Наниматель и собственник отличия

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Наниматель и собственник отличия". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Наниматель и собственник отличия

Права и обязанности собственника и нанимателя жилого помещения регламентируются ст. 30 и ст. 67 Жилищного кодекса РФ.

Приватизированное жилье

СОБСТВЕННИК осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности. Он вправе предоставить свое жилье другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, дарения. Может предоставить свое жилье и юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.

Жилищный кодекс обязует собственника самостоятельно нести расходы по содержанию своего жилья. Касается это и собственника, проживающего в многоэтажном доме, — содержание общего имущества многоквартирного дома входит в обязанности собственников этого дома.

Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ правом пользования жилым помещением наравне с собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст. 31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника проживающих совместно с ним супруга, детей и родителей. Членами семьи могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения НЕ СОХРАНЯЕТСЯ, если иное не установлено соглашением между ними (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

В приватизированной квартире после смерти собственника очень часто возникают сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько.

Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится исключительно на добровольной основе и с согласия всех проживающих на момент приватизации в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации — квартира приватизации не подлежит. Если квартира не приватизирована, то она муниципальная.

Неприватизированное жилье

Члены семьи, проживающие в неприватизированной квартире, имеют равные права с нанимателем по договору социального найма по пользованию жилым помещением.

В отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого гражданина, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведения с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма. После распада семьи бывшие члены семьи, прописанные в квартире, продолжают пользоваться теми же правами, что и прежде.

В неприватизированной квартире расходы по капремонту возлагаются на муниципалитет. Если дом сносят, то нанимателям предоставляется равнозначная благоустроенная квартира, а у собственников жилье выкупается ПО РЫНОЧНОЙ ЦЕНЕ (если не оговорено другое, к примеру — предоставление жилого помещения). Процедура выкупа и оценки может затянуться надолго, порой на годы. И только если у органов местного самоуправления есть возможность, собственнику может быть предоставлено жилье с зачетом стоимости того жилого помещения, которым он владел.

Приватизированную квартиру, согласно нормам гражданского и жилищного права, можно продать, подарить, завещать, распорядиться ею любым иным законным способом, чего нельзя сделать с неприватизированным жильем.

Наниматель и собственник отличия

8-962-916-90-09

Тел. аварийно-диспетчерской службы

Вы попали на официальный сайт ООО «Второе управление домов» Нахабино

3. Чем отличается собственник от нанимателя

Права и обязанности собственника и нанимателя жилого помещения регламентируются ст. 30 и ст. 67 Жилищного кодекса РФ.

О компании

Управляющая компания ООО «Второе управление домов».

Управление, содержание и ремонт жилого фонда в поселке Нахабино Красногорского района Московской области.

Последние новости

Об утверждении платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности городского поселения Нахабино, государственной собственности, предоставленных в пользование по договору социального найма жилого помещения, а также для собственников помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом и об установлении порядка платы граждан муниципального образования «Городское поселение Нахабино» за предоставленные коммунальные услуги

Самое популярное

143433,Моск. обл., Красногорский район, п.Нахабино, ул.Школьная д.13

Генеральный директор:
8(498)720-21-47
Техническая группа:
8(498)720-21-49
Главный инженер:
8(498)720-21-49
Бухгалтерия:
8(498)720-21-48
Паспортный стол:
8(498)720-21-48

Аварийно-диспетчерская служба:
8-962-916-90-09

Чем отличается правообладатель и собственник?

Нормативно-правовая база очень богата различными терминами и понятиями, которые в быту не всегда верно трактуются.

Например, с точки зрения обывателя собственник и владелец имущества – это одно и то же. А вот с юридической точки зрения эти понятия не являются идентичными.

Далее попробуем разобраться в том, что такое собственник, владелец, правообладатель и арендатор. Что общего и какая между этими участниками правового поля разница?

Толкование понятий

Собственником в юридическом праве называют физическое или юридическое лицо, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом на основании подтверждающего данное право документа. При этом предмет пользования может находиться в единоличной или общей собственности, что влияет на регламент его отчуждения.

Владельцем в рамках правового поля считается лицо, которое обладает вещью фактически, но при этом может и не иметь на неё документально подтверждённое право собственности.

В юридической практике так именуют в основном граждан, имеющих право пользования имуществом с возможностью его передачи. Например, автомобилем можно владеть в рамках генеральной доверенности, но при этом не являться его собственником.

Правообладателем считается физическое или юридическое лицо, обладающее правом владения имуществом на основании договора о переходе прав. Арендаторы — лица, владеющие и пользующиеся имуществом по договору аренды или субаренды.

Владелец и собственник: в чём разница?

Разница между этими определениями подчёркивалась ещё со времен возникновения римского права, особенностью которого являлось наличие 2 самостоятельных правовых института: права владения и права собственности.
Читайте так же:  Лишение родительских прав отца за неуплату алиментов

Владение определялось римскими правоведами как фактическое господство лица над определённой вещью без правового титула. При этом объектом всегда выступали материальные вещи, а в составе владения выделяли 2 элемента: «душа владения» и «тело владения».

Первое – «душа» — это владельческая воля, т.е. желание и намерение владельца обладать вещью для себя, не признавая господства над нею других лиц. Примечательно, что с этой позиции даже вор в Риме считался владельцем. «Тело владения» – состояние фактического обладания.

Отличия права владения и права собственности в современной нормативно-правовой базе следующие:

  1. Владение отличается от права собственности отсутствием правоустанавливающего титула.
  2. В современной трактовке права собственности фактическое обладание вещью, предметом, недвижимостью не имеет значения; собственнику принадлежат все правомочия пользования, которые основаны на правовом титуле, т.е. правоустанавливающем документе, который хранится у собственника даже в тех случаях, когда имущество передано другому лицу или выбыло из обладания собственника против его воли.

Итак, собственник – это всегда владелец, но владелец не всегда является собственником. Тогда возникает резонный вопрос: кем является, к примеру, человек, управляющий автомобилем по доверенности? Отвечаем: тоже владельцем транспортного средства, но только на тот период, пока право владения ему передано собственником.

Согласно п.1 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Владение даёт возможность реально иметь, фактически обладать неким имуществом в данный момент, но не распоряжаться. Право пользования означает возможность использования данного имущества, его потребления и извлечения полезных качеств. Право распоряжения даёт возможность изменить судьбу имущества, например, уничтожить, продать, подарить, обменять.

Однако в той же статье Гражданского Кодекса говорится о том, что собственник вправе передать все вышеперечисленные полномочия (одно, два или все вместе) иному лицу на основании какого-либо документа, например, оформленной им доверенности, содержащей перечень предоставляемых прав.

Но собственник, передав право владения другому лицу, всё равно остаётся собственником и лишь на время лишается возможности пользоваться своим имуществом с момента его передачи. Переданные им правомочия теперь будут принадлежать не собственнику, а новому законному владельцу по доверенности.

Важно различать законное и незаконное владение имуществом. Незаконное владение не даёт никаких правомочий, зато влечёт за собой груз ответственности.

Правообладатель — это собственник или арендатор?

Теперь сопоставим понятия «собственник», «правообладатель» и «арендатор». Казалось бы, кто же как не собственник обладает всеми правами на принадлежащее ему имущество. Но нет, не всегда, поэтому данные определения нельзя отождествлять. И собственник не всегда будет правообладателем, и правообладатель может не быть собственником.

Правообладатель – понятие более широкое. Им охватываются собственники, владельцы, арендаторы, владельцы земли на праве пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования, обладатели права сервитута и т.д.

Разница у правообладателей состоит в объёмах их правомочий. Так, например, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, арендатор — только владеть и пользоваться, но не полностью распоряжаться (может сдать в субаренду, но не вправе продать); владелец также ограничен в правомочии распоряжаться имуществом.

Сам же собственник, передавая право владения другому лицу, к примеру, на основании договора аренды, на срок договора также теряет право пользования свои имуществом.

Таким образом, все рассматриваемые нами понятия очень перекликаются, иногда взаимозаменяемы, но сами по себе представляют собой разные понятия, издавна закрепившиеся в юридической практике.

Может ли отличаться размер платы за содержание и ремонт для собственников и нанимателей МКД?

В нашем блоге неоднократно рассматривался вопрос о порядке установления размера платы за содержание и ремонт для собственников помещений МКД.

При этом, практически, в каждой управляющей организации встречаются и муниципальные/ ведомственные квартиры в которых проживают и оплачивают услуги наниматели. Сегодня мы восстановим справедливость и поговорим о необоснованно забытых нанимателях, а точнее о размере платы за содержание и ремонт для нанимателей жилищного фонда.

Объем прав и обязанностей нанимателей и наймодателей по договору социального найма регулируется главой 8 ЖК РФ. Если указанные помещения относятся к специализированному жилищному фонду, то все правоотношения между нанимателем и наймодателем регулируются главой 10 ЖК РФ.

Орган местного самоуправления, являясь публичным собственником муниципального жилищного фонда (квартир) наравне с остальными собственниками обязан нести бремя расходов по содержанию и ремонту общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности и утвержденному перечню работ. При этом, в случае передачи муниципального жилищного фонда в наем по договорам социального найма или найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения возлагается на нанимателей таких жилых помещений.

В соответствии с ч.4 ст.155 ЖК РФ, наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Определением ВС РФ от 29 сентября 2014 г. по делу № 306-ЭС14-63 оставлено без изменения постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.03.2014 по делу № А06-3264/2013 Арбитражного суда Астраханской области, которыми удовлетворены требования ТСН к администрации города Астрахани в связи с тем, что если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

По смыслу ч.4 ст.155 ЖК РФ, разница в плате, вносимой нанимателем жилого помещения, и в плате, подлежащей перечислению наймодателем управляющей компании, обусловлена размерами этих плат, установленными в договоре социального найма и договоре управления.

Как указано в Определении ВС РФ от 1 марта 2011 г. № 86-Впр10-9, наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления таким домом. Наличие разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленной для нанимателей жилого помещения органами местного самоуправления, и соответствующей платой, предусмотренной договором управления, для собственников помещений предполагает обязанность по ее перечислению управляющей организации наймодателем. Данное правило носит общий характер и каких-либо исключений из него Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает.

[2]

Данная позиция подтверждается так же Письмом Министерства регионального развития РФ от 6 марта 2009 г. № 6175-АД/14 «Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда», согласно которому: отсутствие средств соответствующего бюджета не может являться оправданием отказа внесения наймодателем такой части платы. В этом случае необходимо внесение изменений в соответствующий бюджет. Поскольку частью 14 статьи 155 Кодекса предусмотрена возможность уплаты пени лицами, несвоевременно и (или) не полностью внесшими плату за жилое помещение и коммунальные услуги, то при наличии задолженности предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса меры могут быть применены к муниципальному образованию (в частности, в случае невыполнения наймодателем обязанности, установленной частью 3 статьи 155, или при несвоевременном и (или) не полном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, приходящейся на находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения).

Читайте так же:  Профзаболевания выплаты через суд

Так же из указанного письма следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для указанных нанимателей необходимо устанавливать дифференцированно для каждого многоквартирного дома соразмерно плате собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для указанных нанимателей не может быть больше, чем размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений по решению их общего собрания в многоквартирном доме в соответствии с частями 7 и 8 статьи 156, статьями 162 и 164 Кодекса, пунктами 34 и 36 Правил.

Как как указано в письме Министерства строительства и ЖКХ РФ от 17 марта 2016 г. № 7513-ОЛ/04, размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.01.2018г. оставлено в силе Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2017 по делу № А56-4217/2017 которым суд признал законным привлечение к ответственности управляющую организацию за доначисление нанимателям жилищного фонда единовременных целевых взносов (установленных протоколом общего собрания собственников). Как указано в Постановлении, решение собственников помещений в многоквартирном доме об изменении тарифов обязательно для самих собственников, в том числе и для Учреждения, а не для нанимателей.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы:

1.Нанимателям жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда необходимо выставлять плату за содержание и ремонт в размере, не больше, чем установленный органами местного самоуправления.

2.Разницу в размерах платы должен возместить наймодатель.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, позволяющая автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также с помощью приложения жители смогут записаться на прием в свою УО или ТСЖ, подать показания ИПУ, пожать заявку в диспетчерскую. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользоваться формой ниже.

Кто такой наниматель жилого помещения?

Приобретать своё жильё для многих граждан очень дорого. Позволить себе такую роскошь, особенно в крупных городах с высокими ценами на недвижимость, может далеко не каждый.

Поэтому чаще всего люди снимают жильё, являясь полноправными владельцами квартир, принадлежащих на правах собственности другим лицам.

Получая в пользование жильё, гражданин приобретает определенный набор прав и обязанностей по использованию жилого помещения. Такая аренда обычно носит возмездный характер.

Наниматель жилого помещения – это то лицо, которое заключает договор найма квартиры с ее собственником и за определенную плату проживает там в течение срока действия договора. Взаимоотношениям нанимателя и наймодателя в ГК РФ посвящена целая глава.

Понятие нанимателя и найма помещения

Наниматель жилого помещения – это лицо, получающее от наймодателя для временного проживания жильё по договору социального или коммерческого найма. Порядок социального и коммерческого найма регламентирован главой 35 ГК РФ.

В договоре найма участвуют две стороны: наниматель и наймодатель. Первый получает за определенную постоянную плату изолированное жильё для проживания его и членов его семьи, второй – получает деньги за отданное в распоряжение жильё.

Отличаются коммерческий и социальный найма следующими особенностями:

  • в коммерческом найме жильё получает физическое лицо от другого физического лица – собственника помещения;
  • в социальном найме в лице наймодателя выступает государство или муниципалитет.

Жилье для сдачи в социальный найм принадлежит к государственному или муниципальному жилищному фонду. Собственников в лице физических лиц у него нет.

Чтобы получить такое жильё в пользование, наниматель должен иметь статус нуждающегося в жильё и стоять на очереди на получение недвижимости.

В последствии спустя время он получит возможность его приватизировать, если по-прежнему будет удовлетворять утверждённым на законодательном уровне критериям.

Видео (кликните для воспроизведения).

Кто такой наниматель и наймодатель, мы разобрались. Осталось понять, в чем заключаются их основные права и обязанности при распоряжении жильем.

Читайте так же:  Рамочный договор понятие и характеристика

В чем отличие от аренды?

Сегодня многие ошибочно полагают, что снимать квартиру у физического лица означает – брать ее в аренду. На самом деле это не так.

Проживая в чужой квартире, Вы выступаете в роли нанимателя помещения. Отношения аренды здесь не имеют места быть.

Аренда как вид гражданско-правовых отношений регламентирована главой 34 ГК РФ.

К найму аренда не имеет никакого отношения. Нужно понять, арендатор и наниматель – в чем разница между ними? И тот, и другой пользуется не принадлежащим ему на правах собственности имуществом.

Отличаются арендатор и наниматель следующими характеристиками:

  • В роли арендатора может выступать юридическое лицо, в роли нанимателя – только гражданин и члены его семьи.
  • Объектом найма выступает только жилое помещение, в аренду можно сдавать офис, склад, производственный цех и многое другое.
  • Найм возникает между нанимателем и наймодателем, аренда – между арендатором и арендодателем.
  • В отличие от договора аренды расторгнуть соглашение о найме помещения по инициативе наймодателя можно только в судебном порядке.

    Максимальный срок действия договора найма составляет 5 лет. При этом его не нужно регистрировать в специальных органах, даже если он заключён на максимальный срок.

    Договор аренды же нужно регистрировать в обязательном порядке, если он действует более года. Поэтому многие заключают договора аренды на срок меньше года.

    Социальный найм более защищён с точки зрения прав нанимателя помещения, чем коммерческий. Однако стать участником социального договора найма не так просто.

    Если речь идёт о социальном найме помещения, в роли нанимателей будут выступать по договору все члены семьи, проживающие совместно с главным нанимателем помещения.

    Однако до сих пор даже в 2019 году многие граждане сдают свои квартиры именно по договору аренды другим физическим лицам сроком менее года для освобождения от регистрации.

    Что имеет право делать наниматель?

    Права нанимателя строго регламентированы нормами ГК РФ и самим договором найма. Нарушение его прав наймодателем может служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

    Наниматель по договору найма вправе:

  • Владеть и пользоваться жильем – ст. 672 ГК РФ.
  • Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
  • Продолжать пользоваться жильем даже при переходе права собственности от одного лица к другому – ст. 675 ГК РФ.
  • Требовать от нанимателя привести жильё в пригодное для жизни состояние – ст. 676 ГК РФ.
  • Вселять в жильё любых граждан с согласия собственника – ст. 679 ГК РФ.
  • Вселять в жильё несовершеннолетних без согласия собственника.
  • С согласия наймодателя производить реконструкцию и переустройство жилья.
  • В преимущественном порядке продлить соглашение о найме – ст. 684 ГК РФ.
  • Расторгнуть соглашение с обязательным предупреждением собственника за 3 месяца.
  • Расторгнуть соглашение в судебном порядке, если в нем невозможно жить из-за отсутствия благоустройства не по вине нанимателя.
  • В роли нанимателя может выступать только дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет.

    Являясь пользователем жилого помещения, наниматель обязан содержать его в чистом и пригодном для жизни состоянии, а также оплачивать ежемесячно коммунальные услуги.

    Многие не знают, кто должен платить за капитальный ремонт: собственник или наниматель? Фактически жильё принадлежит собственнику, поэтому за капитальный ремонт должен будет платить именно он.

    Капитальный ремонт оплачивается по отдельной квитанции, которая никакого отношения не имеет к общим коммунальным платежам. Наниматель вообще может прожить в квартире всего полгода и так и не дождаться капитального ремонта.

    [3]

    Должен ли наниматель платить за содержание и ремонт жилого помещения? За ремонт жилого помещения он должен платить только в том случае, если речь идет о текущем ремонте. Капитальный ремонт оплачивает наймодатель.

    За содержание помещения может платить как один, так и другой. Все в этом случае будет зависеть напрямую от условий договора социального или коммерческого найма.

    Что обязан делать наниматель?

    Помимо прав наниматель несёт определенный набор обязанностей, неисполнение которых может повлечь расторжение договора со стороны наймодателя.

    Обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения можно обозначить следующим образом:

  • Использовать жильё по назначению, то есть проживать в нем – ст. 678 ГК РФ.
  • Обеспечивать сохранность квартиры.
  • Поддерживать жилье в пригодном для жизни состоянии.
  • Вовремя оплачивать платежи за пользование жильем.
  • Регулярно вносить коммунальные платежи.
  • Без согласия наймодателя не переустраивать жильё.
  • Без согласия наймодателя не вселять в жильё других жильцов – ст. 679 ГК РФ.
  • Уведомлять собственника о вселении других временный жильцов – ст. 680 ГК РФ.
  • Оплачивать текущий ремонт жилья – ст. 681 ГК РФ.
  • На основании принципа свободы договора соглашение о найме может содержать в себе и другие обязанности нанимателя, которые не противоречат действующим нормам ГК РФ.

    Если наниматель в течение полугода не будет оплачивать коммунальные платежи, наймодатель может начинать в отношении него процедуру утраты права пользования помещением.

    Если на жильца будут жаловаться соседи, он будет вести асоциальный образ жизни, то по инициативе собственника помещения он будет лишён права пользования через суд и выселен из квартиры.

    Единичный факт повреждения или уничтожения имущества также будет служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае использования жилья не по назначению наниматель также будет подлежать выселению. Это может произойти, если он начнёт вести коммерческую деятельность в квартире.

    Права и обязанности наймодателя

    Наймодатель также имеет определенный набор прав и обязанностей в отношении своего жилья и взаимоотношений с нанимателем.

    Он вправе требовать от нанимателя оплаты аренды и коммунальных платежей. Он может инициировать процедуру выселения при нарушении условий договора со стороны нанимателя квартиры.

    После окончания срока действия договора собственник должен получить обратно в распоряжение своё жильё.

    В ст. 676 ГК РФ зафиксированы основные обязанности наймодателя по договору коммерческого найма. К примеру, он обязан будет заключить новый договор найма с тем же нанимателем, если последний пожелает его продлить. Выбрать другого жильца просто так у него не получится.

    Читайте так же:  Гражданская правоспособность физических лиц понятие содержание ограничение

    Если речь идёт о социальном найме, то наймодатель может запретить вселять в жильё других лиц в случае, если при этом будет нарушена норма площади на каждого жильца.

    После заключения социального контракта наймодатель в лице муниципалитета обязан передать жильё в течение 10 дней по акту приема-передачи.

    Когда договор перестанет действовать, наймодатель должен будет получить жильё обратно также по акту приема-передачи. Вторая сторона не должна подписывать акт, если второй стороной был нанесён какой-либо ущерб жилому помещению.

    Наниматель жилого помещения получает недвижимость всегда во временное пользование для проживания по договору социального или коммерческого найма. Использование жилья для проживания не считается арендой, это найм, в котором нанимателем может выступать только физическое лицо.

    Каждая из сторон соглашения несёт свои права и обязанности, нарушение которых влечёт расторжение договора и выселение нанимателя помещения.

    Права и обязанности собственников и нанимателей жилого помещения регламентируются ст. ЗО и ст.67 ЖК РФ. Согласно п.1 ст. ЗО ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

    С обственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование прина­длежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

    Кроме того, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества в соответствующем многоквартирном доме.

    Также, согласно п.2 ст.31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением наравне с его собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей. Членами семьи собственника могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях – иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

    В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользова­ния данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними (п.4 ст.31 ЖК РФ).

    Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится исключительно на добро­вольной основе и с согласия всех проживающих на данный момент в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации квартира не приватизируется. Если квартира не будет приватизирована, как это предусмотрено зако­ном, она становится муниципальной собственностью.

    Проживающие в неприватизированной квартире члены семьи имеют равные с нанимателем по договору социального найма права по пользованию жилыми помещениями, в том числе и после окончания установленного срока приватизации (1 января 2010 года).

    Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право, согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; раз­решать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

    Таким образом, в отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведение с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя неприватизированной квартиры любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма именно с ним. В приватизированной квартире после смерти собственника часто возникают очень сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько.

    В неприватизированной квартире расходы по ее капремонту ложатся на муниципалитет.

    К плюсам приватизированной квартиры можно отнести то, что разведенный супруг, как правило, не сохраняет право на площадь в квартире в том слу­чае, если другой супруг – собственник. В неприва­тизированной квартире бывший член семьи нанима­теля, как правило, продолжает пользоваться теми же правами, что и прежде.

    Если дом сносят, то нанимателям предоставляется равнозначная благоустроенная квартира, а у собственников жилье выкупается по рыночной цене, если не оговорено иное (например, предоставле­ние жилого помещения взамен). Процедура выкупа и оценки могут затягиваться надолго, порой на годы. И только если у органов местного самоуправления есть возможность, собственнику может быть пре­доставлено жилье с зачетом стоимости того жилого помещения, которым он владеет.

    И еще важная информация для тех, кто не определился, приватизировать или нет. Приватизированную квартиру, согласно нормам гражданского и жи­лищного права, можно продать, подарить, завещать, распорядиться ею любым иным законным способом, чего нельзя сделать с неприватизированным жильем. Так что стоит все тщательно взвесить – и принять решение. Тем более что времени осталось немного: до 1 января 2010 года. В то же время не ясно, что будет после окончания срока бесплатной приватизации. Платная приватизация? По какой цене и каким нормам? На этот и другие вопросы ответа пока нет.

    Быть или не быть. собственником?

    Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (введен в действие Федеральным законом от 29.12.2004 №-188-ФЗ) в значительной степени изменил сложившиеся правоотношения в области объектов недвижимости. Особенно это коснулось жилых помещений. Что лучше — иметь квартиру в собственности или заключить договор социального найма? У каждого из вариантов есть свои достоинства и недостатки. В любом случае решение стоит принимать, тщательно взвесив все «за» и «против». Разобраться в этом читателям «ЭЖ» поможет данная публикация.

    Собственник имеет существенно больше прав, чем наниматель помещения по договору социального найма. Например, использовать свою собственность так, как он считает нужным.

    Читайте так же:  Уклонение от алиментов

    В то же время Жилищный кодекс существенно ограничил права лиц, проживающих совместно с собственником. В соответствии со ст. 31 наравне с ним пользоваться помещением имеют право только члены его семьи: супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи, если они вселены собственником в этом качестве (п. 1 ст. 31 ЖК РФ).

    В случае прекращения семейных отношений, допустим при разводе, бывший член семьи теряет возможность пользования жилым помещением. Однако Кодекс предусматривает, что если он не может обеспечить себя иным жильем, то собственник на основании решения суда обязан временно сохранить возможность пользования данным помещением или предоставить ему иное.

    Нечетко прописан п. 4 ст. 31 ЖК, где говорится о том, что «если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения, то право пользования может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда». Но что является «основанием приобретения жилья» — развод или какие-либо другие причины, — не указано.

    Права, предоставляемые собственнику, накладывают на него и определенные затраты на содержание помещений и общего имущества в многоквартирном доме, а также на оплату коммунальных услуг и налога на имущество (недвижимость). Неисполнение данных обязанностей влечет продажу собственности на открытых торгах для погашения долгов и пеней. Оставшаяся часть вырученных средств передается бывшему собственнику.

    Что касается социального найма жилого помещения, то его владельцем является муниципальный или государственный жилищный фонд. При этом лицо, заключившее с владельцем договор, имеет право лишь использовать переданное им на время жилое помещение (причем срок пользования может быть ограничен договором).

    Да и обязанностей у нанимателя помещений существенно больше, чем у собственника. Помимо прочего он обязан в установленные договором сроки информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих ему право пользования жилым помещением по договору социального найма.

    Преимуществом социального найма является то, что капитальный ремонт помещений обязан финансировать собственник, то есть муниципалитет. Однако бремя оплаты все равно будет переложено на нанимателя через плату за наем. Следует отметить, что в Жилищном кодексе четко не указано, как конкретно она будет рассчитываться.

    В случае принятия решения о смене места жительства наниматель должен согласовать вариант обмена и получить одобрение местных органов власти, которым принадлежит помещение. При этом обмен должен быть произведен на жилое помещение, также предоставляемое по договору социального найма.

    Если наниматель захочет сдать квартиру в поднаем или поселить временных жильцов, то он может это сделать только с согласия членов семьи, проживающих совместно с ним, наймодателя и при наличии у него площади большей, чем учетная норма на каждого из прописанных на ней жильцов, которая устанавливается органами местного самоуправления (ст. 76 ЖК РФ). Плата за поднаем устанавливается по соглашению сторон. Кроме того, Жилищный кодекс ограничивает срок проживания в квартире временных жильцов до шести месяцев беспрерывно (п. 2 ст. 80).

    В случае проведения собрания жильцов многоквартирного дома наниматель не имеет права голоса. Решения за него принимает собственник (представитель муниципалитета, приглашенный на собрание).

    Существенное преимущество договор социального найма дает лицам, проживающим совместно с нанимателем, так как они равноправны в отличие от лиц, проживающих с собственником.

    так как они равноправны в отличие от лиц, проживающих с собственником.

    За пользование жилым помещением и коммунальными услугами наниматель обязан платить. Но в отличие от собственника он не оплачивает капитальный ремонт, однако должен внести плату за наем. В случае неоплаты наймодатель имеет право расторгнуть договор (п. 4 ст. 83).

    При сносе многоквартирного дома собственник помещений имеет право на получение выкупной цены. При ее определении учитывается рыночная стоимость жилого помещения. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его выкупной цены. Однако рыночная цена помещений, предназначенных под снос, как правило, очень мала.

    В случае если в доме на снос квартира принадлежит муниципалитету, то нанимателю и членам его семьи обязаны предоставить другие благоустроенные жилые помещения по договору социального найма. При этом в ст. 86 не указано, где, какой площади и качества они должны быть. Однако в ст. 50 говорится, что норма предоставления определяется органами местного самоуправления.

    В связи с этим в крупных городах, где имеется значительный фонд неприватизированного жилья, находящегося в аварийном состоянии, у местной власти может возникнуть искушение его снести, переселив жителей на окраины, с тем чтобы застроить дорогую землю в центре недвижимостью, приносящей доход муниципалитету.

    Сравнительная характеристика жилых помещений, находящихся в разных формах имущественных отношений

    Видео (кликните для воспроизведения).

    По договору социального найма

    Источники


    1. ред. Карпунин, М.Г. Экономический эксперимент и право; М.: Юридическая литература, 2011. — 160 c.

    2. Хргиан, А.Х. История и методология естественных наук. Выпуск 03. Физика / А.Х. Хргиан. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2012. — 292 c.

    3. Мархгейм, М. В. Правоведение / М.В. Мархгейм, М.Б. Смоленский, Е.Е. Тонков. — М.: Феникс, 2009. — 416 c.
    4. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.
    5. Понасюк А. М. Медиация и адвокат. Новое направление адвокатской практики; Инфотропик Медиа — М., 2012. — 370 c.
    Наниматель и собственник отличия
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here