Оплата одн собственниками нежилых помещений

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Оплата одн собственниками нежилых помещений". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Должен ли пользователь нежилого помещения в многоквартирном доме платить за содержание общедомового имущества?

Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Электронные версии изданий

ОПЕРАТИВНОСТЬ

Подписчик читает издание ПЕРВЫМ, сразу же после его подписания в печать.

АРХИВ ИЗДАНИЯ

Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).

PDF номеров издания

Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.

[1]

Обязан ли собственник нежилого помещения платить расходы за электроэнергию на общедомовые нужды?

По существу заданного вопроса сообщаем следующее.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 4 статьи 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 ГК РФ право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.

Таким образом, по смыслу статей 210, 296 ГК РФ право оперативного управления имеет вещный характер и не только предоставляет его субъектам правомочия по владению и пользованию имуществом, но и возлагает на них обязанности по содержанию имущества.

[2]

В соответствии со ст.ст. 210, 249 ГК РФ, п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) на собственника помещения в многоквартирном доме, наряду с положением пункта 1 статьи 39 ЖК РФ, возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в размере, определяемом соотношением площадей жилого дома и нежилого помещения.

[3]

Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010г. № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ «…собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома…»).

Согласно ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям прибора учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее по тексту – Постановление Правительства РФ № 354).

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ № 354 потребителем является лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Нежилым помещением является помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 18 Постановления Правительства РФ № 354 собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять информацию о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных в расчетный период по указанным договорам.

По смыслу пункта 40 Постановления Правительства РФ № 354 потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме (за исключением коммунальной услуги по отоплению) вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

Следовательно, собственник нежилого помещения вправе заключить договор энергоснабжения либо с исполнителем коммунальных услуг в лице управляющей компании, товарищества собственников жилья и т.д. либо напрямую с ресурсоснабжающей организацией.

При этом, по смыслу п.п. 18, 40 Постановления Правительства РФ № 354 и в том и в другом случае собственник нежилого помещения обязан вносить плату за ОДН.

Читайте так же:  Алименты с детей на содержание пожилых родителей

На основании вышеизложенного следует, что в силу закона обязанность по возмещению общедомовых расходов возложена на собственника нежилого помещения либо на обладателя вещного права, в данном случае на лицо, у которого нежилое помещение находится на праве оперативного управления.

Таким образом, медицинская организация обязана производить возмещение издержек за электроэнергию на общедомовые нужды, поскольку является субъектом права оперативного управления и бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено спорное нежилое помещение, лежит на организации.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.03.2014г. № 17462/13, Постановлении ФАС Поволжского округа от 28.10.2014г. по делу № А65-2719/2014, Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015г. по делу № А49-8575/2013, Решении Арбитражного суда Пензенской области от 20.03.2015г. по делу № А49-267/2015.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с действующим законодательством наличие отдельного входа не освобождает от уплаты расходов на ОДН. Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для несения расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, является факт расположения нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

В случае если индивидуальный прибор учета подключен после коллективного (общедомового) прибора учета и последний, в свою очередь, учитывает показания, в том числе, индивидуального прибора учета собственника нежилого помещения, плата за ОДН в таком случае начисляется.

Данные обстоятельства подтверждаются также судебной практикой (см.: Постановление ФАС СЗО от 14.05.2010г. по делу № А56-56016 «…наличие отдельного входа в помещение не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме…»; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013г по делу № А48-4560/2012 «…собственник нежилого помещения независимо от наличия у него отдельного входа, а также независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом многоквартирного жилого дома, обязан оплачивать коммунальные услуги, приобретенные на общедомовые нужды многоквартирного дома…»; Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012г. № 06АП-2128/2012 по делу № А37-1985/2011 «…обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества.Самостоятельное обслуживание ответчиком электрооборудования и сети, относящихся к его ведению, не освобождают собственника от обязанностей по содержанию общего имущества, возложенных на него законом…» ).

Площадь пристроенного помещения не учитывается при расчете КР СОИ (ОДН)

На сегодняшний день порядок расчетов платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества ( КР на СОИ, а по старому — ОДН) в многоквартирном доме является одной из острых и часто встречающихся тем, как для собственников, так и для управляющих организаций, поставщиков коммунальных ресурсов и, конечно, контролирующих органов. Поскольку трактовки норм жилищного законодательства о порядке расчетов КР на СОИ могут быть вплоть до противоположных, окончательную точку в спорных вопросах ставит только Верховный Суд.

В данной статье разберем позицию ВС РФ, изложенную в Определении от 25.05.2019г № 310-ЭС19-3087 по делу № А36-7596/2016 о порядке расчета платы за электроэнергию на общедомовые нужды.

ГЖИ Липецкой области была проведена проверка Городской энергосбытовой компании по факту обращения жителей в целях проверки размера платы за электроэнергию.

Энергосбытовая компания осуществляет поставку коммунальных ресурсов на объект нежилое помещение (кафе «Карусель»), осуществляет расчет платы за коммунальные услуги и выставляет счета на оплату оказанных услуг. При этом, площадь нежилого помещения кафе не учитывается при расчете платы КР на СОИ.

По результатам проверки Городской энергосбытовой компании, ГЖИ выдано предписание с требованием выполнить перерасчет размера платы за электроэнергию на общедомовые нужды, учитывая площадь нежилого помещения кафе «Карусель» 629.1 м² (пристроенное к многоквартирному дому) за апрель-май 2016 года и использовать в расчетах последующих периодов.

Считая предписание Инспекции незаконным ООО «ГЭСК» обратилось в Арбитражный суд Липецкой области. Судами трех инстанций, предписание было признано недействительным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 18«Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 (далее- Правила №354) собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды.

Согласно п. 44 указанных Правил №354,размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, за исключением коммунальной услуги по отоплению, определяется в соответствии с формулой 10 приложения №2 к настоящим Правилам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 22.11.2012 №29433-ВК/19, используемые при расчете размера платы за коммунальные услуги в соответствии с Правилами №354 значения общей площади жилого помещения (квартиры), нежилого помещения в многоквартирном доме надлежит определять на основе данных, содержащихся в документе, подтверждающем право собственности (пользования) на помещение в многоквартирном доме, передаточном акте или ином документе о передаче застройщиком помещения в многоквартирном доме, техническом паспорте жилого помещения (квартиры) или техническом паспорте многоквартирного дома, а значения общей площади всех помещений в многоквартирном доме, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, общей площади всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме надлежит определять на основе данных, содержащихся в техническом паспорте многоквартирного дома.

Таким образом, суды сделали вывод о том, что с учетом указанных разъяснений для определения размера расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома и по оплате коммунальных услуг потребленных в местах общего пользования правовое значение имеет факт расположения нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Читайте так же:  Что такое гражданство

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен частью 1 статьей 36 ЖК РФ, а также пунктом 2 Правил с общего имущества доме, утв.Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 и является исчерпывающим.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды со ссылкой на Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом

Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 №37, установили, что спорное помещение имеет отдельное архитектурное решение, не входит в состав жилого дома, не имеет общих с многоквартирным домом помещений и инженерных сетей, а является лишь пристройкой к его зданию. При этом кафе «Карусель»представляет собой самостоятельный обособленный объект, который имеет собственные фундамент, крышу, несущие ограждающие стены, отдельные обособленные входы, отдельные точки подключения сетей теплоснабжения, водопровода, канализации и электроснабжения, которые не запитаны от внутридомовых сетей жилого дома. Кроме того, в отношении указанного помещения заключены самостоятельные договоры с обслуживающими организациями коммунального комплекса и поставщиками соответствующих ресурсов, над его кровлей отсутствуют какие-либо помещения примыкающего к нему многоквартирного дома; местами общего пользования многоквартирного дома для доступа в помещение пристроя и его обслуживания ООО «Карусель» не пользуется.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявления ООО «ГЭСК» и признания предписания ГЖИ Липецкой области незаконным.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-системы для управляющих компаний и ТСЖ, позволяющая автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками. Вся необходимая информация о сервисе тут .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или жен воспользуйтесь формой ниже.

Как происходит оплата коммунальных услуг и расходов на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме?

Обязанности по возмещению затрат за услуги коммунальных служб несут как владельцы жилья, так и помещений из нежилого фонда многоквартирного дома (МКД).

При этом владелец коммерческой площади должен иметь свидетельство на регистрацию права владеть им, установить в помещении учетные индивидуальные приборы на используемые ресурсы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Кто должен оплачивать содержание?

Многие жильцы неправильно понимают суть категории «нежилые помещения», путая их с МОП – местами общего пользования. Из-за этого недопонимания возникает множество вопросов в отношении определения расчетных сумм за «коммуналку».

К МОП относят подвалы, лифты и лифтовые клетки, лестничные прогоны и площадки, чердаки и пр. (подробнее – в письме Минрегионразвития от 22.11.2012 под № 29433-ВК/19). Нежилые помещения, являющиеся частью МКД – это, в основном, площади коммерческого назначения – аптеки, банки, медучреждения, объекты сферы бытового назначения, имеющие законных собственников (Постановление Правительства России №354, датированное 06.05.2011).

Случаются варианты, когда места общего пользования становятся чьей-то собственностью и переходят в состав коммерческих помещений. В даном варианте удельный вес площадей МОП в доме уменьшается, а, соответственно – снижается и квартплата жильцов. Платить за коммуналку в цокольных, чердачных или подвальных помещениях, ставших нежилой площадью, будут уже их собственники.

Оплата услуг ЖКХ, предоставляемых для нежилых объектов – обязанность их владельцев. На общих основаниях они платят и за услуги ресурсопредоставляющих организаций и за содержание общедомового имущества. Плата является законной, хотя таким имуществом они не пользуются, располагаясь на первом этаже, имея отдельный вход и подключение инженерного обеспечения.

Порядок предоставления услуг

Согласно нормам Постановления №354 услуги организаций-поставщиков предоставляются со времени признания за собственниками нежилых площадей их имущественного права. Их состав зависит от степени благоустройства МКД и включает:

  • электрообеспечение;
  • снабжение газом, водой (холодной и горячей);
  • водоотведение;
  • сбор ТБО (твердых бытовых отходов).

За исключением поставки тепла, осуществляемой лишь в холодное время года, все остальные услуги обеспечиваются круглогодично.

Такой документ между коммунальной организацией и владельцем нежилой плащади в МКД заключается обязательно в письменном виде. В случае отсутствия договора поставка услуг осуществляется на основании расчетов, производимых самой ресурсопоставляющей организацией (основание – Постановление №1498 26.12.2016).

Чем обосновываются тарифы на «коммуналку»?

Определение тарифов на коммунальные услуги – прерогатива органов местного самоуправления, которые обосновывают их с помощью данных независимой экспертизы. Для расчетов потребителей с ресурсопоставляющими организациями эти величины применяются только после их утверждения специальной энергетической комиссией, имеющей аккредитацию Госстроя РФ.

В себестоимости коммунальных услуг значительную долю составляют затраты на покупные энергоресурсы. Для обеспечения услуг теплоснабжения процентное соотношение статей калькуляции следующее:

  • затраты на разные виды топлива – около 35%;
  • расходы за используемую электрическую энергию ≈ 9–10%;
  • затраты на зарплату (с отчислениями) – около 15%.

Структура затрат на водоснабжение выражается, соответственно, величинами ≈ 20%, 18–20%, 15%. В ее состав включают и доходную составляющую, которая для всех коммунальных услуг закладывается на уровне примерно 5%.

Главная причина повышения тарифов на «коммуналку» – рост цен на газ, электричество, воду, тепло, являющийся результатом увеличения уровня инфляции. Пересмотр тарифов согласно федеральному законодательству должен происходить не чаще, чем одинажды в год.

Расчет суммы

При расчете суммы, вносимой за потребленные в течение месяца услуги, применяются тарифы снабжающей организации. Расчет потребления ресурса сводится к использованию формулы, в которой повторяющейся ежемесячно величиной является тариф (цена за единицу ресурса). Изменяющаяся величина – это количество потребляемого ресурса.

Читайте так же:  Правила подсчета голосов на общем собрании собственников

За горячую и холодную воду

Определение постоянно изменяющейся величины происходит по общим для дома или индивидуальным приборам. Таким образом, простым умножением названых величин, рассчитывается значения сумм уплаты за потребленный в коммерческом помещении газ, горячую и холодную воду, утилизированные стоки, электроэнергию:

  • П – величина в рублях, подлежащая возмещению за использовынные услуг.
  • V – израсходованный объем ресурса за расчетное время.
  • Т – тариф.

За отопление

Подлежащую ежемесячной оплате сумму за отопление (при неустановленых в нежилой площади или доме учетных приборах), определяют умножением трех множителей:

  • общей площади нежилого помещения (S);
  • нормативной величины потребления отопления (N);
  • установленного тарифа (T).

В зависимости от периодичности уплаты за услугу отопления – круглогодично или на протяжении отопительного сезона – используется коэффициент к нормативу потребления (К). Он определяется делением времени отопительного сезона (в месяцах) на количество месяцев в году, т. е – на число 12.

Если в доме имеется счетчик тепла – при расчете используются его показания для МКД (V), отношение общей площади нежилого объекта к площади дома (S н/ж пл. : S мкд) и установленный законодательными нормами тариф (Т):

Имея собственный прибор учета тепла, владелец нежилой недвижимости оплатит услугу по соответствующей формуле, умножая нежилую квадратуру (S) на объем услуги (V) и тариф (T).

За вывоз мусора

Плата за обращение с твердыми бытовыми отходами в некоторых регионах взимается по старым правилам, услуга считается жилищной. В 20 пилотных регионах – по новым и рассчитывается, исходя из количества пребывающих в помещении людей, норматива и тарифа, утвержденных на региональном уровне. Услуга является коммунальной. Срок окончания перехода на новые правила – начало 2019 года (Постановление 232 27.02.2017).

Общедомовые нужды

Для всех видов коммунальных услуг уплата собственником нежилых помещений за их использование включает и общедомовую составляющую. Ее рассчитывают двумя путями:
  1. разделив общее потребление на общедомовой норматив – при отсутствии приборного учета;
  2. при наличии приборов общедомового потребления из общего значения вычитается индивидуальное потребление, а оставшаяся часть распределяется пропорционально квадратуре помещений.
Видео (кликните для воспроизведения).

Положения подтверждены правилами содержания ПП РФ №491 от 13.08.2006, пункт 28.

Как внести плату собственнику?

Оплата услуг ресурсопоставляющих организаций производится собственником нежилого помещения напрямую – при наличии договоров. На сайтах поставщиков услуг за перечисление денег комиссия не берется. Немаловажным является и то, что принимаются все карты. Возмещение стоимости услуг на содержание общего имущества происходит на счет управляющей компании в соответствии с платежными документами.

Иными финансовыми организациями, используя ресурсы которых можно перечислить деньги за коммуналку, являются:

  1. Портал госуслуг, который комиссию не взимает, но ее могут востребовать банки или сами организации-поставщики услуг.
  2. Банковские учреждения. Здесь к оплате принимаются как карты, так и наличность. Имеется возможность использовать терминал или оплатить кассиру. Интернет-банкинг позволяет произвести платеж не отходя от компьютера. Комиссия – от 0% до 2%.
  3. Почта России. Услугу предпочитают пожилые люди, больше доверяющие живым кассирам, чем Интернету и гаджетам.
  4. Услуга «Блиц-платеж». Доступна при оформлении поручения банку, который на протяжении длительного срока будет производить платежи за клиента. Ему необходимо только открыть и регулярно пополнять счет.
  5. Мобильный банк. Управление счетами производится банком с помощью SMS-сообщения от клиента.

Оплачиваются услуги за использование коммунальных ресурсов ежемесячно, в течение первой декады следующего за расчетным периодом месяца.

Как исполнитель, так и потребители коммунальных услуг используют определенные права и обязанности. Основными задачами ресурсопредставляющей организации являются обеспечение коммунальных услугнадлежащего качества и в нужных объемах. Потребителю необходимо с установленной договором периодичностью вносить плату за использование услуг.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Должна ли УО оплачивать сверхнормативный ОДН

Допустим, за свет жители дома платят напрямую РСО, между ними заключён договор ресурсоснабжения. Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ признал такие отношения законными и сказал, что работают они до истечения срока их действия или до того, как одна из сторон откажется исполнять договор.

Ресурсоснабжающая организация выставляет плату за сверхнормативный ОДН управляющей организации. Сегодня мы расскажем, имеет ли она право так делать и должна ли УО оплачивать сверхнорматив.

Не должна, если она не исполнитель КУ

В подобной ситуации договор между УО и РСО не заключён, это законно. Так разрешил делать Минстрой РФ. Он указал, что прямые договоры, которые потребители КУ заключили с РСО до 30 июня 2015 года, продолжают действовать, а отсутствие между РСО и управляющей организацией не считается лицензионным требованием.

Сперва нужно разобраться, кто в этом случае будет исполнителем коммунальных услуг.

Согласно п. 8 ПП РФ от 06.05.2011 N 354 исполнителем коммунальных услуг в МКД может выступать управляющая организация или ресурсоснабжающая организация.

Управляющая организация становится исполнителем КУ с даты:

  • указанной в решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе УО,
  • заключения договора управления МКД,

но не раньше даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, который УО заключила с РСО (п. 14 Правил N 354).

До этой даты РСО в качестве исполнителя начинает предоставлять коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД (пп. «б» п. 17 Правил N 354). Эту позицию подтверждает Верховный суд РФ в решении от 13.01.2014 N АКПИ13-1116 и в Обзоре судебной практики от 24.12.2014.

Верховный суд говорит: управляющая организация не может предоставлять потребителям коммунальные услуги, пока не заключит договор с РОС. Функции исполнителя в таком случае выполняет РСО.

Мнение Верховного суда поддерживает Минстрой РФ. Ведомство отмечает, что без договоров ресурсоснабжения, заключённых с РСО, УО, ТСЖ или кооператив не могут быть исполнителями коммунальных услуг.

Читайте так же:  Бланк искового заявления о расторжении брака

Поэтому в примере, который мы привели в начале статьи, исполнитель коммунальных услуг – ресурсоснабжающая организация. Вот как это будет выглядеть на схеме:

Должна, если есть договор с РСО

Чтобы начать выставлять в адрес УО сверхнормативный объём ОДН РСО должна заключить договор с УО. Для этого либо потребители, либо РСО должны отказаться от действующих прямых договоров.

Например, РСО сперва должна расторгнуть договоры с потребителями. Односторонний отказ от исполнения договора одобряет Гражданский кодекс РФ – нужно просто уведомить другую сторону (ст. 450.1 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора должен быть точным, недвусмысленным и не предполагающим различных толкований. Другая сторона должна понять, что РСО не намерена далее исполнять принятые на себя обязательства и желает их прекратить.

Отказом от договора ресурсоснабжения между потребителями и РСО можно считать следующие ситуации:

  • собственники выбрали новый способ управления и возложили на новую УО/ТСЖ полномочия по предоставлению коммунальных услуг,
  • РСО и УО подписали договор ресурсоснабжения на покупку всего объёма коммунального ресурса.

Порядок заключения договора между УО и РСО

Чтобы так и было, нужно внимательно прочитать требования к порядку и форме заключения договора ресурсоснабжения между УО и РСО, и к существенным условиям заключения подобных договоров. Они определяются в соответствии с ГК РФ, положениями Правил N 124.

РСО, владеющая коммунальным ресурсом, который подаётся в МКД без заключения договора ресурсоснабжения в письменной форме, может направить УО оферту о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого к оферте проекта договора (п. 10 Правил N 124). РСО заранее подписывает проект договора

Договор считается заключённым с момента, когда РСО получит от управляющей организации подписанную оферту (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Это же подтверждает п. 15 Правил N 124: договор ресурсоснабжения вступает в силу в день, когда его подпишет вторая сторона.

Договор можно считать заключённым, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными считаются условия:

  • о предмете договора;
  • которые названы в законе или других правовых актах как существенные;
  • условия, соглашения по которым хочет достичь одна из сторон договора.

Перечень существенных условий для договора ресурсоснабжения определяют п. п. 17–18 Правил N 124. Это следующие условия:

  • вид коммунального ресурса,
  • дата начала поставки,
  • показатели качества,
  • порядок определения объёмов коммунального ресурса,
  • порядок определения цены договора на коммунальный ресурс,
  • порядок определения стоимости коммунального ресурса,
  • порядок оплаты,
  • условие о разграничении ответственности сторон,
  • порядок взаимодействия сторон.

Для чего нужны требования к существенным условиям договоров? Чтобы не допустить неопределенность в правоотношениях сторон и предупредить разногласия по поводу исполнения обязательств по договору (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 12444/12 по делу N А32-24023/2011).

Такой же вывод сделал Арбитражный судом Северо-Кавказского округа от 26.01.2015 по делу N А32-22372/2014. Суд отказал РСО во взыскании с управляющей организации платы за период до заключения договора ресурсоснабжения.

Хотя у РСО есть все возможности заключить договор ресурсоснабжения с УО, на практике многие забывают это сделать и сразу начинают выставлять счета на оплату сверхнормативного ОДН. Такая ситуация неправомочна.

  1. РСО может требовать с управляющей организации оплату сверхнормативного ОДН только когда между ними заключён договор.
  2. Чтобы начать выставлять в адрес УО сверхнормативный ОДН, потребители или РСО должны отказаться от действующих прямых договоров.
  3. Положения Правил N 124 дают ресурсоснабжающей организации все возможности заключить договор с управляющей организацией и даже принудить УО к подписанию такого договора.
  4. Если РСО не предпринимала попыток заключить договор ресурсоснабжения с управляющей организацией, требовать оплату она не имеет права.

Автор – Елена Шерешовец, директор СРО управляющих недвижимостью «КИТ», заведующая кафедрой «РосКапСтрой» при Минстрое РФ, член Экспертного совета при Комитете по энергетике Государственной Думы РФ, сотрудник Экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством для информационно-аналитического сопровождения реформирования и модернизации отрасли ЖКХ в России в РАНХиГС при Президенте РФ.

Как платить и должны ли собственники нежилых помещений осуществлять выплаты за общедомовые нужды?

Оплата коммунальных услуг всегда представляет интерес для собственников помещения. Чаще всего, речь идет не малых суммах денег, поэтому вопрос стоит остро. Многие не знают разницу между жилым и не жилым помещением, а так тарифами между этой разницей.

Поэтому, с этим вопросом, нужно разбираться поэтапно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Должны ли собственники платить?

Сегодня большинство жилых домов делит жилплощади с магазинами, аптеками и салонами красоты.

Многих арендаторов и хозяев помещений, не принадлежащих к категории жилых, волнует вопрос, обязаны ли они уплачивать деньги за предоставление коммунальных услуг наравне со всеми жильцами в жилом доме, или для них существует отдельный способ расчета, а также каков будет размер платежей например за электроэнергию.

Для арендатора

Аренда жилого помещения действует на основании договора аренды между арендатором и арендодателем. Согласно условиям договора, нежилое помещение находится во временном пользовании.

За предоставленные квадратные метры нужно платить. В данном случае, платежи должны вноситься только за пользование прописанным в договоре помещением или за коммунальные услуги. Это будет зависеть от договоренности между хозяином, то есть арендодателем и арендатором.

Для собственника

Владельцы помещений, не предназначенных для жилья, не всегда знают, какие именно платежи им предстоит заплатить. К тому же, если они собираются сдавать нежилое помещение в аренду, тогда вопрос осложняется еще больше.

Поскольку пункт 1 статьи 290 ГК РФ и пункт 1 статьи 36 ЖК РФ гласят, что собственникам нежилых помещений, наравне с собственниками квартир, в долевой собственности принадлежат помещения общего пользования. К ним относят:

  • несущие конструкции в доме;
  • электрооборудование;
  • лифты;
  • придомовую территорию;
  • санитарно-технические коммуникации;
  • элементы озеленения и благоустройства.
Читайте так же:  Положение об отпусках в трудовом законодательстве

Статья 290 ГК РФ Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

  • Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
  • Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статья 249 ГК РФ закрепляет за каждым из долевых собственников право распоряжаться имуществом, и вносить равные платежи в его содержание, то есть оплачивать налог.

Норма, установленная статьей 158 ЖК РФ, обязует собственника нежилого помещения нести расходы на общее содержания помещения, которое принадлежит ему и участвовать в общедомовых сборах, если требуется поддержания оборудования и прочих объектов, а также коммуникаций в норме.

Годовая плата за нежилое помещение складывается из умножения следующих пунктов:

  • стоимость помещения, в которой учитывается износ здания, эта величина измеряется в рублях на кв. метр;
  • коэффициент повышения трат на строительные и монтажные работы;
  • коэффициент минимального комфорта. Он принимается за единицу, если это не подвал (0,25). За отсутствие элементов комфортабельности отнимается 0,1 пункт;
  • коэффициент повышения трат за счет строительных работ в историческом месте;
  • коэффициент надбавки за строительство и капитальный ремонт по сравнению со строительством нового помещения;
  • коэффициент эффективных вложений капитала.

К перечисленным параметрам прибавляется амортизация, рассчитанная за год и измеренная в руб/кв. метр.

Согласно формуле расчета платы, далее необходимо к получившейся сумме прибавить плату за аренду земельного участка, где расположено нежилое помещение.

Затем это нужно умножить на инфляционный индекс и налог на добавленную стоимость.

Перечень общедомовых нужд (ОДН)

Собственники нежилых помещений, наравне с собственниками жилых квартир, обязаны оплачивать предоставление коммунальных услуг, но не только потребление различных энергетических ресурсов в помещении,а и энергию в помещениях общедомовых нужд. Сюда входит:

  • электричество в подъезде;
  • лифт;
  • домофон;
  • уборка мусора;
  • пользование канализацией.

Иными словами, общая энергия потребляемая жильцами, как жилых, так и не жилых помещений называется в квитанции ОДН.

Хозяин нежилого помещения может заключить отдельный договор с поставщиком коммунальных услуг или напрямую с производителями энергии, но в любом случае, оплату ОДН он должен провести в полагающемся объеме.

Тарифы и нормативы потребления

За пользование энергетическими ресурсами нужно платить. Размер оплаты за единицу потребляемой энергии называется тарифом. Тарифы устанавливаются либо управляющей компанией и обязательно согласуются с жильцами дома, либо собранием жильцов, называемым товариществом собственников жилья.

Если на собрании не было вынесено определенного решения по тарифу, тогда он будет установлен в соответствии со статьей 158 ЖК РФ.

Заключение договора на содержание общего имущества

Заключение договора на оказание коммунальных услуг подразумевает, что одна сторона предоставляет другой доступ к потреблению энергии на возмездных условиях. Этот договор регулирует Постановление Правительства РФ под номером 354 от 06.05.2011 года.

Этот документ регулирует поставки следующих ресурсов:

  1. Уборки территории относящейся к придомовой.
  2. Проведение технического обслуживания в доме.
  3. На горячее и холодное водоснабжение.
  4. Осуществление управленческих действий в доме.

Договор заключают в письменной форме, и он обязательно содержит следующие пункты:

  • дата, месяц и число когда был подписан договор;
  • наименование юридического лица;
  • данные о потребителе услуг;
  • если потребитель – это физическое лицо тогда отражаются его данные: ФИО, почта и телефон;
  • прописываются характеристики услуг;
  • способы уведомления в случае неуплаты.

Сторонами договора являются управляющая компания или поставщик услуг, а так же собственник помещения. Договор заключается, при желании собственника пользоваться услугами ЖКХ.

Способы оплаты

Существует несколько способов оплаты ЖКХ. Одними из распространенных являются:

  • терминалы и банкоматы банка, для оплаты выбирается соответствующее окно и вносится сумма, а также данные по плательщику;
  • еще один способ – это внесение оплаты в отделении банка или через почту России;
  • можно использовать приложение от банка и перечислить деньги с банковской карты;
  • еще один способ – это внесение через яндекс деньги. Этот сервис пользуется наибольшей популярностью.

Если есть задолженности

Если должник не оплачивает ЖКХ в течение 6 месяцев, тогда управляющая компания может подать иск в суд.

Первым действием от управляющей компании, будет звонок с предупреждением о том, что нужно внести платеж. В качестве угрозы могут быть применены слова об отключении коммунальных услуг и передаче дела в суд. Поэтому, собственникам нежилых помещений, нужно следить за квитанциями и вовремя совершать оплату.

Собственники нежилого помещения, наравне с владельцами квартир должны оплачивать платежи по приходящим квитанциям. Это означает, что на них лежит такая же ответственность по оплате, как на хозяине квартире. Поэтому они могут участвовать в общедомовом собрании или собрании от управляющей компании и решать вопросы.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Севан, О.Г. «Малые Корелы». Архангельский музей деревянного зодчества. История создания, методология, современное состояние / О.Г. Севан. — М.: Прогресс-традиция, 2011. — 909 c.

  2. ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.

  3. Хачатуров, Р. Л. Общая теория юридической ответственности: моногр. / Р.Л. Хачатуров. — М.: Юридический центр, 2017. — 965 c.
  4. Галахова, А. В. Особенная часть Уголовного кодекса Российской Федерации. Комментарий. Судебная практика. Статистика / Под редакцией В.М. Лебедева, А.В. Галахова. — М.: Городец, 2015. — 367 c.
  5. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
Оплата одн собственниками нежилых помещений
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here