Оформление самостроя через суд

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Оформление самостроя через суд". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Юридический центр «ГРАД»

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

Будущее — начинается в настоящем!

Самострой. Суд.

Для России самовольное возведение строений стало обычным явлением. Действующие нормативные акты не дают четкой схемы легализации подобных строений. Это вызывает определенные трудности при оформлении права собственности на возведенную постройку.

Если Вы возвели строение без соответствующего на то разрешения, Вы лишены возможности использовать его и распоряжаться им на законных основаниях. Это здание невозможно продавать, дарить, сдавать, оформлять в залог на легальных основаниях.

Вас могут обязать снести это строение за собственные средства. Как избежать этого? Пройти сложнейшую бюрократическую процедуру административной легализации. Второй вариант – узаконить самострой через суд. Для этого законодательством установлен определенный порядок. Чтобы узаконить самострой в суде Вам необходимо доказать свое право собственности на земельный участок, на котором возведено строение. Также следует учитывать, что Закон запрещает возводить постройки, которые каким-либо образом могут нарушить права других лиц или создавать угрозу их здоровью или жизни.

Легализовать самострой через суд можно, так как судебное решение является основанием для возникновения гражданских прав. У вас есть все шансы на узаканивание самостроя в суде, если Вы сможете доказать, что имеете право на землю, а возведенная постройка не может создавать угрозу чьему-либо здоровью или жизни. Еще один момент, на который обращают внимание при рассмотрении дела в суде – строение не должно нарушать интересы и права других лиц.

При этом Вам придется столкнуться с длительной процедурой судебного разбирательства, в ходе которого нужно обосновать свои требования, подтвердить права доказательствами. Вам понадобится подготовить пакет документов – бумаги на участок, кадастровые паспорта, квитанции об оплате госпошлины.

Даже зная о решении, вынесенном в вашу пользу, в силу целого ряда факторов получение решения на руки может занять много времени. На это могут быть различные причины – от простой нерасторопности сотрудников суда до принципиальной позиции администрации, выступившей в роли ответчика. Есть законные способы повлиять на эти обстоятельства, но нужно знать к каким из них стоит прибегнуть в каждом конкретном случае.

Не специалисту будет проблематично вникнуть в тонкости оформления самостроя через суд. Лучше доверить этот важный вопрос профессиональным юристам. Речь идет о недвижимости, стоимость которой растет с каждым годом. Не стоит рисковать вложенными средствами и возможностью пользоваться собственным строением.

Для профессионального юриста оформление права собственности на самострой, как правило, не занимает много времени. А так как оплата его труда зависит от потраченного времени, это значит и расходы на юридическое сопровождение не будут значительными.

Гораздо большие траты возникнут в случае, если Вас обяжут снести возведенное строение. Вы не только можете потерять средства, вложенные в строительные материалы и оплату труда, но понести новые расходы на демонтаж своего строения и штраф.

И, наоборот, оформив самострой, Вы получаете несомненную выгоду в том, что он приобретет статус недвижимости. Из этого следует возможность официально осуществлять с ней любые сделки. Кроме того, намного возрастет стоимость зарегистрированного здания.

Оформление самовольных построек довольно востребованная услуга. Наша компания имеет огромный опыт легализации самостроев в суде. Дела из категории о признании права собственности на самовольно возведенные строения являются для нас обыденными. Интересы наших клиентов гарантированно будут защищены. С нами эта необходимая процедура пройдет быстро, уверенно и надежно.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону

+7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Порядок узаконивания самостроя в Москве через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК)

Table of Contents

Нормативные основания сноса «самостроя» в Москве

8 декабря 2015 года Правительство Москвы приняло Постановление №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». В этом документе утвержден перечень зданий, строений, сооружений, признаваемых самовольными постройками. К ним относятся сооружения, созданные (возведенные) в городе Москве на земельных участках, не предоставленные в установленном порядке для этих целей, на территориях общего пользования либо в полосах отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Такие виды строений подлежат сносу.

С момента вступления в законную силу указанного постановления, перечень объектов, подлежащих сносу, изменился в сторону увеличения в семь раз! Первоначально московский законодатель планировал снести сто четыре объекта, которые были признаны незаконно возведенными. Последняя действующая редакция постановления увеличила количество «самостроя» до трехсот восьмидесяти шести.

Мэрия города Москвы в 2019 году предлагает собственникам самовольных построек компенсацию за добровольный демонтаж. Сумма выплаты формируется из расчета: пятьдесят пять с половиной тысяч рублей за каждый квадратный метр сносимого помещения.

В Постановлении правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» расширено понятие «самовольная постройка», которое предусмотрено гражданским законодательством. Согласно положениям ст. 3 ГК РФ, гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и иных федеральных законов. При этом министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать свои акты, содержащие нормы гражданского права. Однако существует ограничение: эти акты должны быть изданы в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

С 11 декабря 2013 года (согласно указанному Постановлению) дополнительным основанием для сноса является незаконное размещение на земельном участке построек, которые не относятся к объектам капитального строительства. Эти строения подлежат сносу в случае, если они зарегистрированы как объекты недвижимого имущества, и у правообладателя имеются свидетельства о государственной регистрации прав собственности.

Читайте так же:  Оформление сделки купли продажи квартиры

Гражданским Кодексом РФ установлено, что правительство Москвы, в качестве органа исполнительной власти, вправе издавать акты, содержащие нормы гражданского права. Однако эти акты не могут расширять нормы, определенные гражданским законодательством. Следовательно, внесение дополнительных оснований для сноса самовольных построек является незаконным.

Законность Постановления №819-ПП уже была предметом судебного рассмотрения. По итогам этого рассмотрения документ признан законным (Решение Московского городского суда от 26 декабря 2013 года по делу № 3-212/2013).

Судебная практика

С момента первого недобровольного сноса, организованного Правительством Москвы в феврале 2016 года, собственники объектов недвижимости, внесенных в Постановления №829-ПП, 819-ПП, уже успели сформировать судебную практику по исключению принадлежащих на праве собственности объектов из перечня.

В основном заинтересованные лица обращались в Арбитражный суд города Москвы и Московский городской суд с требованием признать недействующим соответствующий пункт Приложения к Постановлению Правительства и/или взыскать убытки.

Для изучения судебной практики в данной области можно ознакомиться со следующими источниками:

  • примеры дел в арбитражном суде: А40-254041/2016, А40-182602/2017, А40-53919/2018;
  • примеры дел в суде общей юрисдикции: № 33а-3206/2016, 33а-3035/2016, 33а-12020/2016;
  • апелляционное определение ВС РФ от 07.02.2018 №5-АПГ17-147.

Верховный суд РФ признал законным Постановление Правительства Москвы о сносе самовольных построек, отказав нескольким заявителям в удовлетворении их жалоб на внесение в реестр самостроя. Проанализировав Постановление №819-ПП, можно увидеть, что достаточно большое количество объектов в разное время были исключены из этого реестра!

Чаще исключение объектов из перечня происходит в административном порядке через ГЗК путем принятия нового постановления (например, Постановление Правительства Москвы от 29.07.2014 № 425-ПП, от 30.01.2018 № 40-ПП). Однако в судебной практике существуют и положительные примеры о признании недействительным указанного №819-ПП в части включения объектов недвижимости в перечень (Приложение №2 №819-ПП).

Так, в своем Определении по делу №5-АПГ15-84 от 07.10.2015г. Верховный суд Российской Федерации для обоснования своей позиции ссылается на разъяснения, содержащиеся в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Из этих разъяснений следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может являться единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки в тех случаях, когда право собственности на такую постройку уже признано в установленном законом порядке.

Вместе с тем согласно пункту 23 указанного выше совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации наличие регистрации права собственности на строение не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Однако в этом случае суду следует установить обстоятельства, на основании которых постройка, право на которую признано в установленном законом порядке, не может быть сохранена, а ранее признанное право подлежит прекращению.

Доказывание должно производиться с учетом предъявленных требований о признании нормативного акта, направленного на снос объекта недвижимости, недействующим, если государственная регистрация прав на него произведена в установленном законом порядке и отсутствует разрешение на строительство.

Первый иск, поданный в ЕСПЧ в связи со сносом объектов недвижимости, признанных самостроем

Европейский суд по правам человека принял к рассмотрению жалобу ООО «Созидание» против России о неправомерном сносе объекта недвижимости 9 февраля 2016 года (дело №71215/17). Жалоба основана на основополагающих принципах защиты права собственности от произвола. В случае с ООО «Созидание» право собственности было подтверждено судебными решениями, а уничтожено ковшом экскаватора без какой-либо компенсации и возможности судебной защиты.

Возможность узаконивания самостроя в административном порядке

Нередки случаи, когда самовольно построенный или самовольно реконструированный объект в целом соответствует градостроительным и противопожарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью физических лиц: механическая и пожарная безопасность объекта обеспечены, объект соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям. На объект разработана проектная документация и, возможно, пройдена экспертиза. Однако с точки зрения действующего законодательства РФ из-за отсутствия разрешения на реконструкцию (строительство) такой объект вне закона и не может являться объектом гражданских прав. Поэтому часто легализацию самостроя сопровождают определённые трудности, финансовые потери, задержки во времени. В некоторых случаях легализация невозможна вовсе.

Узаконивание самостроя в Москве с принятием новых законодательных актов перешла на новый, более экономически целесообразный уровень. Положено начало узаконивания самовольных построек с их сохранением путем принятия ГЗК административных решений.

Правовой статус ГЗК

Градостроительно-земельная комиссия города Москвы была создана на основании ст. 23 Закона г. Москвы от 20 декабря 2006 г. № 65 «О Правительстве Москвы» в целях оперативного решения вопросов в следующих областях:

  • земельные отношения;
  • градостроительная деятельность;
  • инвестиционная деятельность;
  • осуществление строительства;
  • реконструкция объектов капитального строительства;
  • проведение работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия.

Правовой статус, полномочия и основные принципы организации работы ГЗК определены Постановлением Правительства Москвы от 16 ноября 2010 года № 1019-ПП.

Решения Комиссии вступают в силу со дня подписания протокола заседания Комиссии ответственным секретарем и являются поручениями для органов исполнительной власти города Москвы.

Далее мы рассмотрим порядок узаконивания самовольных построек через ГЗК.

План мероприятий по легализации самостроя через ГЗК

Процедура легализации самовольной постройки в административном порядке через ГЗК включает несколько этапов.

Условия положительного решения ГЗК

Одним из требований ГЗК является наличие нескольких документов для узаконивания самовольной постройки.

  • ЗОС – заключение о соответствии объекта, расположенного на земельном участке, градостроительным нормативам и правилам. Также этот документ подтверждает, что объект не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы или в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. Данное заключение является результатом строительно-технической экспертизы.
  • АГР – Архитектурно-градостроительное решение, согласованное Комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура). Предоставляется в Департамент городского имущества г. Москвы.
Читайте так же:  Как правильно написать заявление и подать жалобу в прокуратуру

Особенности легализации самостроя через ГЗК при наличии объекта в приложениях Постановления №819-ПП

Исключение объектов из Постановления №819-ПП осуществляется после выполнения всех обязательств сторон и, в обязательном порядке, при условии оплаты штрафа.

Отдельный пункт протокола ГЗК обязывает соответствующих должностных лиц исключить легализованные объекты из приложения. На практике для решения этого вопроса предоставляется около 30 дней. В случае если на момент исключения объектов недвижимости из приложения Постановления №819-ПП были поданы городом к собственникам иски о самострое и сносе объектов, город обязан отозвать такие иски, что также вносится в протокол ГЗК.

Если заинтересованное лицо не выполнит принятые обязательства (сдача экспертизы, АГР, оплата штрафа), Протокол ГЗК будет отменен!

Как видно, узаконивание самостроя через ГЗК – это целый комплекс правовых мероприятий, который необходимо планировать и реализовывать в срок с учетом постоянно появляющихся правоприменительных особенностей. И только специалисты, ежедневно работающие в данном направлении, с имеющейся узкой специализацией, могут гарантировать положительный результат решения данного вопроса.

Специалисты компании Maxard окажут Вам полную правовую поддержку в вопросе легализации самостроя.

Легализация объектов самовольного строительства

С 2014 года власти города Москвы и Московской области развернули активную компанию по борьбе с самовольным строительством. В большинстве случаев ситуация с такими объектами заканчивается их принудительным сносом. Собственники должны знать, что проблему можно решить путем легализации самостроя. Так они смогут сэкономить средства и избежать ненужных расходов.

Что такое самострой?

Понятие самовольного строительства достаточно объемное. Чтобы дать ему точное определение, нужно обратиться к 222 статье Гражданского кодекса Российской Федерации. Простыми словами, самострой – это здания и сооружения, которые возведены с нарушениями норм строительства, либо разрешение на работы не было получено вовсе, или постройка таких объектов не допускается целевым назначением участка.

Таким образом, небольшие технические неточности и несоответствие виду разрешенного использования участка – два основания считать постройку незаконной. Только в первом случае согласование пройдет без проблем, и объект приобретет законный статус, а во втором ситуация, скорее всего, закончится сносом.

Собственникам важно понимать, что строительство на участке не должно осуществляться исходя только лишь из их пожеланий. Разрешение на постройку, согласование с администрацией, следование проекту – не просто формальности, а обязательные процедуры, которые избавят от трудностей в дальнейшем.

Признаки самовольной постройки

Объекты считаются самостроем в следующих случаях:

  • здание было возведено на земельном участке, не предназначенном под строительство;
  • отсутствие разрешения на строительство и утвержденного проекта здания;
  • существенные нарушения установленных строительных правил и норм;
  • перепланировка и реконструкция.

Любой из этих пунктов не дает свободно распоряжаться имуществом. Пока самовольная постройка не легализована, ее нельзя продать, сдать в аренду, подарить или совершить любые иные юридические действия.

Основная причина самостроя – незнание граждан о необходимости получения разрешений и отсутствие согласования с местной администрацией. Нарушение процедуры легализации объекта самовольного строительства может повлечь административное взыскание в виде штрафа до 1 миллиона рублей, а в худшем случае – предписание о сносе, причем за собственные средства.

При каких условиях возможна легализация самостроя?

Порядок легализации самостроя в Москве ужесточается с каждым годом. К тому же тем, кто добровольно обращается к органам власти с намерением узаконить постройку, обычно идут навстречу.

Легализация самостроя возможна при соблюдении следующих условий:

  • у застройщика есть право вести строительные работы на земельном участке (земельный участок находится в собственности, а не в аренде);
  • если собственник объекта (здания, строения, иного сооружения), возведенного или созданного с нарушением установленных законом правил использования земельного участка, не знал или не мог знать о действии таких ограничений в отношении принадлежащего ему участка;
  • строение соответствует техническим требованиям и градостроительной документации;
  • постройка не затрагивает права третьих лиц и не несет угрозы жизни граждан.

Важно! Согласно Постановлению Правительства Москвы № 819-ПП и № 829-ПП освободить участки от построек (снести их) могут даже без суда, по решению местных властей.

Легализация самостроя в административном и судебном порядке

Узаконить недвижимость можно двумя способами:

  • административный – консультация и решение вопроса с местными властями;
  • судебный – дело решается через суд, который принимает решение о легализации объекта недвижимости.
Видео (кликните для воспроизведения).

Легализацией самостроя в Москве на административном уровне занимается Градостроительно-земельная комиссия. В области и других населенных пунктах местные органы власти.

Если строительство осуществлялось с соблюдением норм, постройка не нарушает права и безопасность третьих лиц, а целевое использование участка не идет в разрез с возведенным объектом недвижимости, проблем с легализацией возникнуть не должно.

В случае отказа в легализации в административном порядке следующим шагом будет обращение в суд. При этом должны соблюдаться определенные нюансы, а на руках должен быть внушительный пакет документов.

Какие документы нужны для легализации самостроя в 2019 году

Для административного урегулирования вопроса понадобятся:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности на участок;
  • согласие на ввод в эксплуатацию новой постройки;
  • технический план здания;
  • межевой план участка.


Если эти документы на руках, нужно обратиться в местные органы власти, составить заявления и ожидать решения по вопросу.

Прежде чем подать иск в суд, следует собрать следующий пакет документов:

  • бумаги, подтверждающие право собственности на землю;
  • документы, подтверждающие, что строение не угрожает и не доставляет неудобства третьим лица. Это может быть посменное заявление соседей – в нем они указывают, что постройка не приносит им неудобств, не заступает на их земельный участок и т. д.;
  • справки о соблюдении норм и правил строительства (выдается в БТИ);
  • оценочное заключение, на основании которого оплачивается госпошлина (также предоставляется квитанция об оплате госпошлины);
  • документ об отказе в регистрации самовольного строительства в административном порядке.
Читайте так же:  Каковы правовые последствия лишения родительских прав

Перед подачей иска в суд нужно учесть важный нюанс – категорию земельного участка. Если вид постройки противоречит целевому назначению земли, первым делом следует заняться переводом в необходимую категорию (если это возможно), и только после изменения подавать исковое заявление.

Из-за большого количества нюансов в законодательстве, объемного пакета необходимых документов, человеку, мало знакомому с юридическими тонкостями, будет сложно выиграть иск. Поэтому, если дело дошло до суда, лучше заручится надежной правовой поддержкой организации, которая специализируется на такой деятельности.

Компания Maxard предоставляет следующие услуги

  • Легализация объектов самовольного строительства в судебном порядке;
  • Оформление земельных отношений;
  • Подготовка технической документации.

Легализуем самовольные постройки для собственников.

Что делать, чтобы узаконить самострой?

✓Понятие самовольной постройки («самострой»)

Прежде, чем определить порядок действий для узаконивания самовольного строительства, необходимо проанализировать, что именно вкладывает в понятие «самострой» российский законодатель и какие спорные моменты выявила судебная практика по данному вопросу.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Также самостроем признаются возведенные строения без получения на это необходимых в силу закона согласований или разрешений, а также постройки с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, самовольная постройка – это всегда объект недвижимости. Такое строение может относиться как к жилому фонду, так и являться нежилым, например, гараж, склад и т.д.

✓Признаки самовольной постройки

В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой. Признаки самовольной постройки следующие:

  • строение расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
  • строительство производилось без получения на это необходимых разрешений;
  • возведение здания проходило с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 25.03.2014 № 4-КГ13-38, для признания постройки самовольной необходимо установить хотя бы один из перечисленных в ст. 222 ГК РФ признаков такой постройки.

На практике каждый факт определения строительства, как самовольного, необходимо рассматривать индивидуально, изучая уже сложившуюся обширную судебную практику по данному вопросу. Например, не является «самостроем» объект недвижимости, в отношении которого в судебном порядке разрешение на строительство признано незаконным, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения, а также отсутствуют иные, перечисленные выше основания для сноса постройки (пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143); если в административном порядке отменено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 № 365/10 по делу № А33-14295/2008); не может быть признана самовольной постройкой составная часть единого недвижимого комплекса (Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61) и др.

✓Необходимость оформления прав на «самострой»

В случае, когда объект недвижимости все-таки отвечает признакам самовольного строительства, то на практике у многих возникает вопрос: обязательно ли оформлять права на такое строительство?

Во избежание рисков принудительного сноса самовольной постройки, возможного причинения вреда жизни и/или здоровью третьих лиц (в случае нарушения строительных норм при возведении строения), а также если обладатель данного строения намерен продать, сдать в аренду такое строение или иным образом распорядиться, регистрировать право собственности необходимо.

✓Как узаконить самовольную постройку

Единого пошагового алгоритма легализации самовольной постройки нет ввиду того, что мероприятия по оформлению прав на такую постройку зависят от того, на каком участке возведено строение, оформлялись ли какие-либо документы на будущее строение, какая его категория, нарушены ли строительные нормы при его самовольном возведении.

Основываясь на собственной правоприменительной практике, рассмотрим наиболее часто встречающиеся проблемы при решении рассматриваемого вопроса.

✓Узаконивание «самостроя» через суд

Решение данного вопроса через суд предполагает подачу иска о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у Вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При этом объект (здание, сооружение или другое строение) мог быть построен или реконструирован. Если была проведена реконструкция – например, самовольно пристроены дополнительные помещения, – Вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Некоторые особенности признания прав на «самострой»

Если Вы выполнили перепланировку или переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект, требовать признания права собственности нельзя (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Если постройку на вашем участке осуществило третье лицо, Вы также можете требовать признания на нее права собственности, но будете обязаны возместить ему расходы в размере, который определит суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

За Вами не признают право собственности на самовольную постройку, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. п. 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Если на основании соответствующего решения постройка будет приведена в соответствие с установленными требованиями, Вы приобретаете право собственности на нее. Этот процесс отличается от процесса признания права собственности на самовольную постройку. Например, приобрести право собственности может не только тот, у кого участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, но и в определенных случаях тот, кому участок передан для строительства во временное владение и пользование (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

[2]

Постройка, нарушающая установленные ограничения использования земельного участка, не является самовольной, если ее собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях в отношении своего участка. В этом случае нет смысла требовать признания права собственности на самовольную постройку. Стоит, например, попробовать зарегистрировать право собственности на вновь создаваемую недвижимость (ст. 219, п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Читайте так же:  Как переоформить автомобиль после смерти владельца

✓Признание самовольной постройки арендаторами земельных участков

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суд обязательно проверяет соблюдение целевого назначения земельного участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Условие о соответствии спорного объекта целевому назначению участка является одним из условий, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку (например, Определения Верховного Суда РФ от 29.01.2019 № 18-КГ18-252, от 18.09.2018 № 4-КГ18-52). Следовательно, несоответствие возведенного строения целевому назначению участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке (например, Определения Верховного Суда РФ от 05.03.2018 N 306-ЭС18-455 по делу N А12-62590/2016, от 21.02.2017 N 667-ПЭК16, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.11.2017 по делу N 33-32619/2017).

Анализ судебной практики показывает, что для признания права собственности на самовольную постройку арендатором земельного участка, необходимо:

  • владеть земельным участком на законных основаниях;
  • соблюдать целевое использование;
  • получить согласие собственника земельного участка на строительство.

✓Какие документы необходимо приложить к исковому заявлению

[1]

Для подачи искового заявления потребуются следующие документы:

  • документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок;
  • документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ);
  • документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;
  • документы, которые подтверждают Ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку (например, за разрешением на строительство), результаты рассмотрения Ваших запросов, если Вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство.

✓Чтобы суд удовлетворил иск, Вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

✓Постройку могут снести, признав ее самовольной

Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно наличия одного из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.

✓Решение о сносе

Решение о сносе не будет принято в следующих случаях:

  • постройка не является недвижимостью (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, Вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
  • постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
  • собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
  • постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
  • права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
  • постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
  • собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.

Данное правило применятся и при переходе прав на названные постройки после 01.09.2018 (п. 4 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ).

В случае если Вы лично столкнулись с проблемой узаконивания самовольной постройки, советуем доверить решение вопросов специалистам, которые в более короткие сроки решат поставленную задачу. Если же Вы решили узаконить «самострой» самостоятельно, надеемся, наша статья поможет скоординировать Ваши действия.

Специалисты компании Maxard окажут Вам полную правовую поддержку в вопросе легализации самостроя.

Как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке

За последние годы в России появилось большое количество построек, возведенных без оформления разрешения . Узаконивать право на них многие владельцы участков не торопятся. Но промедление в этом вопросе грозит штрафами, к тому же власти могут обязать собственника земли снести такое строение. Избежать неприятностей поможет легализация самостроя, которая проходит по определенной процедуре.

Самострой на собственном участке – что это такое?

Самостроем в России признается объект, возведенный самовольно, без согласования с представителями администрации. В эту категорию попадают капитальные строения, имеющие хотя бы один из следующих признаков (п.1 ст.222 ГК РФ):

[3]

  • Фактический владелец земельного надела не оформил его в собственность.
  • Целевое назначение территории не позволяет возводить на ней постройки.
  • Здание построено без получения согласия местных властей.
  • В процессе возведения были нарушены градостроительные нормы и другие требования (например, пожарная безопасность).

Наличие любого из этих факторов дает основания для беспокойства. Кроме административных штрафов, могут возникнуть и другие неприятности. Незаконно построенный дом не удастся продать, обменять, и даже подключить его к коммуникациям будет проблематично

Не исключены и конфликты и с соседями. Если в результате самовольной застройки нарушаются их права (например, дом загораживает дневной свет), пострадавшие могут предъявить иск, и здание будет снесено. Поэтому чем раньше землевладелец легализует самострой, тем лучше будет для него самого. К тому же согласие соседей на эту процедуру в 2019 году не требуется.

Читайте так же:  Порядок наследования и учета выморочного имущества

Условия легализации самовольной застройки

Оформление права на незаконные постройки – процесс, который регулируется нормами Градостроительного кодекса и ФЗ № 340 от 03.08.2018 г. Согласно законодательству узаконивание самостроя допускается при соблюдении следующих условий:

  1. Застройщик может документально подтвердить свои права на землю. Поэтому перед началом процедуры нужно позаботиться об официальном оформлении прав на участок. Если права имеются – необходимо получить выписку из ЕГРП.
  2. Строительные работы были выполнены в точном соответствии с нормативами. Соответствующие документы выдаются в БТИ, а также архитектурном отделе при администрации.
  3. У надзорных и контролирующих органов нет претензий к постройке.
  4. Рассматриваемый объект не является предметом судебных споров, не нарушает права посторонних лиц и не угрожает жизни людей. Подтвердить тот факт, что постройка никому не мешает, помогут письменные объяснения соседей.

До 1 марта 2019 года закон допускал возможность легализации незаконных построек в упрощенном порядке. Если сооружение соответствовало перечисленным выше требованиям, землевладельцу было достаточно собрать комплект документов и сдать их в органы местного самоуправления. Это был так называемый переходный период, в течение которого действовала программа «дачной амнистии» для владельцев домов в СНТ. Собственникам, которые упустили момент и не смогли вступить в свои права до указанной даты, необходимо обращаться в суд.

Самовольная постройка и судебная практика 2019

Обращение в суд с иском о признании права на дом – процедура, требующая предварительной подготовки. Перед составлением искового заявления придется выполнить следующие действия:

  • Получить документ об отсутствии имущественных прав на сооружение. Он выдается как в бумажном виде при личном посещении Росреестра, так и в электронной версии. При желании обратиться за справкой можно и через МФЦ.
  • Уточнить, к какой из категорий относится участок. Необходимо, чтобы на нем разрешалось возведение жилых домов и сооружений.
  • Обзавестись согласием контролирующих и надзорных ведомств. На руках у истца должны быть документы о том, что он ничего не нарушил и право на постройку может быть оформлено юридически.
  • Запросить документ о соответствии сооружения градостроительным нормам.

Когда все документы будут собраны, можно приступать к подготовке искового заявления. В нем обязательно указываются следующая информация:

  1. Данные лица, построившего здание, и время строительства. В качестве доказательства прикладываются чеки на покупку материалов. Если работы производились силами подрядчиков – имеет смысл приложить копию договора.
  2. Указание на то, что дом строился самовольно, и узаконить его возможно только в суде.
  3. На каких основаниях истец владеет землей (частная собственность либо, например, долгосрочная аренда). В подтверждение своих слов заявитель должен приложить выписку из ЕГРП и кадастровый план.
  4. Объяснения, по какой причине истцом не был соблюден уведомительный порядок согласования строительства.

Как показывает практика, не каждый человек способен составить такой иск грамотно. Если есть сомнения в своих силах, лучше доверить его подготовку опытному юристу.

Заявление подается в городской или районный суд по месту нахождения объекта. В тех случаях, когда истцом является юридическое лицо или ИП, дело рассматривает арбитражный суд.

Госпошлина за рассмотрение зависит от цены постройки. Поскольку кадастровой стоимости у таких объектов нет, обычно приходится заказывать рыночную оценку .

Наказание за самовольное строительство на своем участке

Российским законодательством предусматривается довольно строгое наказание за самострой. Размер штрафа за такие действия может достигать миллиона рублей. Принудительный снос является крайней мерой, но в отдельных случаях применяется и она.

Даже если землевладелец не планирует совершать операции с незаконно возведенным домом, рано или поздно ему придется подумать о легализации. Местные органы власти периодически возобновляют поиск незарегистрированных строений. В случае обнаружения такого объекта хозяину направляется требование о его регистрации. Если собственник бездействует – дом может быть снесен. Поэтому лучше урегулировать ситуацию заранее и избежать негативных последствий.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у вас остались вопросы, касающиеся процедуры узаконивания самовольной постройки, вы можете прямо сейчас задать их нашим юристам и получить гарантированный ответ!

Источники


  1. Борисов, А. Н. Защита от принудительной ликвидации юридического лица по искам государственных органов / А.Н. Борисов. — М.: «Юридический Дом «Юстицинформ», 2007. — 272 c.

  2. Ваш домашний адвокат. Экстренная юридическая помощь. Советы Юриста. — М.: Мир книги, 2004. — 448 c.

  3. Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.
  4. Исаев, Сергей Регистрация фирмы. Самостоятельно, правильно и быстро / Сергей Исаев. — М.: Питер, 2010. — 160 c.
  5. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 128 c.
Оформление самостроя через суд
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here