Как определить рыночную стоимость нежилого помещения

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Как определить рыночную стоимость нежилого помещения". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения

Оценка стоимости аренды нежилого помещения

Задача экспертизы – установить справедливую плату за аренду нежилого помещения. Оценка проводится, когда сдаются офисные, складские, торговые помещения, производственные здания и другие объекты, не принадлежащие жилому фонду. Оптимальная ставка учитывает интересы обеих сторон: арендатора и арендодателя. Размер стоимости аренды должен приносить владельцу не меньше средств, чем он вложил в объект, но и у того, кто арендует помещение, он не должен отнимать всю прибыль.

Оценка стоимости аренды – комплексное мероприятие, позволяющее установить оптимальный размер арендной ставки. Компания «Мосоценка» предоставляет полный перечень услуг, связанных с независимой экспертной деятельностью. Мы рассчитаем стоимость аренды склада, офиса, производства или земельного участка в минимальные сроки, оговоренные законодательством.

Оценка арендной платы за помещение

При сдаче помещений в аренду на длительный срок у заинтересованных сторон могут возникать разногласия относительно справедливости назначенной цены. В таком случае их спор может разрешить независимое определение ставки.

  • какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
  • какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
  • развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
  • на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
  • есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.

Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания) (стр

Сегодня, значительная часть стран мирового сообщества взаимодействует по законам рыночной экономики. В одних странах она более свободна от государственного контроля, в других находится в тесном взаимодействии с механизмом государственного планирования и управления, создавая тем самым оптимальный вариант экономического сосуществования.

Цель данной работы – исследование практических аспектов определения рыночной стоимости недвижимости на примере нежилого помещения, методологии оценки объектов недвижимости и практика оценки нежилого помещения в г. Кемерово.

От чего зависит стоимость аренды 1 кв

Анализ целого ряда параметров, включая используемые при постройке материалы, необходимость капитального или планового ремонта, сезонная специфика помещения и других типовых параметров, а также сравнение полученных данных с информацией об аналогичном объекте, в результате дает представление о ценности анализируемого помещения.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Документы выписываются уже на него, значит и он имеет право принять НДС к вычету. От собственника необходимо лишь согласие.

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Москве, всегда можно подобрать близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора? Здесь возможны две ситуации: Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях, как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости.

Объект оценки — арендная плата и ставка аренды

  • Существенные условия арендного договора
  • Параметры сравнения объекта оценки и аналогов
  • Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости
  • Услуги по оценке стоимости аренды
  • Он-лайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в г.
  • Хотим продать недвижимость

    1. Метод парных продаж, подразумевающий сравнение оцениваемого объекта с аналогичными ему, но отличающимися по одного признаку. Проводятся корректировки по ряду признаков и определяется итоговая стоимость.
    2. Метод, основанный на соотношении дохода и цены продажи. При расчете применяется валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации. ВРМ – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу (ПВД ) или к действительному (ДВД).

    Стоимость капитала, вложенного в нее, со временем изменяется под действием инфляции, уровня спроса, физического, морального и экономического износа зданий. К нежилой недвижимости относятся офисные, торговые и производственно-складские помещения.

    Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения

    Ответ: В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (в соответствии с решением субъекта предпринимательства).

    В силу пункта 3.2 договора размер арендной платы может быть изменен Управлением в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора в случаях изменения минимального размера оплаты труда, изменения цен, тарифов, индекса инфляции и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, но не чаще одного раза в год после изменения базовой ставки арендной платы.

    Оценка стоимости нежилого помещения

    При этом арендатор должен соблюсти некоторые условия. Согласно п.п. 1 – 4 этой же статьи, арендатор может выкупить арендуемое им помещение по объявленной собственником помещения рыночной стоимости в том случае, если оно находится в его временном владении или пользовании в течение двух или более лет. При этом у него отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества.

    Однако, если арендатор действует четко в соответствии с законодательством, а именно – в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», арендатор имеет преимущественное право на выкуп существующего нежилого помещения по рыночной стоимости.

    Читайте так же:  Оплата представительских расходов в суде

    Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения

    • Эксперт определяет стоимость недвижимости, используя разные подходы: сравнительный, затратный, доходный.
    • Оценщик определяет соответствующий коэффициент дисконтирования.
    • Устанавливается размер прибыли, которую приносит эксплуатация недвижимости.
    • Независимый эксперт определяет часть прибыли каждой из сторон: арендодателя и арендатора.
    • Готовится заключение об оптимальной стоимости аренды.

    Оценка арендной платы +7 (495) 785-43-80 Оценка арендной платы Каждый собственник имущества может сдавать его в аренду физическим или юридическим лицам. Для этого заключается соответствующий договор. В нем указывается конкретное имущество, то есть информация, позволяющая индивидуализировать объект аренды.

    Оценка рыночной стоимости аренды нежилого помещения

    2.3. В III квартале 2007 г. подготовить и представить на утверждение Правительства Москвы порядок определения рыночных коэффициентов изменения размера арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы.

    Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.). 2. Документы БТИ на объект. 3. Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть). объекта. 4. Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего. Документы для оценки рыночной стоимости ставки арендной платы сооружений и передаточных устройств 1.

    Оценка стоимости аренды нежилого помещения

    Последние новости 26.06.2020 Вторичный жилищный рынок Москвы: причины динамичного развития 23.06.2020 Кадастровая оценка недвижимости передана государству 21.06.2020 Минэкономразвития России выступил с предложением расширить основания для государственной регистрации прав 21.06.2020 Пересмотр кадастровой оценки.

    Наши менеджеры подскажут, какие документы взять с собой, чтобы оценщик сразу начал экспертизу. Забрать документ вы можете лично или заказав курьерскую доставку. 5. Высокий профессионализм. У нас работают только оценщики 1-й категории, у которых нет ни одного дисциплинарного взыскания.

    Методы определения рыночной стоимости нежилого помещения

    Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении. В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться следующие методы:

    Принципиальная формула расчета: Cпр.кап. = ЧОД / К, где: Cпр.кап. – стоимость, определенная методом прямой капитализации дохода; ЧОД – чистый операционный доход; К – коэффициент капитализации. В этом методе не учитываются предположения инвестора относительно предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций, что не позволяет провести отдельный учет возврата капитала и дохода на капитал. В анализе дисконтированного денежного потока денежные поступления рассчитываются для каждого из нескольких будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения дисконтной ставки с использованием способов расчета приведенной стоимости. Техника данного метода подразумевает:

    В текущем состоянии объект эксплуатируется в качестве испоьзования помещений под офис Вурнарского управления ЖКХ. Оцениваемое помещение сдается в аренду разным хозяйствующим субъектам. Оцениваемый объект находится в рабочем состоянии.

    личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

    Оценка арендной платы нежилого помещения: разбираемся развернуто

    • Месторасположение арендуемого объекта.
    • Удаленность от инфраструктуры.
    • Площадь и количество комнат в помещении.
    • Наличие техники, интернета, мебели.
    • Степень изношенности объекта недвижимости.
    • Тип объекта. В зависимости от того, офисное помещение или производственное, ставка будет различаться.
    • Материалы, используемые при строительстве здания.
    • Коммунальные платежи, уплачиваемые за арендуемую комнату.
    • Этажность помещения.
    • Наличие обременений на недвижимость.
    • Периодическое перезаключение соглашения на новых условиях с увеличением арендной платы. Законодательство дает право повышать размер платежей, но не более одного раза в год.
    • Указание в договоре механизма изменения арендной ставки в одностороннем порядке с указанием формул и показателей расчетов.

    Как налоговые органы определяют рыночную стоимость услуг по аренде помещений

    Итак, для контроля полноты исчисления налогов налоговое законодательство предусматривает три метода определения рыночной стоимости услуг, в том числе и по предоставлению помещений в аренду: информационный метод; метод цены последующей реализации; затратный метод.

    В заключение ознакомим читателей с некоторыми правилами, которые следуют из судебных решений и которые необходимо соблюдать налоговым органам при проверке величины арендной платы на предмет ее соответствия рыночной цене, сложившейся на рынке недвижимости на идентичные помещения. Невыполнение этих правил может быть использовано налогоплательщиками в качестве дополнительного аргумента в свою защиту.

    Как обосновать стоимость аренды нежилого помещения

    Мандаринка писал(а): Наталья Петроffна писал(а): Это все понятно, цены я нашла, меня интересует, как это визуально оформить? Я с таким никога не сталкивалась Это нужно для договора аренды? Тогда написать например «На основе анализа конъюнктуры рынка нежилой недвижимости плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц» или «плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц, которая составляет среднюю стоимость аренды нежилого помещения на момент составления настоящего договора». Бред, конечно но что-то больше ничего в голову не приходит спасибо большое, примерно такое мне и надо было. А как дополнить документ ссылками на объекты, сдающиеся в аренду? Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления…

    В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендодатель имеет право внести изменения в действующий договор и предложить арендатору заключить дополнительное соглашение (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Статья 614. Арендная платаПункт 3 Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
    Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нужно иметь ввиду, что использование государственного или муниципального имущества может существенно отличаться от аренды помещений, принадлежащих частному лицу или коммерческой организации.

    Читайте так же:  Процедура установления отцовства в загсе

    Оценка нежилого помещения

    Оценка помещения — определение рыночной, кадастровой, инвестиционной либо ликвидационной стоимости, в зависимости от целей заказчика. Процедура назначается для офисных площадей, объектов производства, торговли или общепита, складов, спортивных сооружений и др.

    Вид работ Цены (руб.)
    Оценка коммерческой недвижимости от 15 000 (все индивидуально от метража, объекта, территориального расположения) Оценка зданий от 20 000 (все индивидуально от метража, объекта, территориального расположения)

    В каких случаях проводятся такие мероприятия?

    • Оформление договора купли/продажи.
    • Оспаривание стоимости, определенной в результате государственной кадастровой оценки.
    • Внесение недвижимости на баланс компании или в уставный капитал.
    • Раздел или выкуп имущества.
    • Заключение договора страхования.
    • Использование недвижимости для получения кредита или привлечения инвестиций.
    • Оспаривание сделки либо судебное разбирательство.
    • Возмещение ущерба и т. д.

    Экспертная компания «Анель» гарантирует соблюдение № 135-ФЗ и др. нормативных актов. В наличии все квалификационные аттестаты и сертификаты, необходимые для того чтоб оценка помещений имела юридическую силу.

    Как проходит оценка нежилого помещения?

    Клиент составляет заявку. Проводится предварительная консультация, в ходе которой обсуждаются все условия и подписывается договор.

    Для оценки нежилой недвижимости требуются документы:

    [1]

    • кадастровый или технический паспорт;
    • если собственником объекта является физическое лицо, требуется паспорт. Если недвижимость принадлежит организации, нужно ИНН, свидетельство ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ;
    • правоустанавливающие документы: передаточный акт, договор аренды или купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации собственности или др.;
    • информация о наличии обременений и прочие сведения, важные для оценщика.

    Для оценки нежилой недвижимости эксперт использует один из способов:

    • сравнительный подход. Объект сравнивается с аналогичными площадками, в отношении которых есть информация о ценах. Рассматриваются предложения и продажи, изучается состояние соответствующего сегмента рынка;
    • доходный подход. Метод оценки нежилой недвижимости базируется на прогнозируемой прибыли. Могут учитываться доходы в результате продажи и при эксплуатации объекта;
    • затратный подход. Предполагает учет средств, необходимых для воспроизводства или замещения объекта с учетом устаревания и износа.

    По результатам оценки нежилого помещения формируется отчет в соответствии с ФСО № 1, 2, 3, 7. Это документ доказательного значения, который содержит подробное описание объекта, обзор рынка недвижимости, выбор методики с обоснованием, расчет стоимости. Отчет оформляется соответствующим образом: нумеруется, подшивается и скрепляется печатью.

    Оценка недвижимости в России онлайн

    Точная оценка недвижимости в России онлайн с помощью калькулятора даром, чтобы узнать рыночную стоимость недвижимости по адресу для будущей продажи. Элементарно оценить сколько стоит недвижимость и выгодно ли её покупать в данный момент. Быстрая оценка стоимости недвижимости Россия в режиме онлайн стал потрясающим способом определить оценочную стоимость объекта недвижимости. Методика оценки основана на использовании базы объявлений, части справочников, плюс матриц, вносящих оценочные корректировки. Оценка недвижимости этим способом является расширением метода сравнительного анализа, что дает заметные преимущества. В большинстве случаев погрешность в онлайн оценки не более 3%, что является совершенно приемлемым даже если оценку проведет оценочная компания.

    Хотим продать недвижимость. Как произвести оценку стоимости нежилого помещения?

    У людей, интересующихся реализацией прав собственности, возникает необходимость обращаться к специалистам по оценке стоимости нежилого недвижимого имущества.

    Стоимость капитала, вложенного в нее, со временем изменяется под действием инфляции, уровня спроса, физического, морального и экономического износа зданий. К нежилой недвижимости относятся офисные, торговые и производственно-складские помещения.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Суть процедуры

    Оценка нежилой недвижимости предполагает определение стоимости права собственности путем расчета текущей рыночной стоимости объекта. Учитываются все факторы, влияющие на способность объекта недвижимости получать доход, связанные с этим риски, период и другие.

    Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности на основании международных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, СРО в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

    Согласно законодательству оценка проводится в обязательном порядке в случае привлечения заемных средств для заключения сделки. Оценка позволяет определить адекватную цену и допустимый предел торга для продавца, основываясь на анализе рынка и особенностях объекта. Покупатель будет застрахован от покупки по завышенной цене и обмана со стороны собственника о дефектах приобретаемой недвижимости.
    Читайте так же:  Что такое гражданство

    Необходимость в оценке возникает:

    • при купле-продаже;
    • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
    • ликвидации;
    • сдаче в аренду;
    • страховании;
    • уточнении налогооблагаемой базы;
    • разработке инвестиционных проектов;
    • разрешении имущественных споров (в т.ч. в судебном порядке).

    Итоговая рыночная или иная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является рекомендованной для совершения сделки, реализации тех целей, для которых была проведена оценка. Ее результаты влияют на решение инвесторов, на величину залога, арендной платы, при внесении в уставный капитал.

    Рыночная цена недвижимости и определяющие ее факторы

    Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости:

    • Место расположения оцениваемого объекта. Учитывается удаленность от центра города, где стоимость арендной платы офисных помещений выше. Сейчас, с расширением застройки больших городов, локализация бизнес-центров, офисов и торговых помещений перемещается и на окраины города. Так транспортная доступность стала более важным критерием, чем удаленность от центра, для офисных помещений.
    • Физические характеристики здания/помещения, такие как: площадь, качество внутренней отделки. Чем больше площадь и лучше отделка, тем выше стоимость одного квадратного метра. Данный критерий является ключевым для торговых площадок.
    • Наличие разрешенных мощностей и коммуникаций, а также возможности их изменений, играют важную роль при ценообразовании производственных помещений.
    • Подъездные пути и высота помещения. Для складов важно наличие удобного подъезда для разгрузки/погрузки товаров. А также рыночная стоимость увеличивается благодаря большим размерам помещения не только за счет площади, но и высоты. Это позволяет хранить больше продукции на той же площади, но с менее высокими потолками.

    Методы подсчета при разных подходах

    При проведения оценки недвижимости применяются три основные подхода: доходный, затратный и сравнительный. Методы – это конкретные способы применения принципов в зависимости от применяемого подхода.

    В соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), среди методов оценки доходным подходом можно выделить три основных метода:
    1. Метод капитализации по расчетным моделям применяется при оценке недвижимости с постоянным потоком доходов и предсказуемой динамикой их изменения. В данном случае расчет проводится по общей ставке капитализации на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
    2. Метод прямой капитализации подходит для оценки недвижимости, не требующей капитальных вложений в ее ремонт или реконструкцию. Стоимость определяется путем деления годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.
    3. Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случае,если предполагается существенная разница в размере получаемого дохода. Например, если доходы и расходы зависят от сезонности, или объект только вводится в действие. Расчет проводится путем дисконтирования доходов по ставке, соответствующей доходности в аналогичный объект недвижимости, учитывая уровень инвестиционного риска.

    Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Производится определение восстановительной стоимости объекта либо стоимости замещения.

    Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

    1. Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ.
    2. Поэлементный способ расчета основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения принимается показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки и т.п.).
    3. Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Стоимость корректируется на имеющиеся количественные и качественные различия сравниваемых объектов (планировка, оборудование и т.д.). После чего умножается на количество единиц сравнения.
    4. Индексный способ производится путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов, утвержденный Госкомстатом России.

    Сравнительный

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Сравнительный подход применяется при наличии объектов-аналогов и информацией о совершенных с ними сделок. В рамках сравнительного подхода можно выделить два метода:
    1. Метод парных продаж, подразумевающий сравнение оцениваемого объекта с аналогичными ему, но отличающимися по одного признаку. Проводятся корректировки по ряду признаков и определяется итоговая стоимость.
    2. Метод, основанный на соотношении дохода и цены продажи. При расчете применяется валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации. ВРМ – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу (ПВД ) или к действительному (ДВД).

    Как рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

    Рассмотрим простой пример расчета объекта затратным подходом.

    Пример:

    Требуется определить остаточную восстановительную стоимость 1м 2 здания.

    • площадь – 3000м 2 ;
    • здание построено 15 лет назад;
    • предполагаемый срок жизни – 60 лет;
    • удельные затраты на строительство нового здания – 750 000 у.е.
    • затраты на строительство 1м2: 750 000 / 3000 = 250 у.е./1м2;
    • физический износ: 15 / 60 • 250 = 62,5 у.е./1м2;
    • восстановительная стоимость: 250 – 62,5 = 187,5 у.е/1м2.

    Онлайн-калькуляторы

    Для расчета ориентировочной стоимости нежилой недвижимости, можно воспользоваться онлайн-калькуляторами на сайтах Твой адрес и Релайн.

    Инструкция по проведению экспертизы

    Для проведения оценки следует обращаться в профильные компании, имеющие лицензию на оценочную деятельность и специализирующиеся на оценке недвижимости. Большая вероятность получения качественного результата, если компания давно на рынке и имеет сертификаты и награды, что свидетельствует о высоком профессионализме. Также можно заказать оценку физическому лицу, официально являющимся экспертом.

    Перечень необходимых документов:

    • Правоустанавливающие документы на здание (помещение) – свидетельство о государственной регистрации права.
    • Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
    • Документы БТИ (тех. паспорт или выписка из него, экспликация помещения, поэтажный план).
    • Бухгалтерская информация: справка о величине балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, информация об эксплуатационных расходах – расходы на страхование объекта, коммунальные платежи, фонд оплаты труда обслуживающего персонала, расходы на управление объектом (при их наличии).
    Читайте так же:  Оспаривание дисциплинарного взыскания в суде практика

    Процедура оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

    1. Определение цели и вида стоимости.
    2. Составление плана и договора на проведение оценки.
    3. Сбор и анализ информации.
    4. Анализ наиболее эффективного использования.
    5. Проведение расчетов на основании трех подходов.
    6. Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости.

    При оценке доходной недвижимости главным фактором является ее уровень доходности. Доходный подход в данном случае считается основным, но не единственным. В обязательном порядке проводится анализ ее текущей прибыльности и потенциального роста.

    Отчет содержит основные факты и выводы, задание на оценку, сведения о заказчике и оценщике, допущения и ограничительные условия, применяемые стандарты оценочной деятельности, описание объекта недвижимости, анализ рынка, описание процесса оценка, согласование результатов, фотографии, копии предоставленных документов и иную информацию, необходимую для проведения оценки.

    Независимая оценка обладает полной юридической силой и дает право совершать любые сделки с недвижимостью на выгодных условиях. Отчет об оценке составляет специалист, производящий все расчеты, являющийся членом СРО.

    Разница в определении цены нежилого помещения и аналогичного здания

    Зданием считается наземное строительное сооружение, являющееся объектом капитального строительства, в состав которого входят помещения внутри и коммуникации.

    Помимо указанных выше документов, для оценки здания необходимо предоставить копию геодезического проекта или карту с обозначением и описанием местоположения, данные о состоянии земельного участка, об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего, и иную техническую документацию на строительство и реконструкцию.

    Оценка здания более трудоемкий процесс, чем оценка помещений, но с применением тех же методов, стандартов и принципов.

    Во избежание споров об адекватности и законности итоговой стоимости для тех или иных целей следует обращаться к специалистам, имеющим законное право на проведение оценочной деятельности.

    Указанная в отчете величина итоговой стоимости является рекомендованной для совершения сделки в течение шести месяцев, после чего является недействительной в связи с изменяющимися внешними факторами и состоянием самого объекта.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

    Для того, чтобы осуществить различные сделки с недвижимостью мало одного желания. Нужно, чтобы они отвечали необходимым требованиям и условиям. Существенным условием многих подобных соглашений является определение рыночной стоимости недвижимого объекта. Будь-то квартира или дом, гараж или участок земли, есть много ситуаций, в которых придется узнавать эту стоимость. Не сделав этого, вы не сможете заключить соответствующее соглашение.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости — что это?

    Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно провести его оценку. Некоторые заблуждаются, что установить эту стоимость можно на основе данных, которые имеются в техническом паспорте. В некоторых случаях данные о стоимости, которые приведены в документах БТИ или Росреестра могут быть ориентиром для определения цены недвижимого объекта. Но, во-первых, проведенная оценка, на основании которой в документах указана стоимость жилого или нежилого имущества, носит иные цели, чем установление рыночной стоимости. А во-вторых, на момент совершения сделки они могут быть устаревшими.

    Рынок недвижимости очень сильно зависит от экономического положения в стране. Кризис, девальвация национальной валюты приводит к резкому обрушению стоимости жилья и не только. Поэтому, если оценка проводилась полгода — год назад, а обрушение валюты произошло за последние два-три месяца, реальная рыночная стоимость объекта недвижимости будет существенно отличаться от той стоимости, указанной по результатам оценивания. Кредиторы, например, при выдаче займа на это значение стоимости недвижимости и не посмотрят, потребую реальной оценки рыночной стоимости.

    Поэтому, под оценкой рыночной стоимости недвижимости подразумевают процедуру, которая проводится специализированными организациями с применением различных комплексных методов, по результатам которой заказчику этой процедуры представляется официальный документ о стоимости объекта на рынке недвижимости. Эта процедура проводится с учетом различных нюансов, связанных с объектом исследования, таких как обременение, наличие сервитутов и другие. Законодатель регламентировал ее

    Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

    По этому закону определять стоимость объекта можно как в добровольном, так и в обязательном порядке. В последнем варианте установлены случаи, требующие обязательного оценивания недвижимости. Например, если происходит отчуждение недвижимого имущества, которые целиком или частично принадлежит РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию.

    Для чего нужна оценка недвижимости?

    Конечная цель оценки рыночной стоимости недвижимости, которая осуществляется независимым специалистом-оценщиком, заключается в том, чтобы получить наиболее достоверную информацию о цене объекта на текущий момент. Имея это значение, можно отталкиваться от него, стоить какие-то планы, проводить сделки.

    Читайте так же:  Как взыскать задолженность по зарплате с работодателя

    Есть целый перечень случаев, в которых без подобной услуги будет сложно или невозможно обойтись. В зависимости от объекта причины эти будут различны. Так, если продается государственное недвижимое имущество, то его оценка обязательна. Но если продается недвижимость, у которой два собственника и они не согласны друг с другом о том, по какой цене ее продавать, то выходом для них может стать реальная оценка его рыночной стоимости. Только в первом случае такая процедура обязательна, а во втором случае – по желанию. В конце концов, собственники могут и без эксперта прийти к какой-то цене, устраивающей их обоих.

    Подобная оценка еще нужна в следующих случаях:

    Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости

    Если вы пришли к выводу, что нужно провести оценку рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости, то учитывайте следующий порядок ее проведения. Первое, с чего нужно начать, это с выбора специалиста. В некоторых случаях этот вопрос решается просто. Например, если оценка проводится для предоставления ее в банковское учреждение, то у него есть список рекомендуемых компаний-оценщиков. Обращайтесь к услугам кого-то из этого списка.

    Как только эксперт выбран, нужно подать ему заявление о необходимости проведения оценочных работ. К этому заявлению обязательно нужно приложить правоустанавливающие и технические документы. Заявление подается как собственником, так и другим законным владельцем, либо доверенным лицом при наличии правильно оформленной доверенности.

    На основании поданного заявления оценщик вместе с заявителем определяет время проведения оценки, какие сведения должны быть собраны и т.п. После этого следует выезд специалиста на место, непосредственное проведение оценочных работ, собирание нужных данных, фотосъемка, анализ и обработка полученных сведений.

    На заключительном этапе специалист составляет отчет, к которому прикладывает все полученные документы, в том числе и лицензию на проведение работ, полис и другие документы компании. Все это сшивается, нумеруется, ответственное за проведение оценки лицо ставит свою подпись и печать организации. Срок составления отчета колеблется от 2 до 5 рабочих дней. Стоимость услуги — в пределах 4-7 тыс. рублей.

    [2]

    Документы, необходимые для оценки недвижимости

    Чтобы были проведены оценочные работы, нужно представить для экспертов некоторые необходимые документы, без которых они не смогут приступить к работам. В зависимости от того, какой именно объект предстоит изучать, перечень документов может различаться. Но практически для большинства из них львиную долю этого перечня составляют одни и те же:

    • копия документов, удостоверяющих личность правообладателя; организациям нужно представлять свидетельства ОГРН, ИНН, решение о назначении руководителя, копия его паспорта;
    • правоустанавливающие документы на объект изучения;
    • документы из учреждений технической инвентаризации;
    • выписка из ЕГРП, которая бы указывала на наличие или отсутствие обременений недвижимости;
    • документы, которые бы подтверждали бы эти обременения, действующие соглашения, договора и т.п.

    Если нужна оценка жилого дома, то к приведенному списку документов необходимо добавить:

    • план границ участка земли, на котором построен дом;
    • правоустанавливающие документы на этот участок земли;
    • данные о других строениях на этом участке земли, об инфраструктуре и инженерных сетях;
    • если оцениваемый объект в своем составе содержит движимое имущество, то нужны данные про его объем, количество, физических характеристиках и технических параметрах.

    Приблизительно такой же перечень документов дополнительно потребуется для оценивания коммерческой недвижимости. При проведении оценки в отношении сооружений дополнительно потребуются:

    • копии инвентарных карточек на объекты и передаточные устройства, в которых содержатся данные о дате ввода в эксплуатацию, инвентарном номере, норме и шифре амортизационных отчислений, первоначальной стоимости на дату ввода объекта в эксплуатацию;
    • справка из бухгалтерии, в которой отражена балансовая стоимость объекта и передаточных устройств на дату оценки недвижимости; в ней нужно указать восстановительною стоимость, показывают процент износа и остаточною стоимость;
    • действующая налоговая ставка на недвижимое имущество;
    • соглашения об аренде на изучаемый объект с расчетами арендной ставки;
    • документы, в которых отражены данные о проценте износа исследуемого объекта.

    Для оценивания сооружений, строительство которых еще не завершено, дополнительно требуются:

    • разрешение на строительство;
    • пояснительная записка к объекту строительства;
    • акт консервации, если строительство приостановлено;
    • данные об отраслевой принадлежности объекта;
    • сведения о конструктивной системе сооружения;
    • информация о разрешенной потребляемой мощности воды, электричества, газа и другого.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    Видео (кликните для воспроизведения).

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Источники


    1. ред. Карпунин, М.Г. Экономический эксперимент и право; М.: Юридическая литература, 2011. — 160 c.

    2. Штерн, С НАЛОГОВЫЕ АГЕНТЫ. Проблемы статуса и практики; Юркафе, 2012. — 112 c.

    3. Беляева, О. М. Актуальные проблемы теории государства и права. Практикум / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2015. — 448 c.
    4. Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному закону «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2009. — 272 c.
    5. Теория государства и права. — М.: Статут, 2007. — 128 c.
    Как определить рыночную стоимость нежилого помещения
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here