Незаконная реконструкция нежилого помещения ответственность

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Незаконная реконструкция нежилого помещения ответственность". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Незаконная реконструкция нежилого помещения ответственность

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 января 2008 г. N Ф08-8921/07 «Реконструкция объекта недвижимости, осуществленная без необходимых разрешений, является самовольным строительством, в связи с чем к разрешению вопроса о признании права собственности на объект реконструкции применимы положения статьи 222 ГК РФ» (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 24 января 2008 г. N Ф08-8921/07
«Реконструкция объекта недвижимости, осуществленная без необходимых
разрешений, является самовольным строительством,
в связи с чем к разрешению вопроса о признании права собственности
на объект реконструкции применимы положения статьи 222 ГК РФ»
(извлечение)

ООО «Апекс плюс» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации г. Ростова-на-Дону о признании не подлежащей сносу самовольно возведенной пристройки в виде выносных витражей к принадлежащему обществу на праве собственности нежилому помещению (комнаты 2-3-3а-22-23-24-25-30-31, 26, 27, 27а, 28, 28а, 29, 29а, 30а), расположенному на первом этаже 9-этажного дома литера А по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 37. Истец также просил считать общую площадь указанного помещения равной 708,9 кв. м.

Определением от 29.05.07 суд произвел замену ненадлежащего ответчика на администрацию г. Ростова-на-Дону (т. 1, л. д. 106 — 107).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, МИЗО г. Ростова-на-Дону, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Ростова-на-Дону.

В кассационной жалобе администрация г. Ростова-на-Дону просит судебные акты отменить и отказать в иске. По мнению заявителя жалобы, увеличение площади принадлежащего истцу помещения в силу статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации автоматически влечет увеличение его доли в праве общей собственности на земельный участок и не требует специального доказывания. Реконструкция помещения истца, расположенного на первом этаже здания, означает реконструкцию всего дома. В связи с этим на основании пункта 7 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации для реконструкции объекта капитального строительства необходимо согласие всех правообладателей. Суд апелляционной инстанции неправомерно возложил на ответчика обязанность по доказыванию наличия претензий у собственников помещений в многоквартирном доме.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, считая довод заявителя жалобы о проведении истцом реконструкции всего жилого дома не соответствующим фактическим обстоятельствам. Капитальные конструктивные элементы здания в целом при выносе на метр стеклянных витражей и увеличении за счет этого площади торгового зала первого этажа затронуты не были. Фундаменты здания и стен приобрели дополнительную защиту от воздействия атмосферных осадков, что подтверждено техническими заключениями. Земельный участок под магазином дополнительно выкуплен обществом и индивидуализирован при проведении кадастрового учета. В доме большинство неприватизированных квартир, жильцы которых не являются собственниками земельного участка. В период строительства у общества имелось разрешение районной администрации на выполнение работ, предусмотренных согласованным проектом, в связи с чем ссылка на нарушение статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации несостоятельна. На вынесение маркиз (навесов стеклянных витрин) разрешение не требуется.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене.

Как видно из материалов дела, за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, комнаты N 1, 2-3-24-25-30, 3а, 22, 23, 26, 27, 28, 28а, 29, 30а, 31 общей площадью 613,4 кв. м, расположенное на первом этаже 9-этажного дома литера А по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Зорге, 37 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.07.06 серия 61 АГ N 231822, т. 1, л. д. 51).

За обществом зарегистрировано также право на 8/100 долей в общей долевой собственности на земельный участок площадью 3 228 кв. м, кадастровый номер 61:44:07 14 03:0036 (свидетельство от 27.07.06 серия 61 N АГ N 101706, т. 1, л. д. 50).

Постановлением главы администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 21.07.06 N 94 обществу как собственнику нежилого помещения разрешено устройство согласно проекту маркиз, отмостки, крылец входов к нежилым помещениям по ул. Зорге, 37 и сдача объекта после переоборудования межведомственной комиссии с внесением изменений в техническую документацию муниципальным предприятием технической инвентаризации. Эскизным проектом, на который имеется ссылка в постановлении главы районной администрации, предусматривалось устройство под выносимыми витражами ленточных фундаментов, что предполагало увеличение площади реконструируемого помещения. Однако в постановлении и эскизном проекте, представленном в дело, отсутствуют сведения о том, какова должна быть площадь помещения после реконструкции.

Истец произвел перепланировку комнат внутри нежилого помещения, а также вынос витражей и устройство маркиз. Согласно данным технического паспорта от 27.11.06, выданного МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону, спорный объект недвижимого имущества состоит из комнат 1, 2-3-3а-22-23-24-25-30-31, 26, 27, 27а, 28, 28а, 29, 29а, 30а, общей площадью 708, 9 кв. м.

Постановлением главы администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 21.11.06 N 1467 ранее принятое постановление (от 21.07.06 N 94) отменено в связи с допущенными обществом отклонениями от проекта в части увеличения объемных характеристик магазина и нарушением организационно-правового порядка оформления работ, а также в связи с протестом Прокуратуры Ростовской области от 10.11.06 N 7-5-06.

Поскольку перепланированные помещения не введены в эксплуатацию, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Читайте так же:  Установление отцовства через суд отцом ребенка

Выводы судебных инстанций о том, что помещение истца после перепланировки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, основаны на заключениях специализированных строительных организаций, имеющих соответствующие лицензии, и не оспариваются в кассационной жалобе, в связи с чем в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для проверки правильности названных выводов. Из содержания искового заявления общества следует, что фактически оно просило рассмотреть требование о признании права собственности на объект, полученный в результате самовольной реконструкции. Поэтому суд правомерно рассмотрел фактически заявленный спор.

Вывод о том, что перепланировка спорных помещений произведена обществом на принадлежащем ему на праве общей собственности земельном участке без изменения его целевого назначения, ответчиком не оспаривается. По этому основанию реконструированный объект также не может быть отнесен к числу самовольных.

В то же время в постановлении главы администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 21.11.06 N 1467 об отмене ранее принятого постановления, разрешавшего реконструкцию, указано, что обществом допущены отклонения от проекта в части увеличения объемных характеристик магазина. По этому признаку осуществленная реконструкция может признаваться самовольной, и при решении вопроса о признании права собственности на реконструированный объект подлежат применению положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, предметом настоящего спора являлось, в частности, выявление нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц в случае сохранения результатов самовольной реконструкции.

Вместе с тем, факт расположения самовольно реконструированного помещения на земле, находящейся в общей долевой собственности, является основанием для предположения о том, что права совладельцев на коллективное распоряжение общим имуществом могли быть нарушены. Диспозиция последнего абзаца статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не позволяет возложить на ту или другую сторону бремя доказывания наличия либо отсутствия нарушения прав и законных интересов других лиц сохранением помещения истца в существующем виде. В связи с этим распределение обязанностей по доказыванию должно производиться по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебные инстанции указали, что претензии жильцов рассматривались в суде общей юрисдикции. Однако из имеющихся в деле материалов (экспертного заключения по гражданскому делу по иску Маковской Л.А. к администрации и ООО «Апекс-плюс») усматривается, что в суде общей юрисдикции рассматривался вопрос о возмещении ущерба квартире жильца от строительных работ, тогда как правовое значение по настоящему делу имеет наличие или отсутствие возражений совладельцев земельного участка (а не всех жильцов) относительно размещения части помещения истца на общем земельном участке.

Суд без оснований освободил истца от обязанности представить доказательства отсутствия возражений указанных лиц. При таких обстоятельствах судебные акты первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 16.07.07 и постановление апелляционной инстанции от 31.10.07 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-4475/2007-С2/52 отменить, передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

Самовольная постройка

Самовольная постройка

Понятие самовольной постройки

Самовольная постройка-это недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, который в установленном законом порядке для этих целей застройщику не отводился или возведенное без получения всех необходимых документом, с нарушением градостроительных и строительных нор и правил. Таким образом, самовольная постройка является объектом недвижимого имущества и прежде чем назвать тот или иной объект к самовольной постройкой нужно установить, что он является недвижимостью.

Недвижимостью являются объекты, которые тесно связаны с землей, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба

В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимости относятся следующие объекты:

1) земельные участки;

5) объекты незавершенного строительства;

Эти объекты подлежат постановки на кадастровый учет, право на них подлежит государственной регистрации.

Самовольная постройка – является результатом строительной деятельности людей. Строительная деятельность- это создание перечисленных объектов недвижимости.

Помещение является ограниченным пространством в здании, сооружение, а потому самовольной постройкой являться не может. Хотя помещения и являются результатом строительной деятельности, но они не могут быть ее самостоятельным объектом. Нельзя построить помещение, можно построить только здание или сооружение, в котором тем или иным образом выделяются помещения.

Части зданий и сооружений, функционирующие автономно от других частей, которые самостоятельно вводились в эксплуатацию, могут быть самостоятельными объектами реконструкции и сноса, могут признаваться объектами недвижимости, а значит, и самовольными постройками.

Самовольными постройками могут быть только новые объекты недвижимости.

Новые объекты недвижимости подразделяются на две группы:

1.объекты нового строительства;

2. объекты, созданные в результате преобразования уже существовавших объектов.

ГК РФ не отвечает на вопрос, в каких случаях изменения в ранее уже существовавшем объекте недвижимости делают его вновь созданным. Однако, совершенно очевидно, что прежний объект недвижимости должен существенно видоизмениться.

Соотношение понятия самовольного строительства и реконструкции

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ реконструкция- это изменение параметров объекта недвижимости, его частей, объема, площади, высоты. К реконструкции относится надстройка, перестройка, замена или восстановление несущих конструкций, расширение объекта и иные улучшения объектов капитального строительства

В соответствии со ст.222 ГК РФ к самовольной постройке относятся и новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции. Из этого можно заключить, что реконструкция может приводить к созданию нового объекта, а может и не приводить. Но не всякая реконструкция, проведенная без соответствующего разрешения или с существенным нарушением строительных норм, является самовольной постройкой. К сожалению законодательно не определено какими критериями должен руководствоваться суд, делая вывод о том, создан ли в результате реконструкции новый объект недвижимости. Тем самым, создаются предпосылки для произвольного применения закона.

В большинстве случаев суды признают самовольной постройкой любой объект недвижимости, возникший в результате реконструкции, поскольку в результате нее прежний объект перестает существовать, а появляется новый объект недвижимости.

Какой объект недвижимости следует называть самовольной постройкой при реконструкции ? Что является самовольной постройкой все здание или его часть, этаж? К таким объектам относятся объекты.

Читайте так же:  Какие права имеет жена при разводе с мужем

Какой объект недвижимости следует считать самовольной постройкой при реконструкции ?

Закон так же не дает прямого ответа на этот вопрос. С одной стороны, положение о том, что ст. 222 ГК РФ распространяется «на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект», может ориентировать на вывод о том, что именно этот новый объект и становится самовольной постройкой. С другой стороны, здесь же содержится положение о том, что «суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ». Это предполагает возможность вынесения решения не о сносе объекта целиком, а лишь об устранении тех изменений объекта, которые явились результатом незаконной реконструкции (в нашем примере — демонтаж этажа или пристройки).

Видимо самовольной постройкой при реконструкции следует считать все подвергшееся реконструкции здание или сооружение. Что же касается возможности не принимать решение о сносе такой самовольной постройки, заменив его решением о приведении объекта в первоначальное состояние, то это специфическое для самовольно реконструированных объектов последствие, обусловленное возможностью восстановления положения, существовавшего до реконструкции без сноса всего объекта целиком.

Особенностью самовольной постройки является невозможность ее включения в гражданский оборот. Разрешение на ее ввод в эксплуатацию не может быть выдано, а выданное является недействительным. При таких обстоятельствах самовольная постройка всегда будет объектом незавершенного строительства, а утратить этот статус сможет только после легализации.

Таким образом, понятие самовольной постройки требует дополнительного правового урегулирования. Уточненное понятие самовольной постройки дано в ст.222 ГК РФ в редакция которой вступит в силу с 1.09.2015 года.

С 1 сентября 2015 года для узаконения самовольной постройки, кроме прежних требований добавятся еще два;

1. в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, должно иметь права, допускающие строительство на нем данного объекта;

2. на день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Обобщения судебной практике по делам данной категории Верховного Суда читайте здесь. Об изменения в законе с 1 сентября 2015 года читайте здесь.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Читайте так же:  Нотариальный отказ от алиментов

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Видео (кликните для воспроизведения).

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

За самовольную перепланировку нежилых помещений могут установить административную ответственность

Bilanol / Shutterstock.com

С таким предложением 1 выступила группа депутатов Госдумы. Свою инициативу они объясняют тем, что действующая редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП, предусматривающая ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями в многоквартирных домах, ответственность за самовольную перепланировку нежилых помещений не регламентирует. Также законодательство не предусматривает ответственности за переустройство помещений, как жилых, так и нежилых, без получения соответствующего разрешения.

Для устранения существующего пробела депутаты предлагают распространить действующие санкции, предусмотренные за самовольную перепланировку квартир, на самовольную перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах. Кроме того, наказывать также предлагается за самовольное переустройство жилых и нежилых помещений. Напомним, что под переустройством жилого помещения понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. А под перепланировкой – изменение конфигурации жилого помещения, также требующее изменений в техническом паспорте (ст. 25 Жилищного кодекса).

Может ли самовольная перепланировка жилого помещения служить основанием для отказа в приватизации данного помещения? Ответ – в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы»

[2]

интернет-версии си стемы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Между тем в настоящее время за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах для граждан предусмотрен административный штраф в размере от 2 тыс. до 2 тыс. 500 руб. (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). При этом предложения об изменении размера или включении новых видов административного наказания за указанные правонарушения в законопроекте отсутствуют.

ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Сегодняшняя статья о том, как Верховный суд РФ решает дела о самовольных пристройках к помещениям. Вы узнаете, должен ли новый владелец квартиры отвечать за незаконную перепланировку, сделанную предыдущим хозяином жилья.

С чего всё началось

Противостояние двух соседок началось, когда одна из них, решила пристроить к своей квартире на первом этаже балкон. Решено – сделано, балкон пристроили. Соседке сверху это не понравилось, и она подала в суд.

Читайте так же:  Регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения документы

Суд решил дело в её пользу и постановил снести незаконную конструкцию, но в это время квартиру на первом этаже продали. Новый владелец не захотел отвечать по обязательствам прежней хозяйки.

Тем не менее городской суд заменил ответчика на нового правопреемника. Таким образом, балкон должен был снести новый собственник квартиры.

Новый хозяин квартиры подал апелляцию – потребовал отменить решение городского суда. Судебная коллегия апелляционным определением отменила это решение. Суд решил, что раз уж квартиру купили уже с балконом, то новый владелец за него отвечать не должен.

Соседка сверху обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд РФ.

Верховный суд РФ о незаконной перепланировке

Верховный суд отменил апелляционное определение областного суда. Основанием для отмены послужили существенные нарушения норм процессуального права, повлиявшие на исход дела (ст. 387 ГПК РФ).

Оказалось, что областной суд неверно решил, что смена собственника имущества, если имущество приобретено новым собственником без обременения, сама по себе не влечёт переход к новому собственнику этого имущества обязанностей, возложенных решением суда на бывшего собственника.

Областной суд нарушил нормы права – закон об исполнительном производстве. Верховный суд указал, что всё же есть основания заменить ответчика и обязать снести балкон нового владельца квартиры.

П. 1 ст. 53 N 229-ФЗ говорит, что если одна из сторон выбывает, то пристав меняет её на правопреемника. Участник разбирательства может выбыть по разным причинам (п. 1 ст. 44 ГПК РФ):

  • смерть,
  • перевод долга,
  • продажа доли в фирме,
  • реорганизация,
  • смена собственника.

Правопреемника можно заменить на любой стадии судебного разбирательства (п. 1 ст. 44 ГПК РФ). Долговые обязательства переходят ему в силу закона (ст. 392 ГК РФ).

ВС РФ объяснил, что ответчиком по иску о сносе самовольной пристройки выступает тот, кто её воздвиг (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Если пристройку создали с помощью подрядчиков, то отвечать за неё будет заказчик.

Если незаконной пристройкой владеет тот, кто к её постройке не имеет отношения, ответчиком по иску о сносе такой конструкции будет лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Если ответчик, которого обязали снести незаконную конструкцию, не строил её, он может обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную пристройку (п. 24 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние, лежит на собственнике этого помещения и переходит к новому собственнику.

Что делать дальше

Теперь новому владельцу квартиры необходимо снести незаконный балкон (ст. 222 ГК РФ). После он сможет подать в суд иск о возмещении убытков к предыдущему владельцу.

Так же обстоит дело с любыми перепланировками в квартире. Вы можете снести стену, расширить дверной проём, объединить ванну и туалет, организовать тёплые полы в коридоре. Но потом по закону всё несогласованное нужно вернуть в прежний вид.

Это сделает владелец жилья, и то, что он купил жильё уже в таком состоянии, не будет оправданием.

Как могут помочь управляющие организации

Управляющие организации в курсе, что творится в подведомственных им домах. Если к вам будут обращаться за советом о конкретной квартире, расскажите покупателю, идут суды, не подавали ли на продавца в суд из-за незаконной пристройке.

Не всегда на квартиру накладывают обременения, и не всё бывает очевидно по документам. В таких ситуациях осведомлённость управляющей организации будет полезна.

Можно ли легализовать уже проведенную реконструкцию дома во внесудебном порядке?

Для начала вам необходимо четко понимать, что произведенные вами изменения являются реконструкцией.

При реконструкции изменяются параметры объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема), происходит замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Если произведенная вами перестройка все же попадает в категорию реконструкции, для ее осуществления вам необходимо было предварительно получить разрешение на строительство (по общему правилу в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка).

Органы Росреестра должны отказать вам в регистрации, поскольку при изменении параметров объекта недвижимости в результате его реконструкции, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (п. 10 ст. 40 ФЗ от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Для получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию вам потребуется разрешение на строительство, проектная и иная документация, выдаваемая до начала реконструкции объекта недвижимости (ст. 51 ГрК РФ).

Если вы все же намерены предпринять попытки по регистрации права собственности на самовольно реконструированный дом, воспользуйтесь существующим до 01.03.2018г. льготным порядком, так называемой «Дачной амнистией» (ваша конкретная ситуация может не позволить применить этот порядок).

Вам потребуется предоставить в органы Росреестра следующие документы (ч. 1 ст. 14, ч. 3, 4 ст. 20, ч. 10 ст. 40 ФЗ N 218-ФЗ):

— заявление о кадастровом учете и государственной регистрации права;

— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект ИЖС;

[1]

— технический план объекта ИЖС либо идентифицирующий номер технического плана;

— до 01.03.2018 разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию не запрашивается, основаниями для государственной регистрации и кадастрового учета являются технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок (ч. 4 ст. 8 ФЗ от 29.12.2004 191-ФЗ; ч. 7 ст. 70 ФЗ N 218-ФЗ).

Отказ Росреестра в регистрации за вами права собственности не исключен.

Дальнейшим законным выходом остается судебный порядок, но суд признает за вами право собственности на самовольную постройку только в случае, если вы предприняли все возможные меры к получению правоустанавливающих документов на объект недвижимости, но вам было незаконно отказано (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Складывающуюся в последнее время судебную практику по признанию права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) сложно назвать позитивной по отношению к истцам.

Принятие всех возможных мер по легализации самовольной реконструкции после ее фактического осуществления не увеличивает ваши шансы на победу в суде, например, в Определении Верховного Суда РФ от 17.02.2017 N 308-ЭС16-16215 по делу N А53-1296/2016 содержится следующий вывод: суд округа правомерно указал, что обращение общества с заявлением о принятии объекта в эксплуатацию после фактического строительства (реконструкции) и при отсутствии разрешения на строительство не может свидетельствовать о надлежащих действиях по соблюдению определенного законом порядка введения объекта в оборот.

Читайте так же:  Статус нежилое помещение что это

Административная ответственность в связи с незаконной реконструкцией, применимо к вашей ситуации, предусмотрена ст. 9.5. КоАП РФ:

п. 1- строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей;

п. 5 — эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей.

Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения

Какой закон устанавливает ответственность за незаконную перепланировку

Если для жилых помещений имеются специальные нормы в ст. 7.21 (для граждан) и 7.22 (для управляющих компаний МКД) КоАП РФ, касающиеся ответственности за незаконную перепланировку, то для нежилых федеральный кодекс штрафов за незаконную перепланировку нежилого помещения напрямую не устанавливает.

Однако искомые нормы содержат некоторые законы в регионах. Например, ст. 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях предусматривает как меру ответственности за незаконную перепланировку нежилого помещения штрафы следующих размеров:

  • для граждан — от 2 до 2,5 тыс. руб.;
  • должностных лиц (главного инженера, директора) — от 5 до 50 тыс. руб.;
  • фирм — от 300 до 350 тыс. руб.

Кодекс Волгоградской области об административных правонарушениях в ст. 5.5 и 5.10 устанавливает ответственность за самовольную перепланировку нежилого фонда, находящегося в муниципальной или региональной собственности. Штрафы в этом случае составляют:

  • для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
  • должностных лиц — от 5 до 10 тыс. руб.;
  • фирм — от 20 до 30 тыс. руб.

В Самарской области ст. 3.3 местного КоАП установила штрафы за неузаконенную перепланировку нежилых помещений в МКД:

  • для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
  • должностных лиц — от 3 до 5 тыс. руб.;
  • фирм — от 20 до 30 тыс. руб.

При этом не все регионы установили подобные наказания. Например, кодексы об административных правонарушениях Новосибирской области, Ямало-Ненецкого автономного округа, Ханты-Мансийского автономного округа — Югры и Хабаровского края таких норм не содержат.

Дополнительное наказание за перепланировку без разрешения

Как правило, если в субъекте установлен штраф за перепланировку, он касается только помещений в многоквартирных домах. В связи с этим собственники нежилых зданий (торгово-офисных, гостиничных, многофункциональных и других) не считают необходимым разрабатывать проектную документацию и согласовывать ее с местными чиновниками.

Однако отсутствие в законодательстве какого-либо региона штрафа за перепланировку нежилого помещения без разрешения не означает, что нарушитель может совсем избежать наказания. Сущность предварительного согласования переустройства в том, чтобы компетентный контролирующий орган подтвердил отсутствие отступлений от закона. К обязательным относятся не только строительные нормы, но и требования противопожарного и санитарно-эпидемиологического законодательства.

Так, незаконная перепланировка может привести к нарушениям:

  • ст. 6.3 КоАП РФ о санитарном законодательстве;
  • ст. 20.4 КоАП РФ о пожарной безопасности.

Наказание установлено в следующем размере:

Для должностных лиц

Избежать штрафа за незаконную перепланировку помещения поможет только своевременное приведение проектной документации в соответствие с требованиями как федерального, так и местного законодательства.

Как назначают штраф за самовольные действия по перепланировке

Ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения назначается по общей схеме:

  1. В ходе планового осмотра или внеплановой проверки по заявлению должностное лицо контролирующего органа выявляет несоответствия между техническим паспортом помещения и реальной планировкой. В результате проверки составляется акт.
  2. При наличии нарушений составляется постановление о назначении административного наказания, в котором указывается его размер.
  3. Дополнительно к протоколу составляется предписание об устранении выявленных нарушений. В зависимости от характера попросят либо согласовать изменения, либо привести помещение в первоначальный вид.

Постановление о наказании может быть обжаловано в течение 10 дней с момента его получения виновным лицом у вышестоящего чиновника или в районном (городском) суде.

Право проводить проверки и назначать наказания, связанные с несоблюдением требований к перепланировке, имеют следующие ведомства:

  • жилищная инспекция региона или населенного пункта — в отношении помещений, расположенных в многоквартирных домах;
  • администрация муниципального образования или региона — в отношении других нежилых помещений, в особенности расположенных в государственном или муниципальном фонде;
  • управление МЧС России по региону — в отношении соблюдения противопожарного законодательства;
  • Роспотребнадзор (СЭС) — в отношении санитарно-эпидемиологических нормативов.

[3]

ВАЖНО! Уплата штрафа за самовольное переустройство не освобождает от выполнения предписания. При невыполнении последнего штраф могут назначить повторно.

Возможные изменения закона для юридических лиц

В 2015 году стало известно, что Минстрой России планирует инициировать ужесточение ответственности за незаконную перепланировку. Действующий общефедеральный КоАП не касается нежилого фонда, штрафов за незаконную перепланировку нежилого помещения для юридических лиц в нем не установлено.

Планируется ввести штрафные санкции за перепланировку нежилого помещения в отношении:

  • должностных лиц — от 30 до 50 тыс. руб.;
  • юридических лиц — от 250 до 300 тыс. руб.

Итак, наказание за незаконную перепланировку нежилых помещений сегодня установлено только в ряде региональных кодексов об административных правонарушениях. Общероссийский же КоАП содержит санкции только для граждан. Несмотря на отсутствие прямого штрафа, юридическое лицо может получить взыскание опосредованно — за нарушение противопожарных или санитарных норм. Избежать негативных последствий поможет своевременное согласование проектной документации с контролирующими ведомствами.

Видео (кликните для воспроизведения).

Еще больше материалов по теме в рубрике «Перепланировка».

Источники


  1. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. — Москва: Мир, 2002. — 528 c.

  2. Комаров, С. А. Теория государства и права / С.А. Комаров, А.В. Малько. — М.: Норма, 2004. — 442 c.

  3. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.
  4. Михайленко, Е. В. Менеджмент в юриспруденции / Е.В. Михайленко. — М.: НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, МОДЭК, 2012. — 280 c.
  5. Беспалов, Ю. Ф. Гражданский иск в уголовном судопроизводстве. Учебно-практическое пособие: моногр. / Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордеюк. — М.: Проспект, 2015. — 176 c.
Незаконная реконструкция нежилого помещения ответственность
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here