Как соотносятся понятия мена и обмен

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Как соотносятся понятия мена и обмен". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Договор мены

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

[2]

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Понятие, срок и форма договора мены

Главными чертами договора мены являются:

  • консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия;
  • взаимность;
  • возмездность.

В качестве предмета договора мены выступают товары, свободные от обременения. Именно предмет договора является важнейшим существенным условием договора.

В случае, когда из договора следует, что производится обмен неравноценными товарами, на сторону, передающую товар, цена которого ниже, возлагается обязанность оплаты разницы в ценах на данные товары. Оплата разницы в ценах производится до или сразу же после передачи товара, который имеет более низкую цену. Также в договоре может предусматриваться иной порядок компенсации.

Переход права собственности сторонам на обмениваемые товары происходит одновременно, после того как обе стороны исполнили обязательства по передаче товаров. Срок договора всегда определяют сами стороны. В тех случаях, когда обмен товарами не был одномоментным, а сроки передачи не совпадают, исполнение обязательства в другие сроки считается встречным обязательством. Поэтому последний исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возместить убытки. Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено.

В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:

  • если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
  • между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.

Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы.

Стороны договора мены

Законодательством не обозначены какие-либо специальные требования к субъектам договора мены. Но так как передача вещи одним лицом другому в обмен на иную вещь является формой распоряжения имуществом, то каждая из сторон должна быть собственником обмениваемых вещей. Или же обладать другим вещным правом, включающим право на распоряжение соответствующим имуществом.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Субъектами могут быть как физические лица, так и юридические: например, государственные или муниципальные предприятия. В таких случаях юридическое лицо передает также и свои права, а именно, право на управление и право на хозяйственное ведение. Надо отметить, что юридические лица могут заключать договор мены не только с другими юридическими лицами, но и с физическими лицами.

Основные разделы договоров мены

Количество и наименование разделов договора целиком зависит от предмета договора. Так в договоре мены земельных участков обязательны разделы:

  • предмет договора;
  • обременения обмениваемых участков;
  • ограничения в использовании обмениваемых участков;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • адреса и банковские реквизиты сторон.

Чтобы договор был оформлен правильно и грамотно, лучше всего воспользоваться образцом для заполнения. Как и в любом другом договоре, указывается время и место заключения, паспортные данные сторон. В завершение заполнения договора обе стороны должны поставить свои подписи. Также к договору должны быть приложены необходимые в каждом отдельном случае документы.

Содержание и существенные условия

Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе договор не может быть признанным официально заключенным.

Следует отметить, что договором мены предусматривается равноправие обоих сторон – продавца и покупателя. В то же время стороны обладают и равными обязанностями перед законом. Лица, заключающие договор, передают друг другу товары, которые имеют равную стоимость. Также они должны потратить одинаковые денежные средства на передачу и получение товара в собственность.

Если одной из сторон достался товар с браком или другими недостатками, то для другой стороны договора наступает ответственность, аналогичная предусмотренной при купле-продаже.

Если товар, полученный по договору мены, изымается третьим лицом, потерпевшая сторона имеет право потребовать, чтобы другая сторона возвратила товар, полученный при обмене, и возместила убытки (ст. 571 ГК РФ).

Есть ли разница между договором мены и куплей-продажей

Несмотря на то, что статья 567 ГК РФ фактически приравнивает мену к купле-продаже и для удобства называет участников договора продавцами и покупателями, между ними есть и отличия. Основным отличием является то, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства. В случае же мены денежные средства могут передаваться, только если товары признаны неравноценными.

Формирование цены

Указывать цену в договоре мены совсем не обязательно, но бывает необходимым для того, чтобы правильно произвести бухгалтерский учет и таким образом избежать проблем с налоговой службой. Оценку стоимости товара для обмена обычно производят двумя способами. Может быть использована внутренняя оценка, без привлечения третьих лиц и производимая на основании данных бухгалтерского учета, стоимости приобретения, а также стоимости идентичных предметов.

Применяется и независимая оценка, которую производят специалисты-оценщики, руководствуясь данными договора или других исполнительных и судебных актов.

Договор мены: налогообложение

В соответствии со статьей 658 ГК РФ, если производится обмен равноценными товарами, договор мены налогообложению не подлежит. Если же стороны договорились обменяться неравноценными товарами и одна из сторон выплачивает денежную компенсацию, эта сумма считается доходом и с нее должен быть уплачен налог. Он составляет 5% от разницы стоимости товара.

Чтобы не платить налоги на законных основаниях, сумму компенсации необходимо включить в вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении документов сторонам нужно уплатить госпошлину. Ее величина напрямую зависит от вида и предмета договора.

Читайте так же:  Пересчет алиментов за прошедший период и порядок оформления

Виды и особенности договоров мены

Существует целый ряд действующих классификаций договоров мены: их отличие заключается лишь в принципе, в соответствии с которым происходит разделение. Так, выделяются виды договоров, объединенных типом обмениваемых товаров. Юридические и физические лица свободно могут вести обмен:

  • транспортом;
  • другими видами движимого имущества;
  • частными строениями, жилыми и нежилыми;
  • квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности;
  • земельными участками.

Получается, что стороны ведут обмен не просто какой-то вещью, а правом собственности на нее. В отношения мены могут вступать;

  • физические лица;
  • юридические лица, т. е. различные организации;
  • юридические и физические лица (такой договор называют смешанным).

Распространенной разновидностью договора мены является так называемый бартер. Это — договор мены товаров, применяемый чаще всего во внешней торговле. Особенностью таких договоров является то, что для его заключения сторонам необходима соответствующая лицензия, а обмениваемые товары обязательно должны быть равноценными. Проведение бартерных сделок регламентируется Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 ФЗ № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».

Особенности обмена жилыми помещениями

Домами, квартирами и другими жилыми помещениями могут обмениваться граждане, которые обладают правом собственности на конкретное жилье. В том случае, когда один из собственников не соглашается на обмен, договор не признается состоявшимся. Производить обмен жилыми помещениями также могут наниматели в домах государственного жилфонда. Но для заключения такой сделки необходимо заручиться разрешением всех членов семьи.

Важно понимать, что в таких случаях совершается передача не права собственности, а только права пользования. Сторонами договоров мены жилья вправе выступать и юридические лица (при этом происходит передача и части прав, связанных с хозяйственным ведением). Также разрешены и смешанные формы договоров мены.

Достаточно часто договором мены прикрываются различного рода неправомерные действия, которые могут быть направлены, например, на уклонение от уплаты налогов. Происходит это потому, что стороны договора по взаимному согласию самостоятельно устанавливают равноценность обмениваемых вещей. Так, какая-то ценная вещь может быть обменена на выданный коммерческой организацией вексель, который не имеет никакого обеспечения. Поэтому, если будет установлено, что договор мены заключен для прикрытия иных отношений, он квалифицируется как притворная сделка.

Образец договора мены

Скачать образцы договоров:

Особенности исполнения договора

Если товары, являющиеся объектом мены, определяются родовыми признаками, при исполнении договора важно учесть количество товаров, подлежащих передаче. Оно должно предусматриваться договором в денежном выражении или соответствующих единицах измерения. Договором может быть определено, что товары передаются в ассортименте, который согласован сторонами (ст. 467 ГК РФ).

В договоре мены допустимо предусмотреть требования, которые предъявляются к качеству обмениваемых товаров. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодны для целей, в которых они обычно используются.

Также договор может содержать условия о комплектности товара, его таре и упаковке. В таких ситуациях должны применяться соответствующие положения договора купли-продажи.

Как соотносятся понятия мена и обмен?

Мена и обмен: юридические различия

Мена и обмен: юридические различия О том, почему квартиру, которая находится в социальном найме, обменивают, а оформленную в собственность меняют, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

О том, почему квартиру, которая находится в социальном найме, обменивают, а оформленную в собственность меняют, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость. nn-baza.ru» .

Что общего между меной и обменом?

О правах нанимателя жилого помещения на портале «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» рассказывали не раз. В частности, ответственный квартиросъемщик вправе с письменного согласия проживающих с ним членов семьи и наймодателя обменять свое жилье на другое. При этом второй объект также должен находиться в социальном найме.

Мена же предполагает передачу недвижимости, которая является собственностью сторон. Договор мены схож с договором купли-продажи с той лишь разницей, что покупатель отдает не деньги, а недвижимый товар и в свою очередь такой же товар получает.

И мена, и обмен – квартирный бартер. Еще одна общая черта этих сделок – стороны могут заключить их как в пределах одного города или поселка России, так и между различными населенными пунктами.

В чем разница между меной и обменом?

Отличий у мены и обмена больше, чем схожего.

Во-первых, согласия каких-то иных лиц, кроме собственника или собственников, на мену не требуется. Для обмена же такое согласие, причем письменное, понадобится даже от временно отсутствующих, но зарегистрированных в квартире членов семьи. Кроме того, если в неприватизированной квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане , то необходимо также разрешение органов опеки и попечительства.

Во-вторых, совершить мену можно с доплатой, а обмен – нет, так как последний вообще не предполагает в цепочке каких-либо денежных расчетов. При мене в договоре должны указать, равноценен ли передаваемый объект получаемому, или обозначить размер доплаты.

Третье отличие – в порядке проведения сделок. При мене переход права собственности регистрируют в государственном органе. При процедуре обмена делать этого не надо.

Выглядит она следующим образом: стороны подписывают договор обмена, который является основанием для того, чтобы расторгнуть договор социального найма по старому адресу и заключить новый, уже на другое помещение.

И наконец, сделки мены регламентирует Гражданский кодекс, а обмена – Жилищный.

Обмен и мена

Договоры обмена и мены — это различные соглашения. Если в сделке участвуют два собственника — это договор мены. Если хотя бы одна из сторон — наниматель, то это договор обмена. Мена регламентируется Гражданским Кодексом РФ, а договор обмена — в основном жилищным законодательством РСФСР.

Договор мены

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон считается продавцом жилого помещения, которое она передает, и покупателем жилища, которое получает. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон).

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляет в каждом случае та сторона, которая несет соответствующие обязанности. Если обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, договор должен предусматривать денежную компенсацию (ст. 568 ГК РФ).

Читайте так же:  Все о выселении прописанного человека из квартиры – не собственника

Договор обмена

Договор обмена до недавнего времени выступал только как способ обмена жилья, находящегося в государственном или общественном жилищном фонде или принадлежащего ЖСК. Такое соглашение порождает только изменение договора найма жилья — перемену лиц в обязательстве. Эту форму сделки можно считать устаревшей в связи с увеличением числа собственников жилых помещений.

Порядок обмена, одной из сторон которого является собственник

С принятием Закона «О собственности» и Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» появилась необходимость регулировать порядок обмена между собственником, с одной стороны, и нанимателями, с другой. В настоящее время правовая регламентация таких сделок разрозненно содержится в актах жилищного законодательства. Вероятно, разрабатываемый сейчас новый Жилищный кодекс РФ предоставит правовую базу для регламентации подобных сделок.

Случай, когда одной из сторон при обмене жилья является его собственник, не предусмотрен федеральным законодательством. Эти случаи регулируются распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.96 N 74. Обмен жилыми помещениями, находящимися в пределах г. Москвы, оформляется Московским государственным коммерческим агентством «Мосжилсервис» или его структурными подразделениями по месту нахождения любого из обмениваемых жилых помещений.

Стороны, желающие произвести обмен, подают в «Мосжилсервис» или его подразделение заявление об обмене установленного образца. Перед подачей заявление заверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту нахождения жилья. Заявление от собственника жилого помещения подается от лица всех собственников жилого помещения и должно быть подписано всеми лицами, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, и всеми собственниками. Заявление от нанимателя (или члена ЖСК) должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право проживания на данной жилой площади. К заявлению прилагается выраженное в письменной форме и надлежащим образом заверенное согласие всех временно отсутствующих.

К заявлениям на обмен прилагаются ряд документов, удостоверяющих права собственности и владения на обмениваемые жилые помещения, документы подтверждающие право проживания в данных жилых помещениях, а также различные справки об отсутствии задолженностей, проверке жилищных условий (только нанимателю), разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если в одном из обмениваемых жилых помещениях проживают несовершеннолетние дети) и др.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем служащим агентства «Мосжилсервис» делается запись в заявлении об обмене. Материалы об обмене рассматриваются на комиссии «Мосжилсервиса». Решение комиссии оформляется протоколом. Если комиссия запретила обмен, в протоколе делается мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон.

Если обмен разрешен, «Мосжилсервис» оформляет обменный ордер и договор отчуждения жилого помещения у собственника. Договор отчуждения заверяется нотариусом по месту оформления обмена. Право собственности на жилье, получаемое по обмену, возникает в момент регистрации сделки в органе юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформления договора отчуждения жилого помещения. При этом фактическая передача жилья может возникнуть значительно позже.

На практике договор обмена чаще всего используется в схеме по продаже неприватизированного жилья.

Купля-продажа неприватизированного жилья

Поскольку всем ясно, что продать вещь, не принадлежащую тебе, нельзя, то риэлторами была разработана следующая схема. Человек, желающий приобрести неприватизированное жилье, для начала приобретает на свое имя некую другую квартиру (или комнату), находящуюся в собственности. Далее заключается договор обмена приватизированного жилья, принадлежащего покупателю, и неприватизированного, которым располагает продавец. В результате этого договора покупатель неприватизированного жилья становится нанимателем государственной квартиры, в которой может прописаться и жить. А ее бывший хозяин получает деньги от продажи приватизированного жилья. Каждый шаг данной цепочки полностью соответствует закону и не является налоговым нарушением.

Общие случаи запрета заключения договора обмена
Общие случаи запрета заключения договора обмена, предусмотренные в ст. 73 ЖК РСФСР, распространяются и на сделки, где одним из объектов является жилое помещение, принадлежащее участнику на праве собственности. Обмен жилыми помещениями не допускается:

Дата публикации: 14:55 05 ноября 2004

Обмен и мена

Договор мены

Видео (кликните для воспроизведения).

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон считается продавцом жилого помещения, которое она передает, и покупателем жилища, которое получает. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон).

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляет в каждом случае та сторона, которая несет соответствующие обязанности. Если обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, договор должен предусматривать денежную компенсацию (ст. 568 ГК РФ).

Договор обмена

Договор обмена до недавнего времени выступал только как способ обмена жилья, находящегося в государственном или общественном жилищном фонде или принадлежащего ЖСК. Такое соглашение порождает только изменение договора найма жилья — перемену лиц в обязательстве. Эту форму сделки можно считать устаревшей в связи с увеличением числа собственников жилых помещений.

Договор обмена заключается в государственном обменном бюро. Основанием для вселения в квартиру является обменный ордер, выдаваемый уполномоченной государственной организацией — отдел по учету и распределению жилой площади при префектурах (в г. Москве). Обмен возможен только с согласия собственника жилого фонда. Субъектами договора обмена могут выступать граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями по разным обязательственно-правовым основаниям.

1. В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих. В тех случаях, когда между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, в соответствии со ст. 68 ЖК РСФСР, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого жилого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Читайте так же:  Оформление визы в индию

2. Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставляется возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих на основании договора коммерческого найма. На практике совершение подобных сделок не возможно, хотя бы потому, что законом договор коммерческого найма предусмотрен срочным.

3. Участниками договора обмена могут быть члены жилищно-строительных кооперативов (не выплатившие паевые взносы) с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, и разрешения органа местного самоуправления. В уставах кооперативов, как правило, устанавливается необходимость получения согласия на обмен правления кооператива.

4. Собственники жилых помещений также могут быть участниками договора обмена, однако собственник может быть только одной стороной договора обмена. В тех случаях, когда обе стороны договора являются собственниками, это будет уже договор мены (ст. 31 ГК РФ).

Порядок обмена, одной из сторон которого является собственник

С принятием Закона «О собственности» и Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» появилась необходимость регулировать порядок обмена между собственником, с одной стороны, и нанимателями, с другой. В настоящее время правовая регламентация таких сделок разрозненно содержится в актах жилищного законодательства. Вероятно, разрабатываемый сейчас новый Жилищный кодекс РФ предоставит правовую базу для регламентации подобных сделок.

Случай, когда одной из сторон при обмене жилья является его собственник, не предусмотрен федеральным законодательством. Эти случаи регулируются распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.96 N 74. Обмен жилыми помещениями, находящимися в пределах г. Москвы, оформляется Московским государственным коммерческим агентством «Мосжилсервис» или его структурными подразделениями по месту нахождения любого из обмениваемых жилых помещений.

Стороны, желающие произвести обмен, подают в «Мосжилсервис» или его подразделение заявление об обмене установленного образца. Перед подачей заявление заверяется жилищно-эксплуатационной организацией по месту нахождения жилья. Заявление от собственника жилого помещения подается от лица всех собственников жилого помещения и должно быть подписано всеми лицами, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, и всеми собственниками. Заявление от нанимателя (или члена ЖСК) должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право проживания на данной жилой площади. К заявлению прилагается выраженное в письменной форме и надлежащим образом заверенное согласие всех временно отсутствующих.

К заявлениям на обмен прилагаются ряд документов, удостоверяющих права собственности и владения на обмениваемые жилые помещения, документы подтверждающие право проживания в данных жилых помещениях, а также различные справки об отсутствии задолженностей, проверке жилищных условий (только нанимателю), разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если в одном из обмениваемых жилых помещениях проживают несовершеннолетние дети) и др.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем служащим агентства «Мосжилсервис» делается запись в заявлении об обмене. Материалы об обмене рассматриваются на комиссии «Мосжилсервиса». Решение комиссии оформляется протоколом. Если комиссия запретила обмен, в протоколе делается мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон.

Если обмен разрешен, «Мосжилсервис» оформляет обменный ордер и договор отчуждения жилого помещения у собственника. Договор отчуждения заверяется нотариусом по месту оформления обмена. Право собственности на жилье, получаемое по обмену, возникает в момент регистрации сделки в органе юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера и оформления договора отчуждения жилого помещения. При этом фактическая передача жилья может возникнуть значительно позже.

На практике договор обмена чаще всего используется в схеме по продаже неприватизированного жилья.

Купля-продажа неприватизированного жилья

Поскольку всем ясно, что продать вещь, не принадлежащую тебе, нельзя, то риэлторами была разработана следующая схема. Человек, желающий приобрести неприватизированное жилье, для начала приобретает на свое имя некую другую квартиру (или комнату), находящуюся в собственности. Далее заключается договор обмена приватизированного жилья, принадлежащего покупателю, и неприватизированного, которым располагает продавец. В результате этого договора покупатель неприватизированного жилья становится нанимателем государственной квартиры, в которой может прописаться и жить. А ее бывший хозяин получает деньги от продажи приватизированного жилья. Каждый шаг данной цепочки полностью соответствует закону и не является налоговым нарушением.

Общие случаи запрета заключения договора обмена

Общие случаи запрета заключения договора обмена, предусмотренные в ст. 73 ЖК РСФСР, распространяются и на сделки, где одним из объектов является жилое помещение, принадлежащее участнику на праве собственности. Обмен жилыми помещениями не допускается:

1. если к нанимателю, члену кооператива или собственнику жилого помещения предъявлен судебный иск об оспаривании прав на жилое помещение;

2. если жилое помещение является предметом залога. Право на обмен возобновляется при прекращении обеспеченного залогом обязательства либо при замене, с согласия залогодержателя жилого помещения, на иное имущество. Такой запрет прямо не предусмотрен федеральным законодательством;

3. если договор носит фиктивный характер, т. е. такой обмен, при котором стороны не имеют намерения фактически передать друг другу в пользование обмениваемые помещения, а производят обмен только на бумаге. На практике подобных случаев было много, как в советский период, так и в настоящее время. Раньше такие обмены совершали граждане, желающие не потерять право на жилое помещение, в котором нанимателем был дальний родственник (так называемые родственные обмены);

4. если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если жилое помещение грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких домах, другого благоустроенного жилья;

5. если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим. На практике государственные органы часто «забывают» об этом нюансе. В этом случае можно обратиться за разъяснениями в Департамент муниципального жилья Правительства Москвы или в суд;

6. если в связи с обменом существенно ухудшаются жилищные условия одной из сторон, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. В случае отказов в совершении обмена по таким основаниям также выявляются нарушения со стороны государственных органов. Это происходит потому, что федеральное и московское законодательства предусматривают разные минимальные нормы жилой площади на человека.

Читайте так же:  Раздел квартиры при разводе между супругами, если есть дети

7. Не допускается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития.

Рамблер Право: Обмен и мена в схемах

Договор мены жилого помещения. Сходство и различие с договором обмена жилыми помещения.

В соответствии со ст. 567 ГК РФпо договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.

На основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

В соответствии с ч. ч. 4 и 5 ст. 72 Жилищного кодекса РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченнодееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.

В статье 73 Жилищного кодекса РФ содержатся условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Что такое договор мены? Правовой ликбез

В СССР коммерческие отношения были жестко ограничены государством, поэтому народ шел на хитрости, и в ходу был договор мены. Например, люди меняли квартиры. Иногда на видеомагнитофоны.

[1]

Сегодня молодежь даже и не знает таких понятий, хотя такая форма договорных отношений никуда не исчезла с правовой точки зрения. Что такое договор мены, как и в каких случаях его сегодня применяют — Reconomica проводит юридический ликбез для своих читателей.

Договор мены, или бартер — что это?

Этот способ делового сотрудничества появился еще в древние времена. Когда люди еще не изобрели деньги, именно по такому принципу они договаривались друг с другом о взаимовыгодных обменах. Он предшествовал распространенному сегодня договору купли-продажи. Договор мены означает обмен собственности, когда один товар предоставляется в обмен на другой. По-другому в наше время этот договор называется бартер.

Участниками договора являются лица, которые имеют право собственности на то или иное имущество. Каждая сторона, участвующая в этом договоре должна признавать себя продавцом определенного товара, который передает, или покупателем товара, который обязуется взять взамен. Это согласуется с законом Российской Федерации п. 1 ст. 567 ГК.

В качестве товара для обмена может выступать любое имущество, которое является свободным от обременения. То есть по договору мены невозможно обмениваться залоговым и имуществом под арестом.

Какой должна быть ценность товара

Когда в договоре не указывается стоимость товаров, которые будут обмениваться между двумя сторонами, предполагается что бартер будет равноценным. Если предмет обмена неравноценен, то согласно договору мены, одна из сторон, должна выплатить разницу в цене. Данная оплата может производиться до или после обмена товара, имеющего более низкую стоимость.

В том случае, если товар нуждается в дополнительных расходах по его транспортировке, а также погрузки и разгрузки, то сторона, которая не выполняет дополнительные действия, должна компенсировать эти расходы.

Существует два вида обмена имуществом – закрытый (классический) и открытый (независимый).

  • Во время закрытого договора можно осуществлять обмен товарами или услугами между двумя сторонами. В данном случае их сделка имеет временные ограничения или фиксированный объем передаваемого имущества, которое является равноценным. Например, вы меняете 200 кг картошки на 10 деревянных стульев. Или вы блогер, который предоставляет услуги рекламы в обмен на одежду, которую будет рекламировать. По этой схеме осуществляется большее количество бартеров.
  • При открытом обмене в договоре мены могут принимать участие более двух сторон. В этом случае также можно обмениваться не только товаром, но и услугами. Обмен может производиться не только в разное время, но и в различном ценовом объеме. Фактически сторона, которая предоставляет товар, имеет право выбора, когда и что получить взамен. Эту сделку не обязательно узаконивать у нотариуса, так как со временем условия могут меняться. Например, сегодня вы меняете 200 кг картошки на 10 стульев, а завтра 300 кг картошки на 15 стульев, по мере ваших потребностей.

Как оформляется договор

В некоторых случаях форма договоренности может быть устной:

  • Когда стоимость обмена между участниками менее 10 МРОТ;
  • Когда условия договора выполняются при его заключении.

В других ситуациях договор мены необходимо заключать в письменной форме согласно ст. 152 – 162 ГК РФ. В этом документе должны быть четко прописаны все права и обязанности участников договора, его сроки выполнения, и другие условия.

При составлении письменного договора необходимо учитывать такие пункты:

  • Обе стороны должны предоставить ФИО и паспортные данные;
  • Необходимо описать информацию о товарах, которые будут подвергаться обмену;
  • Должны предоставляться доказательства, которые указывают право собственности, особенно это касается обмена жилых помещений;
  • Указываются подробные характеристики имущества;
  • Каждая сторона обязана проинформировать о возможном присутствии или отсутствии обременений связанными с товарами или другими объектами;
  • Точные сроки передачи товара;
  • Договоренность по дополнительным расходам по транспортировке, погрузке и разгрузки товара;
  • Можно обсудить форс-мажоры и другие ситуации, которые могут препятствовать выполнению условий сделки вовремя;
  • Перечень людей, которые могут также обладать правом на это имущество;
  • Если используется доплата, то эту сумму также стоит указать;
  • В заключении необходимо написать дату заключения договора и поставить подписи.
Читайте так же:  Перечень документов для установления отцовства

Следует ли заверять договор у нотариуса?

По закону договор мены можно не заверять у нотариуса. Все же в отношении этого договора необходимо провести обязательную государственную регистрацию. В том случае если необходимо обменять жилое помещение, согласно ст. 558 ГК РФ регистрируется и сам договор мены. Для совершения такой сделки необходимо обратиться в органы юстиций на той территории, где происходит договор мены.

Также стоит учитывать, что этот вид сделки не облагается налогом, так как он не предусматривает прибыль.

Сроки заключения договора

Обмен имуществом по договору мены не всегда проходит в один момент. По закону в соглашении обозначаются сроки передачи, которые не всегда совпадают. Например, одна из сторон может передать товар сразу, а другая сторона через некоторое время. Однако когда один из участников первый передал имущество, его права защищаются законом. Это согласуется с ст.328 ГК РФ, в которой предусмотрена охрана интересов сторон договора.

Когда обязательства по передачи товаров выполнены всеми сторонами, то они сразу становятся собственностью новых владельцев.

Можно ли расторгнуть договор

Это возможно в том случае, если обязательства, прописанные в договоре, не были выполнены одной из сторон. Например, в том случае, если обмен не одновременный, а сроки передачи товаров не совпадают, это дает право отказаться от исполнения договора, если он совершен в поздний срок. Кроме того, это предоставляет возможность потребовать от того кто нарушил условия договора возмещение убытков. К таким условиям может относиться предоставление доказательств, которые указывают на определенные обстоятельства того, что договор не будет выполнен в срок. В таком случае одна из сторон может остановить сделку.

Договор обмена и договор мены.

Договор мены – одна сторона передает своё ЖП в обмен на ЖП второй стороны. Применяются правила договора КП. Можно заключить один договор мены или два договора КП. Т.О. каждая сторона будет и покупателем и продавцом. Может быть равноценная стоимость ЖП, а может быть одно ЖП дешевле и тогда обмен с доплатой. В договоре мены обязательно госрегистрация. И в этом договоре гражданин является собственником ЖП. В договоре обмена не нужна госрегистрация и гражданин это пользователь ЖП по договору социального найма.

[3]

По договору мены принудительный обмен НЕ возможен.

В настоящее время возможен единственный вариант обмена жилья, если оба обмениваемые жилые помещения занимаются нанимателями по договору социального найма. С вступлением в действие с 1 марта 2005 г. нового Жилищного кодекса РФ смешанные обмены, то есть обмен приватизированного жилья на неприватизированное, и наоборот, проводить запрещено.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, регулируют ст.ст. 72-75 ЖК РФ. Для осуществления обмена нанимателю необходимо согласие в письменной форме наймодателя и проживающих вместе с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения на жилые помещения, предоставленные другим нанимателям, находящиеся в разных домах или квартирах. В соответствии со ст. 72 ЖК РФ возможен принудительный обмен в судебном порядке в случае, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы всех лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Возможен обмен жилыми помещениями, расположенными как в одном так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен осуществляется без ограничения количества его участников при условии, чтобы общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составила не менее учетной нормы.

Предварительное согласие органа опеки и попечительства требуется при обмене жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия или об отказе в даче согласия на обмен принимается в письменной форме и предоставляется заявителям в течение 14 дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, указаны в ст. 73 Жилищного Кодекса РФ.

Договор обмена жилых помещений:

· заключается гражданами – нанимателями жилых помещений по договору социального найма,

· осуществляется через органы местной администрации в административном порядке,

· возможен принудительный обмен жилых помещений на основании ст. 72 ЖК РФ в судебном порядке.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Источники


  1. Зайцев, Р. В. Признание и приведение в исполнение в России иностранных судебных актов / Р.В. Зайцев. — М.: Wolters Kluwer, 2013. — 208 c.

  2. Жбанов, Евгений Вокруг версии; М.: Известия, 2013. — 256 c.

  3. Правоведение для сельскохозяйственных и ветеринарных вузов. Учебник. — М.: Юрайт, 2015. — 524 c.
  4. Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.
  5. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.
Как соотносятся понятия мена и обмен
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here