Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Как бизнесу снизить кадастровую стоимость недвижимости

03 августа 2018

В кризис бизнес задумывается о сокращении расходов, в том числе о сокращении фискальных выплат. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего компании, влияет на земельный налог и налог на имущество. Также кадастровая оценка определяет размер арендных платежей организации, если муниципальная власть сдает ей в аренду землю, здание или помещение. Как видим, для бизнеса эта величина может быть очень значимой.

До 1 января 2017 года кадастровая стоимость объекта недвижимости определялась государством в ходе массовой оценки на основе рыночной информации и данных, связанных с экономическими характеристиками объекта. Для этого на основании проведенного конкурса заключался договор с частной оценочной компанией, эксперты которой осуществляли все необходимые действия, не выезжая на место. Из-за этого зачастую не учитывались индивидуальные особенности объекта (транспортная доступность, текущее состояние и т.п.), что приводило к ошибочным цифрам.

С 1 января 2017 года, после принятия Госдумой закона «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется специально созданными бюджетными учреждениями. Им собственники недвижимости заранее (перед оценкой) смогут предоставлять декларации о характеристиках своих объектов для корректного определения кадастровой стоимости, а в дальнейшем смогут направлять свои замечания к промежуточным отчетам. Туда же владелец сможет обратиться с заявлением об исправлении технических или методологических ошибок, допущенных при оценке.

Нужно иметь в виду, что к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.

Каждый собственник недвижимости должен понимать, что чем больше кадастровая стоимость, тем больше налог на недвижимость. Конечно, следует изначально оценить экономическую целесообразность в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости. Что делать, если вы не согласны с оценкой государства?

КОМИССИЯ ПРИ РОСРЕЕСТРЕ

На сегодняшний день определение кадастровой стоимости всех объектов недвижимости проходило в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и в соответствии с ним для юридических лиц предварительное обращение в территориальную комиссию при Росреестре обязательно и является досудебным порядком урегулирования спора. Для индивидуальных предпринимателей это не обязательно, они могут обращаться сразу в суд. Однако с 1 января 2017 года, после вступления в силу закона «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым устанавливается кадастровая стоимость объектов недвижимости специально созданными бюджетными учреждениями, необходимость обязательного досудебного обращения в комиссию отпадает и у юрлиц.

С начала 2018 года комиссией при Росреестре было рассмотрено около 6 000 заявлений о пересмотре государственной оценки и только около 40% из них были удовлетворены. Следует отметить, что кадастровая стоимость объектов по решению комиссии снижалась в среднем на 25-30%.

При подаче заявления важно не только предоставить нужные документы, но и серьезно подойти к выбору оценочной компании. Узнайте, как долго она существует на рынке, изучите отзывы о ней, какие имеет рекомендации партнеров по бизнесу, насколько успешно она участвовала в подобных делах ранее. В этом вам помогут данные Росреестра и интернет.

ОБРАЩЕНИЕ В СУД

Если обращение в комиссию не принесло результата либо вы решили не обращаться в комиссию, то следует обращаться в суд. Примеры из практики показывают, что зачастую бизнесу удается уменьшить государственную оценку в 2-3 раза!

Так, ООО «Урал-Пластик» смогло в судебном порядке снизить кадастровую стоимость земельного участка с 5,2 млн до 2 млн рублей (определение Верховного Суда РФ от 19.08.2015 N 48-АПГ15- 52). А государственная оценка земельного участка, принадлежащего ОАО «СИБНЕФТЕБАНК», была установлена изначально в размере 19,1 млн рублей. В суде обществу удалось уменьшить эту величину до 7,9 млн рублей (определение Верховного Суда РФ от 02.09.2015 N 89-АПГ15-3).

Бизнесу следует иметь в виду, что требования об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями. Например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей и т.д.

Также важно, чтобы рыночная стоимость объекта недвижимости была установлена именно на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость. В противном случае суд не будет рассматривать заявление. Так, ОАО «Принтсервис» обратилось в комиссию при Росреестре в тот день, когда была утверждена новая кадастровая оценка принадлежащего компании объекта. В суд общество обратилась за оспариванием стоимости, утратившей свою актуальность. Производство по делу было правомерно прекращено (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2015 по делу N 33-21029/2015, 3-298/2015).

Заявление о пересмотре кадастровой оценки может быть подано в комиссию и в суд не позднее чем в течение 5 лет с даты её внесения в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении указанного периода в ГКН не внесены очередные результаты, срок для обращения в суд может быть восстановлен.

Следует иметь в виду, что суд вправе увеличить или уменьшить рыночную стоимость объекта в сравнении с указанной в заявлении об оспаривании. Для этого может быть назначена судебная оценочная экспертиза. В ходе неё приглашенные эксперты проводят оценку объекта, а также проверяют оспариваемый отчет на соответствие законодательству.

Если в отношении назначенного судом эксперта есть сомнения, то заявитель может дать ему отвод и просить суд о проведении экспертизы конкретным оценщиком (оценочной компанией). Кроме того, при несогласии с результатами первичной судебной экспертизы можно ходатайствовать о назначении повторной, дополнительной проверки.

КТО МОЖЕТ ОБРАЩАТЬСЯ В СУД

В суд с исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут обращаться собственники объекта недвижимости (как юридические, так и физические лица), а также иные лица, если результатами кадастровой оценки затронуты их права и обязанности. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. №28 разъясняет, кто относится к таким лицам.

Читайте так же:  Какая государственная поддержка оказывается малому бизнесу

Так, бывший собственник недвижимости вправе подать заявление о пересмотре, если государственная оценка затрагивает его права как налогоплательщика, т.к. налог начисляется за период владения недвижимостью.

Если объект находится в долевой собственности, то любой её участник имеет право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников. При этом судом пересматривается оценка целого объекта, а не доли.

Организация, имеющая исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если его выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из указанной оценки. При этом не имеет значение, на какой срок заключен договор аренды.

Если арендная плата за пользование имуществом рассчитывается из его кадастровой стоимости, арендатор вправе её оспорить в том случае, когда согласие собственника на подобные действия выражено в договоре или в иной письменной форме.

[1]

Бизнесу следует смелее отстаивать свои права, в том числе при оспаривании государственной кадастровой оценки. Судебная практика и наш опыт говорят о том, что при должном подходе шансы на положительный исход достаточно велики.

Как оспорить кадастровую стоимость?

О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

[3]

Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

  1. Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

  1. С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

  1. Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?
Как оспорить кадастровую стоимость?

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

  • Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
  • Юридические лица – аналогично физлицам.
  • Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Читайте так же:  Как происходит лишение родительских прав – порядок и основания

Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

  1. Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
  2. Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

  • Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
  • Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
  • Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
  • Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

Также возможно приложение документации иного типа.

[2]

Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

  1. Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
  2. Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

  1. Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
  2. Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

Пример виджета

Это пример виджета, что бы показать как по умолчанию выглядит боковая панель Слева. Вы можете добавить пользовательские виджеты с экрана виджетов в админ панели. Если пользовательские виджеты будут добавлены, они заменят первоначальный виджет.

Оспариваем кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Читайте так же:  Встречное исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Видео (кликните для воспроизведения).

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

  • жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
  • отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
  • гаражи, места для стоянки машин;
  • комплексы;
  • незавершенные объекты стройки;
  • другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

  • значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
  • серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
  • при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
  • пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
  • большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

  1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
  2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
  3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

  1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
    • ошибки в перечне объектов для оценки;
    • неточность указания места расположения;
    • неверно указанное целевое назначение;
    • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
    • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
    • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
    • другие моменты.

Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

Читайте так же:  Как оформить завещание на квартиру и сколько это стоит
  • Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.
  • Куда и кому обращаться для оспаривания

    И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

    До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

    • владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
    • те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
    • любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
    • арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

    Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

    С 2017 года Росреестр необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

    Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

    Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

    • справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
    • документ на право собственности, заверенный нотариально;
    • доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
    • отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
    • заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

    ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

    Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

    Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

    Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

    Снижение кадастровой стоимости дома и земельного участка

    С вступлением в силу нового порядка расчета налога на имущество и земельного налога, который теперь напрямую зависит от кадастровой стоимости. Многие стали интересоваться, какая оценка применена к их недвижимой собственности и были удивлены тем суммам, которые превышают по факту даже рыночные цены.

    Кадастровая переоценка стоимости недвижимости происходит один раз в 5 лет не учитывая индивидуальные особенности объекта недвижимости. Такая ситуация приводит к тому, что завышенная кадастровая стоимость существенно влияет на исчисление налога.

    Как же не переплачивать налог и снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Для этого придется доказывать, что стоимость установлена неверно и требовать ее пересмотра.

    Куда обращаться для оспаривания?

    Оспорить кадастровую стоимость недвижимости может любое лицо, как физическое, так и юридическое, обладающее правом собственности на объект, по которому обнаружена неверная оценка.

    Законодательством предусмотрено два варианта оспаривания:

    • досудебное обжалование в комиссии по результатам споров в Росреестре;
    • в судебном порядке.

    Выбирать вариант может сам заявитель, при этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридическим лицам обязательно нужно пройти этап с обращением в комиссию.

    Оспорить через комиссию Росреестра, считается более простым и быстрым способом. Особенно важно учесть, если суд откажет в пересмотре оценки, то вы уже не сможете обратиться в комиссию.

    Это решение может быть оспорено в судебном порядке. При этом оспорить можно не только само решение, но и кадастровую стоимость. Во втором случае решение не будет рассматриваться и приниматься во внимание, то есть суд будет рассматривать только саму стоимость, насколько верно она рассчитана.

    Главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ определена процедура оспаривания стоимости недвижимости по данным кадастра судом, где сказано, что граждане и юридические лица могут подать исковое заявление для оспаривания:

    • решения комиссии;
    • действия либо бездействия комиссии;
    • а также установления рыночной стоимости недвижимости.

    При этом в случае требований истца о возврате излишне уплаченных в бюджет налогов на имущество, сначала необходимо дождаться решения о пересмотре кадастровой стоимости. А затем уже обращаться с заявлением на взыскание переплаты.

    Ответчикам в случае судебных споров признается Росреестр.

    Как узнать кадастровую стоимость, чтоб уменьшить налог?

    Перед тем, как оспорить стоимость дома или земельного участка нужно, знать ее точное значение. Узнать, кадастровую стоимость объекта недвижимости, можно на официальном сайте Росреестра, смотрите инструкции:

    Кадастровую стоимость можно сравнить с рыночной, и сделать выводы, насколько она правильна. Если разница достаточно большая, то можно задаться целью снизить ее. В этом случае уменьшится и налог на недвижимость.

    Пошаговая инструкция оспаривания кадастровой стоимости

    1. Определение основания для оспаривания.

    Как правило, выясняется завышение стоимости после того, как владельцу недвижимости приходит квитанция об уплате налогов. Если сумма категорически не устраивает, можно узнать кадастровую стоимость заказав выписку из ЕГРН или выше по инструкциям.

    Затем кадастровую стоимость сравниваем со средней рыночной стоимостью аналогичных объектов на этой территории. Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, то есть смысл заняться процедурой оспаривания.

    Читайте так же:  Могут ли уволить на испытательном сроке

    Пересмотр стоимости происходит по следующим основаниям:

    • на момент оценки рыночная цена была ниже кадастровой стоимости;
    • при расчете кадастровой стоимости были использованы не верные данные (площадь, материал стен и т.д.).

    2. Обращаемся к независимому оценщику.

    Стоимость зависит от региона и особенностей объекта недвижимости, начинается от 3 000 рублей. Оценщик должен включен в реестр СРО. Обязательно заключите с ним договор об оказания услуг.

    Если при обращении в суд или когда рыночная стоимость недвижимости отличается от кадастровой более чем на 30%, то потребуется дополнительная оценка экспертом СРО самого оценщика.

    4. Подаем документы в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

    Когда получены результаты независимой оценки. Собираем остальные документы для обжалования кадастровой стоимости:

    • заявление — заполняется на месте;
    • выписка из ЕГРН;
    • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (копия заверенная нотариусом);
    • заключение об оценки и отчет об установлении рыночной стоимости недвижимости;
    • документы о том, что в данных Росреестра обнаружены недостоверные сведения;
    • удостоверение личности.

    Весь пакет собранных документов передается в комиссию Росреестра. Помимо основных реквизитов в заявлении обязательно указывается причина оспаривания стоимости. В случае отсутствия какого-либо документа в рассмотрении заявления будет отказано.

    5. Ждем решение комиссии.

    Срок рассмотрения заявления составляет месяц, по окончании которого должно быть вынесено письменное решение. В течении 5 рабочих дней уведомляют о дате рассмотрения заявления и заседания комиссии.

    При этом собственник объекта, подавший на пересмотр стоимости, может участвовать в заседании комиссии в качестве присутствующего. Комиссия выносит решение о пересмотре кадастровой стоимости, если в ее определении были допущены неточности, или отказе, когда ее применение считают правомерным.

    При отказе подается исковое заявление в суд в течении 10 дней с момента вынесения решения.

    6. Подается исковое заявление в суд.

    Если дело дошло до суда, то подается иск по месту нахождения ответчика, им выступает орган Росреестра.

    В исковом заявлении обязательно должно быть:

    • указание наименование суда;
    • кто выступает сторонами – истец и ответчик;
    • изложены сведения о том, что нарушены права заявителя.

    Также суду должны быть представлены обоснованные требования и доводы в их подтверждение. Обязательно к заявлению прикладываются все документы, которые подавались в комиссию, а также решение комиссии, если с ним не согласны.

    Образцы бланков:

    Судебные издержки включают в себя государственную пошлину, которая составляет для физических лиц 300 рублей, а для юридических – 2000 рублей.

    7. Решение суда.

    Рассмотрение искового заявления по существу может занять от 2 до 3 месяцев. При этом истец должен обосновать свою позицию по поводу неверно установленной кадастровой стоимости. Суд, рассмотрев все материалы дела, примет решение и по результатам его либо стоимость останется в прежнем размере, либо будет изменена в меньшую сторону. При этом изменения должны быть применены с начала года, когда иск был подан.

    Следующим этапом в случае уменьшения кадастровой стоимости станет требование о перерасчете исчисленного налога на имущество и возврат сумм, излишне внесенных в бюджет.

    Вышеизложенная схема поможет установить справедливую кадастровую стоимость для конкретного объекта недвижимости и, как следствие, существенно снизить налог для лица, в пользу которого произошла переоценка.

    Как уменьшить кадастровую стоимость, если считаете её неверной

    Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

    8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

    Снижение кадастровой стоимости квартиры

    С 1 января 2015 года налог на недвижимость рассчитывается исходя не из инвентаризационной, а кадастровой стоимости объекта, которая максимально приближена к рыночной. Однако, как показала практика, во многих случаях она оказалась завышенной. Вследствие этого тысячи собственников по всей стране столкнулись с проблемой дополнительной финансовой нагрузки при оплате налогов на недвижимость. Однако выход есть. Снижение кадастровой стоимости квартиры поможет владельцам недвижимости добиться уменьшения суммы налога вплоть до 80%.

    Это процесс достаточно длительный, трудоемкий и требующий особых юридических знаний. Поэтому чтобы гарантированно получить положительный результат, не стоит заниматься решением вопроса самостоятельно. Лучше обратиться к профессионалам. За плечами оценщиков и юристов компании «ГРАНД РЕАЛ» сотни положительных решений по данному вопросу.

    Цены на услуги по снижению кадастровой стоимости квартиры в Москве и МО

    Оценка квартиры Отчет
    об оценке, руб.
    Юридические
    услуги, руб.
    Физические лица — СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ 15 000 20 000
    Юридические лица 15 000 30 000

    Основания для снижения кадастровой стоимости квартиры

    1. Недостоверность сведений о квартире. Это может быть неправильное использование полученных данных оценщиком при расчете кадастровой стоимости. Сюда же можно отнести неиспользование им информации об аварийном состоянии объекта.
    2. Несоответствие кадастровой стоимости реальной рыночной цене объекта.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Список необходимых документов

    • С принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» перечень стал существенно меньше. К заявлению достаточно приложить всего три документа:
    • Копию правоустанавливающего документа на объект
    • Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости квартиры
    • Отчет об оценке рыночной стоимости (может быть предоставлен как в печатном, так и электронном виде

    Источники


    1. Бикеев, А. А. Трудоправовая деятельность в организации. Учебное пособие / А.А. Бикеев, М.В. Васильев, Л.С. Кириллова. — М.: Статут, 2015. — 144 c.

    2. Грудцына, Л. Ю. Адвокатское право / Л.Ю. Грудцына. — М.: Деловой двор, 2014. — 320 c.

    3. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс. В 3-х томах. Том 3 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 696 c.
    4. Брэбан, Г. Французское административное право; М.: Прогресс, 2012. — 488 c.
    5. Корнийчук Г. А. Арбитражное процессуальное право. Ответы на экзаменационные вопросы; Экзамен — Москва, 2010. — 288 c.
    Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here