телефону +7 495 7268674 по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Оценка арендной платы нежилого помещения

«Прекрасная работа специалистов, быстро и качественно. Приятно было работать с таким специалистами. Огромное спасибо»

Преимущества нашей компании

  • Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
  • Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
  • Бесплатные консультации;
  • Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
  • Оперативное выполнение работы.

Положительная практика

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

  • Офисные помещения
  • Производственные помещения
  • Склады
  • Торговые помещения
  • Помещения общепита и т.д.

Приобрести собственные помещения может далеко не каждый предприниматель. Поэтому такие объекты сдаются в аренду.

Что такое оценка арендной платы нежилого помещения?

Независимая оценка арендной платы осуществляется с целью определения и обоснования разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. Как правило арендная плата представляет собой фиксированный платеж.

Независимая оценка обычно требуется, когда владелец помещения не может самостоятельно определить размер платежей или арендатор сомневается в их обоснованности.

Как происходит оценка?

При оценке арендной платы за нежилое помещение используются три основных метода оценки:

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

При данном подходе оценщик учитывает средства, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Предварительный этап:

Перед началом работы обязательно заключается договор на оказание услуг и составляется задание на оценку. Для работы специалисту потребуется пакет документов: правоустанавливающая и техническая документация на помещение.

При этом также осуществляется осмотр помещения. Это позволит оценщику наилучшим образом выявить все нюансы, влияющие на стоимость:

  • Месторасположение
  • Транспортная доступность
  • Наличие коммуникаций
  • Площадь
  • Состояние и качество ремонта и др.

Расчетный этап:

Приступая к расчетам оценщик обязательно проводит исследование регионального рынка по аренде недвижимости в сегменте нежилых помещений. Оценщик рассматривает возможность применения трех стандартных методов оценки и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

С учетом собранных сведений, специфики объекта оценки арендной платы и стандартных способов использования нежилых помещений оценщик делает анализ наиболее эффективного использования данного объекта.

Что получает клиент?

Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.

В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.

В состав отчета входят:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки
  • Анализ среды месторасположения
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание подходов, применяемых при оценке
  • Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
  • Информация об объектах-аналогах
  • Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
  • Согласование результатов
  • Фотографии объекта оценки
  • Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Оценка прав аренды недвижимости и земли

«Аудит и налогообложение», 2009, N 6

Предлагаемые автором рекомендации по оценке прав аренды недвижимости или земли могут существенно упростить этот процесс и окажут помощь при принятии соответствующего решения.

В оценочной деятельности зачастую возникает необходимость оценки прав аренды недвижимого имущества или земли. Оценка прав аренды может понадобиться при принятии управленческих решений, при оценке действующей организации (бизнеса), при разделении (реструктуризации) организации (бизнеса), при внесении прав аренды в уставный (акционерный) капитал общества и т.д.

При оценке прав аренды недвижимого имущества и земли возможны три подхода: сравнительный, доходный, затратный.

Сравнительный подход

Оценка непосредственно прав аренды недвижимого имущества сравнительным подходом достаточно затруднительна. Права аренды недвижимого имущества покупаются и продаются редко. Существует рынок продажи готовых бизнесов. Такие фирмы не владеют недвижимым имуществом, а арендуют помещения (консультационные, оценочные, аудиторские фирмы, организации розничной торговли, компании сферы бытовых услуг, косметические салоны и т.д.). Однако, на наш взгляд, сложно в общей стоимости бизнеса выделить непосредственно стоимость прав аренды помещения (офиса, торгового зала и т.д.).

Рынок прав аренды земли развит достаточно широко, но этот сегмент рынка заполнен в основном реализацией (содействием в переоформлении прав на нового собственника) прав бессрочного пользования, прав аренды на земельные участки у государства на длительный срок (обычная практика долгосрочной аренды земли у государства — 49 лет).

[1]

В некоторых ситуациях (при развитом рынке земли в конкретном регионе) стоимость прав аренды земли соответствует 85 — 95% стоимости прав собственности земли. Такое нелогичное соотношение возможно лишь в случае, когда ставка арендной платы несоизмеримо ниже рыночной ставки аренды земли, и, соответственно, плата за землю (арендная плата), уплачиваемая арендатором, приблизительно равна величине налога на землю, уплачиваемого собственником земли.

Читайте так же:  Как правильно подать на алименты, находясь в браке

Когда величина арендной платы приближается к рыночным значениям, стоимость прав аренды земли будет существенно ниже. Если не брать в расчет рынок прав аренды земли у государства по заниженным (относительно рыночных условий) ставкам, то можно заметить, что рынок прав аренды земельных участков менее развит. Соответственно, для анализа рынка реализации аналогичных прав информации недостаточно.

В связи с этим сравнительный подход при оценке прав аренды на недвижимость и землю применять, как уже было отмечено, затруднительно.

Доходный подход

Оценку прав аренды недвижимого имущества и земли доходным подходом можно произвести следующим образом.

Прежде всего, надо провести анализ основных расходов пользования объектом недвижимости со стороны владельца и арендатора.

Основные расходы пользования объектом недвижимости можно представить в виде таблицы:

При оценке прав аренды земли таблица будет иметь следующий вид:

Коммунальные и иные аналогичные расходы владельца и арендатора, условно говоря, равны.

[2]

Величина расходов владельца меньше расходов арендатора на величину дохода на вложение в коммерческие объекты недвижимости, который должен получить владелец недвижимости.

Потенциальный доход владельца недвижимости можно рассчитать с помощью коэффициента капитализации. Определить рыночную стоимость коммерческой недвижимости или земли в большинстве случаев не составит особого труда.

Метод капитализации предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Стоимость = Доход : Ставка капитализации.

Определение ставки капитализации производится по методу суммирования, в соответствии с которым ставка капитализации разбивается на составные части.

Безрисковая ставка — ставка по вкладам, являющимся эталоном минимального риска на данном рынке. Как правило, безопасная ставка равна процентам по вкладам, выплачиваемым крупнейшими национальными банками, или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям, или ставке рефинансирования ЦБ РФ.

К безрисковой ставке последовательно добавляются:

  • поправка на риск — для учета вероятности неполучения прибылей и невозмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала;
  • поправка на неликвидность — поправка на длительную экспозицию при продаже объекта и время на поиск нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.
Видео (кликните для воспроизведения).

Расчет поправки на недостаточную ликвидность осуществляется по формуле:

  • поправка на бремя управления инвестициями — инвестиционный менеджмент, который представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1 — 3%.

Зная рыночную стоимость объекта, рассчитав ставку капитализации, можно определить потенциальный доход инвестора, который он должен получать на вложение в недвижимость или землю.

Потенциальный доход владельца = Стоимость x Ставка капитализации.

Реальный доход, получаемый владельцем недвижимости и земли, определяется как разница между расходами пользования объектом недвижимости (земли) арендатора и расходами пользования объектом недвижимости (земли) владельца:

Реальный доход владельца = Расходы пользования объектом недвижимости (земли) арендатора — Расходы пользования объектом недвижимости (земли) владельца.

По сути, при оценке прав аренды недвижимого имущества (земли) методом капитализации анализируются и сравниваются реальный доход владельца и доход владельца от аренды, который он мог бы получать в настоящее время по рыночным условиям.

Если реальный доход владельца больше его потенциального дохода, то можно говорить, что арендатор принял экономически невыгодные условия аренды, следовательно, у него возникают скрытые обязательства по оплате аренды по завышенной цене (ставке арендной платы).

Согласно п. 4.06.1. Европейских стандартов оценки недвижимости TEGOVA отрицательные значения стоимости возникают тогда, когда недвижимое имущество в силу физических, юридических, финансовых или контрактных обязательств, которые налагаются на установленное законом право владения, генерирует отрицательный фактический или гипотетический денежный поток или требует существенных ремонтных работ. Активы становятся обязательствами или отрицательной стоимостью.

Если же реальный доход владельца меньше его потенциального дохода, то у арендатора возникает экономия на более дешевой (относительно рыночной) аренде. Данная экономия является положительным финансовым результатом от прав аренды именно на таких условиях.

Определив положительный финансовый результат от прав аренды недвижимого имущества (земли), можно определить стоимость прав аренды недвижимого имущества (земли) доходным подходом методом капитализации или методом дисконтирования денежных потоков.

В зависимости от срока действия оцениваемого договора (прав аренды), возможности изменения его условий (особенно арендной платы) или пролонгации действия договора на сопоставимых условиях применяется метод капитализации или метод дисконтирования денежных потоков.

Если договор аренды долгосрочный (на несколько десятков лет), увеличение арендной платы маловероятно и предполагается пролонгация договора на аналогичных условиях, то целесообразно применять метод капитализации. Если договор краткосрочный и существуют предпосылки повышения арендной платы, то необходимо применить метод дисконтирования денежных потоков.

Определение стоимости прав аренды недвижимого имущества (земли) методом дисконтирования денежных потоков основано на предположении о том, что потенциальный арендатор не заплатит за данный договор аренды (права аренды) сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов (экономии по сравнению с иными более высокими ставками арендной платы) от приобретения прав аренды именно на таких (экономически выгодных) условиях.

Читайте так же:  Ответственность собственника жилого помещения за затопление

Дисконтирование денежных потоков осуществляется путем приведения стоимости потока денежных средств из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

Процесс расчета предполагает дисконтирование каждого денежного потока соответствующей ему ставкой дисконтирования и последующее сложение всех полученных значений:

где A — текущая стоимость будущих экономических выгод (экономии) прав аренды по оцениваемому договору;

Таким образом, необходимо определить экономические выгоды (экономию) от наличия договора аренды на данных условиях, и если эти условия (размер арендной платы) более выгодные, чем в среднем на рынке аренды недвижимости (земли), то при оценке прав аренды недвижимости (земли) можно применять доходный подход.

Затратный подход

Действующий договор аренды (право аренды) помещения, офиса, склада, производственного помещения, земельного участка (желательно на длительный срок) можно оценить и затратным подходом.

В качестве расходов на заключение договора аренды, то есть на приобретение права аренды можно рассматривать:

  • время (труд, то есть зарплата и ЕСН соответствующего специалиста) на анализ рынка, поиск помещения либо оплату услуг риелторской фирмы, которая будет заниматься анализом рынка аренды недвижимости, земли, подбором соответствующего помещения. Обычно услуги в риелторских фирмах стоят от одномесячного до трехмесячного размера арендной платы;
  • время (труд, то есть зарплата и ЕСН соответствующего специалиста) на проведение переговоров с владельцами недвижимости, земли и заключение договора аренды;
  • расходы по регистрации договора в соответствующих органах (право аренды недвижимости сроком более одного года регистрируется в соответствующих государственных органах в обязательном порядке). Регистрация договора в соответствующих органах — это израсходованное время (труд, то есть зарплата и ЕСН соответствующего специалиста) и оплата госпошлины.

Следует заметить, что затратный подход оценки арендных прав применим при развитом рынке аренды недвижимости, земли. Это обусловлено широкими возможностями потенциальных арендаторов арендовать недвижимость: в случае затруднения в снятии конкретного помещения потенциальный арендатор может арендовать другой объект, израсходовав лишь средства на поиск другого аналогичного объекта на открытом рынке.

Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения

Оценка стоимости аренды нежилого помещения

Задача экспертизы – установить справедливую плату за аренду нежилого помещения. Оценка проводится, когда сдаются офисные, складские, торговые помещения, производственные здания и другие объекты, не принадлежащие жилому фонду. Оптимальная ставка учитывает интересы обеих сторон: арендатора и арендодателя. Размер стоимости аренды должен приносить владельцу не меньше средств, чем он вложил в объект, но и у того, кто арендует помещение, он не должен отнимать всю прибыль.

Оценка стоимости аренды – комплексное мероприятие, позволяющее установить оптимальный размер арендной ставки. Компания «Мосоценка» предоставляет полный перечень услуг, связанных с независимой экспертной деятельностью. Мы рассчитаем стоимость аренды склада, офиса, производства или земельного участка в минимальные сроки, оговоренные законодательством.

Оценка арендной платы за помещение

При сдаче помещений в аренду на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникать разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может разрешить независимое определение ставки.

  • какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
  • какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
  • развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
  • на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
  • есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.

Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания) (стр

Сегодня, значительная часть стран мирового сообщества взаимодействует по законам рыночной экономики. В одних странах она более свободна от государственного контроля, в других находится в тесном взаимодействии с механизмом государственного планирования и управления, создавая тем самым оптимальный вариант экономического сосуществования.

Цель данной работы – исследование практических аспектов определения рыночной стоимости недвижимости на примере нежилого помещения, методологии оценки объектов недвижимости и практика оценки нежилого помещения в г. Кемерово.

От чего зависит стоимость аренды 1 кв

Анализ целого ряда параметров, включая используемые при постройке материалы, необходимость капитального или планового ремонта, сезонная специфика помещения и других типовых параметров, а также сравнение полученных данных с информацией об аналогичном объекте, в результате дает представление о ценности анализируемого помещения.

Документы выписываются уже на него, значит и он имеет право принять НДС к вычету. От собственника необходимо лишь согласие.

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Москве, всегда можно подобрать близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора? Здесь возможны две ситуации: Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях, как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости.

Объект оценки — арендная плата и ставка аренды

  • Существенные условия арендного договора
  • Параметры сравнения объекта оценки и аналогов
  • Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости
  • Услуги по оценке стоимости аренды
  • Он-лайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в г.
  • Хотим продать недвижимость

    1. Метод парных продаж, подразумевающий сравнение оцениваемого объекта с аналогичными ему, но отличающимися по одного признаку. Проводятся корректировки по ряду признаков и определяется итоговая стоимость.
    2. Метод, основанный на соотношении дохода и цены продажи. При расчете применяется валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации. ВРМ – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу (ПВД ) или к действительному (ДВД).

    Стоимость капитала, вложенного в нее, со временем изменяется под действием инфляции, уровня спроса, физического, морального и экономического износа зданий. К нежилой недвижимости относятся офисные, торговые и производственно-складские помещения.

    Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения

    Ответ: В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (в соответствии с решением субъекта предпринимательства).

    Читайте так же:  Получение гражданства по браку супруг гражданин рф

    В силу пункта 3.2 договора размер арендной платы может быть изменен Управлением в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора в случаях изменения минимального размера оплаты труда, изменения цен, тарифов, индекса инфляции и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, но не чаще одного раза в год после изменения базовой ставки арендной платы.

    Оценка стоимости нежилого помещения

    При этом арендатор должен соблюсти некоторые условия. Согласно п.п. 1 – 4 этой же статьи, арендатор может выкупить арендуемое им помещение по объявленной собственником помещения рыночной стоимости в том случае, если оно находится в его временном владении или пользовании в течение двух или более лет. При этом у него отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества.

    Однако, если арендатор действует четко в соответствии с законодательством, а именно – в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», арендатор имеет преимущественное право на выкуп существующего нежилого помещения по рыночной стоимости.

    Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения

    • Эксперт определяет стоимость недвижимости, используя разные подходы: сравнительный, затратный, доходный.
    • Оценщик определяет соответствующий коэффициент дисконтирования.
    • Устанавливается размер прибыли, которую приносит эксплуатация недвижимости.
    • Независимый эксперт определяет часть прибыли каждой из сторон: арендодателя и арендатора.
    • Готовится заключение об оптимальной стоимости аренды.

    Оценка арендной платы +7 (495) 785-43-80 Оценка арендной платы Каждый собственник имущества может сдавать его в аренду физическим или юридическим лицам. Для этого заключается соответствующий договор. В нем указывается конкретное имущество, то есть информация, позволяющая индивидуализировать объект аренды.

    Оценка рыночной стоимости аренды нежилого помещения

    2.3. В III квартале 2007 г. подготовить и представить на утверждение Правительства Москвы порядок определения рыночных коэффициентов изменения размера арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы.

    Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.). 2. Документы БТИ на объект. 3. Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть). объекта. 4. Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего. Документы для оценки рыночной стоимости ставки арендной платы сооружений и передаточных устройств 1.

    Оценка стоимости аренды нежилого помещения

    Последние новости 26.06.2020 Вторичный жилищный рынок Москвы: причины динамичного развития 23.06.2020 Кадастровая оценка недвижимости передана государству 21.06.2020 Минэкономразвития России выступил с предложением расширить основания для государственной регистрации прав 21.06.2020 Пересмотр кадастровой оценки.

    [3]

    Наши менеджеры подскажут, какие документы взять с собой, чтобы оценщик сразу начал экспертизу. Забрать документ вы можете лично или заказав курьерскую доставку. 5. Высокий профессионализм. У нас работают только оценщики 1-й категории, у которых нет ни одного дисциплинарного взыскания.

    Методы определения рыночной стоимости нежилого помещения

    Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении. В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться следующие методы:

    Принципиальная формула расчета: Cпр.кап. = ЧОД / К, где: Cпр.кап. – стоимость, определенная методом прямой капитализации дохода; ЧОД – чистый операционный доход; К – коэффициент капитализации. В этом методе не учитываются предположения инвестора относительно предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций, что не позволяет провести отдельный учет возврата капитала и дохода на капитал. В анализе дисконтированного денежного потока денежные поступления рассчитываются для каждого из нескольких будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения дисконтной ставки с использованием способов расчета приведенной стоимости. Техника данного метода подразумевает:

    В текущем состоянии объект эксплуатируется в качестве испоьзования помещений под офис Вурнарского управления ЖКХ. Оцениваемое помещение сдается в аренду разным хозяйствующим субъектам. Оцениваемый объект находится в рабочем состоянии.

    личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

    Оценка арендной платы нежилого помещения: разбираемся развернуто

    • Месторасположение арендуемого объекта.
    • Удаленность от инфраструктуры.
    • Площадь и количество комнат в помещении.
    • Наличие техники, интернета, мебели.
    • Степень изношенности объекта недвижимости.
    • Тип объекта. В зависимости от того, офисное помещение или производственное, ставка будет различаться.
    • Материалы, используемые при строительстве здания.
    • Коммунальные платежи, уплачиваемые за арендуемую комнату.
    • Этажность помещения.
    • Наличие обременений на недвижимость.
    • Периодическое перезаключение соглашения на новых условиях с увеличением арендной платы. Законодательство дает право повышать размер платежей, но не более одного раза в год.
    • Указание в договоре механизма изменения арендной ставки в одностороннем порядке с указанием формул и показателей расчетов.
    Читайте так же:  Как получить гражданство россии гражданину грузии

    Как налоговые органы определяют рыночную стоимость услуг по аренде помещений

    Итак, для контроля полноты исчисления налогов налоговое законодательство предусматривает три метода определения рыночной стоимости услуг, в том числе и по предоставлению помещений в аренду: информационный метод; метод цены последующей реализации; затратный метод.

    В заключение ознакомим читателей с некоторыми правилами, которые следуют из судебных решений и которые необходимо соблюдать налоговым органам при проверке величины арендной платы на предмет ее соответствия рыночной цене, сложившейся на рынке недвижимости на идентичные помещения. Невыполнение этих правил может быть использовано налогоплательщиками в качестве дополнительного аргумента в свою защиту.

    Как обосновать стоимость аренды нежилого помещения

    Мандаринка писал(а): Наталья Петроffна писал(а): Это все понятно, цены я нашла, меня интересует, как это визуально оформить? Я с таким никога не сталкивалась Это нужно для договора аренды? Тогда написать например «На основе анализа конъюнктуры рынка нежилой недвижимости плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц» или «плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц, которая составляет среднюю стоимость аренды нежилого помещения на момент составления настоящего договора». Бред, конечно но что-то больше ничего в голову не приходит спасибо большое, примерно такое мне и надо было. А как дополнить документ ссылками на объекты, сдающиеся в аренду? Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления…

    В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендодатель имеет право внести изменения в действующий договор и предложить арендатору заключить дополнительное соглашение (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Статья 614. Арендная платаПункт 3 Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
    Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нужно иметь ввиду, что использование государственного или муниципального имущества может существенно отличаться от аренды помещений, принадлежащих частному лицу или коммерческой организации.

    Оценка арендной ставки

    Опытные специалисты-оценщики НОК Гранд Реал осуществляют независимую оценку арендной ставки для судов, Минимущества, ДГИ г. Москвы, страховых компаний, для принятия управленческих решений и т. д.

    Рыночная стоимость аренды позволяет собственникам эффективно управлять своей недвижимостью, своевременно и в полном объеме получать арендные платежи. Недозагрузка помещений, частая смена арендаторов приводят собственников арендных бизнесов к убыткам. Цены на аренду в Москве постоянно меняются, активно застраивается новая коммерческая и торговая недвижимость. Привычные арендные ставки больше не являются основанием для заключения новых Договоров аренды. Независимая оценка рыночной стоимости арендной ставки нежилого помещения- верный способ выиграть в конкурентной борьбе на рынке аренды Москвы и МО.

    Заключение договора аренды помещений с ДГИ г. Москвы , как и оспаривание размера арендной ставки, требует обязательной оценки в Независимой оценочной компании. ДГИ часто предлагает завышенные арендные ставки для продления старых договоров аренды, которые непосильны для арендаторов.

    Отчет о рыночной стоимости арендной ставки позволит собственнику нежилого помещения точно знать размер аренды с учетом всех ценообразующих факторов.

    Цели оценки арендной ставки

    (Проведение данной процедуры требуется, когда нужно)

    Арендная ставка — это сумма, которую Арендатор платит Арендодателю за пользование его помещением или жилой недвижимостью. Арендная ставка на нежилое помещение, как правило, исчисляется за 1 кв.м. площади в месяц или в год. Жилые площади сдают с указанием месячной арендной платы.

    На что стоит обратить внимание

    При передаче помещения в Аренду, стороны заключают Договор Аренды с Приложениями и подписывают Акт передачи помещения, где подробно описывается само помещение и условия предоставления его в аренду. В зависимости от условий Договора Аренды, в стоимость арендной ставки могут быть включены или не включены НДС, операционные расходы, коммунальные платежи, предоставление машиноместа, срок аренды, срок оплаты аренды, условия расторжения, страховой депозит.

    Важно понимать, что Арендодатели (юридические лица), находящиеся на упрощенной системе налогообложения и физические лица не закладывают в стоимость арендной ставки НДС, так как они не являются плательщиками этого налога. Это может отразится на рыночной стоимости арендной ставки в меньшую сторону.

    Обычно, при заключении Договора Аренды Арендодатель просит оплатить первый и последний месяцы аренды, а также депозит за оставленные в помещении отделимые улучшения (мебель и бытовую технику). Таким образом, в первый месяц сумма арендной платы утраивается. При расторжении или завершении Договора Аренды депозит подлежит возврату, а последний месяц не оплачивается, так как эта сумма уже была уплачена при заключении Договора.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Рыночная стоимость арендной платы может сильно изменяться в зависимости от конъюнктуры рынка аренды и сезона. Важно оценить арендную ставку до заключения договора Аренды, иначе потерь не избежать как со стороны Арендодателя так и стороны Арендатора.

    Источники


    1. Гельфер, Я. М. История и методология термодинамики и статистической физики / Я.М. Гельфер. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2013. — 536 c.

    2. Под. Ред. Ванян, А.Б. Афоризмы о юриспруденции: от античности до наших дней; Рязань: Узорочье, 2013. — 528 c.

    3. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.
    4. Лившиц, Р.З.; Чубайс, Б.М. Трудовой договор; М.: Наука, 2011. — 174 c.
    5. Жбанов, Евгений Вокруг версии; М.: Известия, 2013. — 256 c.
    Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here