Особенности продажи квартиры по переуступке прав — договор цессии

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Особенности продажи квартиры по переуступке прав — договор цессии". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Оформление договора переуступки права требования на квартиру в новостройке. Образец документа

Переуступка прав собственности – это процедура, при которой права требования на объект недвижимости передаются другому физическому или юридическому лицу на возмездной основе. Договор переуступки (цессия) может быть заключен при условии, что здание еще не введено в эксплуатацию, т.е. акт приема-передачи между дольщиком и строительной компанией не подписан.

Фактически, при такой сделке дольщик передает свои права и обязанности (в соответствии с ДДУ) покупателю за определенную плату. Основой правовой базы, регулирующей такие сделки, является ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Основные моменты

Главная особенность – возможность передачи прав и обязанностей от продавца к покупателю в рамках тех условий, которые обозначены в изначальном договоре долевого участия, заключенном между строительной компанией и дольщиком.

Существенными условиями договора по уступке прав являются:

  1. Подробное описание отчуждаемого объекта недвижимости.
  2. Перечень прилагаемых документов, которые нужны для признания сделки действительной.

Договор можно оформить только в том случае, если все долговые обязательства перед застройщиком погашены, либо дополнительно заключается соглашение о переводе оставшейся задолженности на покупателя. Если используется второй вариант – в сделке в роли участника должен быть указан сам застройщик.

В договоре должна быть полностью указана сумма сделки (цифрами и прописью), а также отдельно выделена прибыль продавца. Цессия в обязательном порядке должна содержать разделы:

  1. Подробное описание приобретаемого объекта и его технические характеристики.
  2. Цена и порядок расчетов между участниками.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Ответственность участников.
  5. Дата и место подписания соглашения.
  6. Подписи сторон.
  • Скачать бланк договора переуступки права требования на квартиру в новостройке
  • Скачать образец договора уступки прав собственности на квартиру в строящемся доме

На первом этапе гражданин, выступающий в сделке покупателем квартиры в строящемся доме, должен проверить наличие и подлинность всех необходимых документов от строительной компании:

  • Разрешение на ведение работ.
  • Учредительные документы компании.
  • Правоустанавливающие документы на землю.
  • Проектная декларация.
  • Обязательство по срокам введения объекта в эксплуатацию.

Порядок оформления

  1. Подготовительный этап сделки. В это время дольщик (владелец на текущий момент) обязан уведомить застройщика о намерении передать права на квартиру в новостройке третьему лицу.
  2. Проверка документов, подтверждающих отсутствие долговых обязательств перед застройщиком (можно запросить у строительной компании).
  3. Получить разрешение банка на продажу квартиры (если при покупке были использованы заемные средства).
  4. Если продавец состоит в законном браке, то следует получить письменное согласие на продажу от супруги/супруга и заверить его у нотариуса.
  5. Заключение договора.
  6. Последний этап – государственная регистрация цессии. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или в одно из отделений МФЦ.

Документы для заключения

  • Паспорта всех участников сделки (оригиналы и копии).
  • Квитанция об уплате государственной пошлины ( 2000 рублей. Потребуется предоставить оригинал и 2 копии документа).
  • Зарегистрированный договор долевого участия, (оригинал).
  • Договор цессии (в 4 экземплярах).
  • Заверенное нотариусом согласие второго из супругов на сделку (при условии что продавец состоит в официальном браке). Оригинал документа и его копия.
  • Согласие органов опеки и попечительства – том случае, если одним из владельцев объекта недвижимости является несовершеннолетний гражданин, либо собственник квартиры был в официальном порядке признан недееспособным (потребуется оригинал документа и его копия).
  • Согласие строительной компании на продажу прав требования.

Сделки, предусматривающие продажу прав требования по договору долевого участия, встречаются гораздо реже стандартных, оформляемых прямой продажей и содержат множество нюансов и подводных камней. Для того чтобы минимизировать риски и избежать незапланированных трат покупателю нужно тщательно проверить предоставляемые продавцом документы и принять взвешенное решение.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Продажа квартиры по переуступке

Нередко жильё в новых домах ещё до окончания строительства и ввода в эксплуатацию становится предметом перепродажи.

В этом случае используется понятие «продажа квартиры по переуступке», которое отличается от обычного процесса приобретения недвижимости, и имеет некоторые особенности.

Договором переуступки называется не способ купли-продажи жилья, а замена одной стороны, выступающей в качестве покупателя или дольщика и заключившей сделку с застройщиком, на другое лицо.

На основании документов по переуступке новый покупатель наделяется правами и обязанностями по основному договору, заключённым между предыдущим приобретателем жилья и застройщиком.

Юридически правильное название такого договора уступки права — цессия, где покупатель — это цессионарий, продавец — цедент. Если квартира, которая переуступается другому лицу, оплачена продавцом не в полном объёме, то в цессию включаются детали договора о переводе долга.

Как оформляется купля-продажа по переуступке?

Покупка по переуступке оформляется договором цессии на основании договора долевого участия (ДДУ) или предварительного договора купли-продажи, заключённых первым покупателем с застройщиком.

Предварительный договор является формой закрепления обязательств сторон в отношении недвижимости. Оформляя его, владелец квартиры лишь подтверждает согласие передать право заключения основного договора другому лицу. Государственной регистрации такой договор не требует, но этот документ серьёзно защищает права обеих сторон.

Обычно переуступку прав оформляют на основании ДДУ. Согласно ФЗ-214 для возможности переуступки жилья продавец не должен иметь долгов перед застройщиком. Если сумма выплачена не полностью, то остаток должен быть переведён на покупателя. Сам договор долевого участия подлежит обязательной Госрегистрации.

Риск приобретения квартиры с переуступкой по ДДУ состоит в том, что договор по разным причинам может быть расторгнут. Тогда последний покупатель понесёт убытки. Ему выплатят только стоимость квартиры, которая была зафиксирована в ДДУ на первоначальном этапе.

Предварительный этап

Договор цессии оформляется в зависимости от того, выплачена ли стоимость квартиры цедентом застройщику в полном объёме или полного расчёта ещё не произведено. Имеет значение и воля застройщика на осуществление такой сделки.

При полностью оплаченной сумме за квартиру заключается договор переуступки продавца с покупателем, от первого второму передаются права по основному договору. В Гражданском Кодексе этот процесс называют также уступкой требований. В этом случае согласия застройщика на эту сделку не потребуется.

Ему просто направляется письменное уведомление, которое должно быть оформлено по правилам. У вас должны остаться доказательства (например, почтовые квитанции) того, что уведомление было отправлено, и застройщик его получил. Иначе он может просто не признать факта получения уведомления о переуступке, квартира будет передана им по окончании строительства первому дольщику.

Однако застройщик может прописать в основном договоре пункт об обязательности согласования с ним этой процедуры. Поэтому важно начинать переуступку жилья с тщательного изучения основного договора, чтобы действовать в соответствии с его требованиями.

Если расчёт продавца с застройщиком был неполным, то покупатель, помимо прав по основному договору, приобретает и обязанности, оговоренные в нём (вместе с уступкой прав на жильё на него возлагается требование по оплате оставшегося долга). В этом случае необходимо получение согласия застройщика на уступку жилья в письменной форме.

Читайте так же:  Кто может зарегистрировать иностранного гражданина в квартире

Оно становится решающим при определении судьбы сделки, поэтому некоторые застройщики могут потребовать оплаты своего согласия (от 1 до 5 % от цены объекта по договору). На практике эти расходы оплачивает покупатель, но иногда стороны могут поделить их между собой. Документ об оплате остаётся у покупателя.

Неплохо предусмотреть, чтобы подпись застройщика была в договоре переуступки. Не будет необходимости в создании отдельного документа и доказывании факта его осведомлённости о наличии договора цессии. Сейчас многие строительные фирмы идут навстречу приобретателям жилья и предлагают специальную форму соглашения на случай смены покупателя.

Оформление переуступки прав

По завершению предварительной договоренности о переуступке прав оформляется договор по уступке требований. Покупателю передаются все документы, которые были получены продавцом на этапе заключения его договора с застройщиком, в частности:

  • предварительный и основной договор с приложениями;
  • документ, свидетельствующий об оплате квартиры.

Делается это на основании акта передачи. Его подписывают оба участника сделки по переуступке права.

Во избежание проблем покупатель должен убедиться в отсутствии у продавца долгов по оплате жилья и неуплаченных пени за просрочку положенных выплат. Это важный момент, потому что отсутствие таких выплат на протяжении двух месяцев может стать причиной отказа застройщика от выполнения условий договора. По закону он имеет право сделать это в одностороннем порядке.

Договор цессии согласно ст. 389 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключённым после того, как его зарегистрировали в Росреестре. Он оформляется в такой же форме, как и основной договор с указанием в документе номера договора и даты его заключения.

В документе должны быть указаны полные паспортные данные цедента и цессионария (ФИО, гражданство, место, дата рождения). При наличии у сторон договора супругов — их согласие, заверенное нотариусом.

Также прописывается в договоре цессии название документа, на основании которого действует продавец. Это будет ДДУ, который заключён им с застройщиком и зарегистрирован в Росреестре.

После получения договора уступки прав из Росреестра с его печатью сделка считается совершённой.

Особенности договора переуступки прав

Обычно договор цессии бывает двухсторонним (между покупателем и продавцом), но на практике во многих ДДУ есть пункт об обязательности согласования уступки права с застройщиком, которое заканчивается подписанием трёхстороннего договора, куда вписывается и застройщик с условиями получения им оплаты за согласие.

Особенностью соглашения о переуступке является полное приобретение покупателем прав и обязанностей продавца.

Ему подлежит выполнять все условия договора, который был заключён первоначально между первым покупателем и застройщиком.

Например, при наличии в основном договоре условий рассрочки, новый покупатель должен придерживаться оговоренной в документе схемы выплат. Если выяснится, что цедент не вовремя вносил плату, за что на него был наложен штраф, то расплачиваться придётся новому дольщику.

Цессионарий (покупатель), заключая такой договор, должен понимать, что пока он получает не квартиру, а право требования на неё вместе со всеми рисками дольщика. Надеяться, что цедент, который переуступает вам недвижимость, проверил надёжность застройщика, не стоит. Иногда квартиру переуступают по причине обнаружения каких-либо проблем у этого проекта.

По закону продавец не отвечает за качество строительства и сроки его введения. В связи с этим, покупателю квартиры по переуступке следует самому озаботиться поиском информации о застройщике и проверкой ДДУ.

Плюсы и минусы договора цессии

Переуступка прав имеет ряд преимуществ для обеих сторон договора.

Для покупателя это:

  • возможность приобретения жилья в понравившемся доме при уже раскупленных квартирах;
  • финансовая выгода (иногда продавцу срочно нужны деньги, он может предложить меньшую на 3-25% цену на завершающем этапе строительства, чем застройщик);
  • выгода при покупке по ипотеке (договор цессии на завершающей стадии позволяет сэкономить на выплате процентов по ипотеке по сравнению с заключением договора купли-продажи на начальной стадии строительства).

Для продавца достоинства цессии заключаются:

  • в реальной возможности заработать на перепродаже жилья в связи с ростом его цены на разных этапах стройки (обычно для будущей перепродажи квартиры покупаются на этапе закладки дома, их цена поднимается на 40-60% в конце строительства).
  • в возврате денег без штрафных санкций в случае необходимости отказа от долевого участия.

Минус переуступки прав касается покупателя и состоит в повышении рисков для него по сравнению с заключением ДДУ напрямую с застройщиком.

Налоги после сделки

Законодательством России предусматривается выплата налога физическим лицом со всех видов дохода в размере 13%. Доходы, полученные продавцом при переуступке прав на квартиру — не исключение. Если продавец жилья владел им менее 3 лет (а с 2017 года — до 5 лет), то он обязан заплатить налог при его продаже.

Налогом облагается сумма, представляющая собой разницу между стартовой стоимостью жилья у застройщика и конечной ценой его продажи по договору цессии.

Согласно Налоговому кодексу РФ при переуступке прав на жильё продавец, если он российский гражданин, должен уплатить НДФЛ в размере 13%, а иностранный — 30%.

При этом для продавца существует возможность снизить налог получением налогового вычета в размере до 1 млн рублей при наличии договора ДДУ (подаётся заявление в налоговую службу с подтверждающими документами). Налог продавцом не платится, если он продал квартиру по той же цене или меньшей, чем заплатил застройщику. Покупатель при заключении договора цессии никаких налогов платить не должен.

Для оплаты налога продавцу необходима подача декларации 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья. К ней следует приложить копии документов, свидетельствующих о праве на снижение налогов. Оплатить не позднее 15 июля следующего после продажи жилья года.

Оплата налога — важный момент, так как невыполнение этого требования закона при переуступке может привести к признанию сделки недействительной.

Сделка по договору переуступки завершается расчётом покупателя с продавцом. Происходит она после того, как документы возвратятся с регистрирующего органа. Денежные средства перечисляются на счёт продавца или передаются ему с помощью банковской ячейки.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года «О бесплатной юридической помощи».

Читайте так же:  Оспаривание алиментов в судебном порядке

Особенности продажи квартиры по переуступке прав — договор цессии

Квартиры в строящихся домах часто приобретаются не для личного проживания, а в качестве инвестирования для последующей сдачи в аренду или перепродажи на растущем рынке недвижимости. Часто квартиры имеют крайне выгодную цену на начальном этапе строительства и старте продаж, а при приближении завершения строительства здания их цена, как правило возрастает и стремится к среднерыночной. Бывает так, что подобные «инвестиционные квартиры» успевают быть проданы несколько раз до того, как дом пройдет госкомиссию и будет сдан в эксплуатацию. Продажа таких квартир происходит по договору переуступки прав (договор цессии).

В этой публикации мы расскажем, как продать еще не построенное жилье, как происходит продажа квартиры по переуступке прав и в чем особенности договора цессии для сделок приобретения строящегося жилья.

Что такое переуступка прав на квартиру

Строящаяся квартира не может быть куплена или продана в обычном порядке. По сути объекта недвижимого имущества еще не существует. Есть только договор с застройщиком на строительство квартиры, согласно которому покупатель обязуется выплатить установленную сумму за будущую квартиру, а застройщик обязуется передать покупателю права на данное жилье после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, продажа квартиры с переуступкой прав является сделкой, по которой покупатель, или дольщик, уступает свое право на владение квартирой после того, как она будет построена и оплачена, другому человеку. Новый владелец прав на квартиру покупает прежде всего права и обязанности прежнего владельца по договору с застройщиком. Это право требования передачи квартиры в собственность, а также обязанность по своевременной выплате суммы долга по договору, в случае, когда долг по квартире еще не выплачен.

Юридическое название такой сделки — договор цессии, покупатель таких прав называется цессионарием, а продавец – цедентом. Довольно часто договор покупки квартиры на этапе строительства между покупателем и застройщиком является ипотечным, в таком случае невыплаченная часть суммы по ипотеке переводится на цессионария.

Оформление договора переуступки прав на квартиру в новостройке

Учет волеизъявления застройщика в договоре цессии

Очевидно, что договор будет иметь разный характер в случае, когда переуступается право на квартиру, уже полностью оплаченную со стороны цедента, и в случае, когда долг за квартиру еще не погашен. При полностью погашенном долге по договору цессии покупатель приобретает только права по договору с застройщиком. В таком случае Гражданский кодекс описывает это как переуступку требования. Такая ситуация не выдвигает никаких дополнительных требований к застройщику, его права никак не затрагиваются и согласно Гражданского кодекса отдельного согласия застройщика на такую переуступку не требуется. Вполне достаточно уведомления застройщика в письменном виде. Если только момент переуступки прав на квартиру не прописан в основном договоре с Застройщиком, вы можете ограничиться уведомлением, в противном случае надо изучить требования, зафиксированные в договоре.

Чаще всего к моменту уступки прав на строящуюся квартиру окончательный расчет между застройщиком и цедентом еще не произведен. Тогда по договору цессии происходит передача и прав, и обязанностей по основному договору с застройщиком: переводится на нового покупателя и обязанность выплатить остаток долга застройщику. В этом случае согласие застройщика на переуступку получить нужно обязательно. При этом застройщик, выдвигая вперед свои риски, может потребовать за свое согласие выплаты от 1 до 5% от первоначальной цены договора.

Поскольку согласие застройщика имеет решающее значение, оно обязательно должно быть зафиксировано в письменной форме. Удобнее всего сделать подпись застройщика в самом договоре цессии. В таком случае застройщик не сможет отрицать, что он видел договор переуступки. Во многих строительных компаниях разработаны свои формы договоров для смены собственников квартир во время строительства.

Как оформить договор переуступки прав на квартиру в строящемся доме

Все документы, имеющие отношение к первому договору, должны быть переданы продавцом покупателю. К таким документам относится сам договор с застройщиком, подтверждающие оплату документы, доп. соглашения и прочие документы. При передаче документов должен быть оформлен акт передачи бумаг с описью и подписями обеих сторон договора.

Договор по переуступка прав заключается обязательно в письменной форме. В ряде случаев для оформления переуступки требуется государственная регистрация. Также в договоре переуступки в обязательном порядке указывается номер и дата договора, права и обязанности по которому передаются покупателю.

Поскольку при цессии передаются права на недвижимость, цессионарий в результате заключения договора получает точно тот объем прав, который имелся у продавца. Соответственно, от вида первоначального договора с застройщиком и от того, какой объем прав был прописан в первоначальном договоре, и зависят передаваемые права, которые могут отличаться от договора к договору.

Договор долевого участия по ФЗ № 214

Согласно Федеральному закону №214 у дольщика есть неотъемлемое право требовать от застройщика соблюдать оговоренные сроки и обеспечить передачу готовой квартиру в точный срок. Договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, поэтому с момента регистрации дольщик получает полные права по договору. И отсюда видно, что при передаче прав новый дольщик получит полный объем прав по договору только после регистрации договора долевого участия.

Понятно, что договор долевого участия имеет смысл переуступать только до момента, когда квартира будет передана хозяину. Если дольщик реализовал свое право по договору долевого участия и вступил во владение квартирой, передать его права уже невозможно, поскольку они уже реализовались. В этом случае для распоряжения квартирой остается только зарегистрировать свидетельство о праве собственности и продавать квартиру по обычному договору купли-продажи.

Видео (кликните для воспроизведения).

То есть момент передачи может наступить с начала регистрации договора долевого участия и до момента передачи квартиру от застройщика дольщику. При этом немаловажной деталью является указанный в Федеральном Законе № 214 от 30 декабря 2004 года запрет передачи прав по договору, который оплачен цедентом не полностью, если при этом долг не переводится на цессионария.

Переуступка прав по договору, поскольку она вытекает из основного договора, является дополнительным, или акцессорным, обязательством. Права по сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации, также регистрируются государственными органами, Росреестром. Это обстоятельство прописано в статье 389 ГК РФ. Соответственно, гражданское право обязывает считать сделку по переуступке прав заключенной только с момента ее государственной регистрации.

Что такое предварительный договор при покупке жилья в строящемся доме

Предварительный договор заключается как договор о намерениях. В таком договоре у покупателя есть только одно право – требовать заключения основного договора. Денежные расчеты по предварительному договору не подразумеваются. Однако некоторые застройщики стремятся обойти это правило, выдавая документ на денежное требование, так называемый вексель вместо прямого перечисления средств со стороны покупателя. При такой схеме покупатель рискует попасть в ситуацию, при которой он будет вынужден заплатить за квартиру дважды.

Читайте так же:  Приватизированная квартира в аварийном доме что делать

Объясним этот момент: полученный покупателем от застройщика вексель служит подтверждением возникновения между застройщиком и покупателем денежного обязательства. Это обязательство не связано с предварительным договором. Ввиду этого возникает необходимость при переуступке прав с использованием векселя передать этот вексель новому покупателю после оформления предварительного договора по переуступке, используя механизм индоссамента.

Однако с точки зрения безопасности покупателя схема с векселем и индоссаментом достаточно сомнительна, чтобы ей смело пользоваться. Чем рискует покупатель строящегося жилья в подобной ситуации? Может произойти следующее: застройщик в процессе строительства или даже после достройки и сдачи в эксплуатацию дома может стать банкротом. При этом на руках у покупателя остается только предварительный договор, в котором прописано его право на заключение основного договора, но ввиду банкротства застройщика заключать договор уже не с кем. А вексель, в который покупатель вложил деньги, оплачивать также некому. В результате дом будет продан для удовлетворения дольщиков.

Если же такая ситуация с банкротством застройщика происходит при схеме работы по договору долевого участия, то, если застройщик успел зарегистрировать право на дом за собой, то дольщики становятся залоговыми кредиторами. Дом, построенный на деньги дольщиков, по закону находится у дольщиков в залоге, поэтому требования дольщиков будут удовлетворены путем продажи квартир данного дома.

Оформление переуступки прав на квартиру в ЖСК

Сложнее всего оформить переуступку прав на строящуюся квартиру в ЖСК. Однако такие случаи все-таки происходят. Сложность данной ситуации в том, что переуступка прав по ЖСК законом не запрещена, однако в законе также не предусматривается вступление в ЖСК через уступку пая.

Долги по паю не передаются по договору. Передача происходит таким путем: выходящий из ЖСК пайщик получает свой пай назад, а новый член вносит пай заново. Вступительные взносы, а также иные взносы вообще не возвращаются.

Как видим, вопрос о переуступке пая в ЖСК решается с руководством кооператива на общем собрании его членов. Это совершенно особый вид строительства, поэтому договор в данном случае не влечет за собой никаких последствий. Все вопросы по участию в ЖСК решает сам кооператив.

Налоги при покупке жилья по договору переуступки прав

При переуступке права покупатель должен уплатить подоходный налог в размере 13% для налогоплательщиков России. Для иностранцев налоговых нерезидентов ставка данного налога составляет 30%. Есть способы законного уменьшения суммы налога:

  1. Налоговый возврат. При уступке права по ДДУ в строительстве покупатель может вернуть 13% от максимальной суммы в один миллион рублей.
  2. Снизить налог можно также уменьшив сумму дохода от переуступки прав. Если переуступка продается по той же цене, по которой было уплачено за договор с застройщиком, доход равняется нулю и налог не платится.

Для получения налогового вычета в ФНС предоставляется налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Ее требуется подать до 31 апреля следующего года после того, в котором была совершена сделка. Копии подтверждающих право на уменьшение налога документов прилагаются к декларации. НДФЛ уплачивается до 15 июля следующего года.

Договор цессии — что это такое?

К моменту завершения строительства жилого дома обычно все квартиры уже распроданы, и купить жилье можно только в результате оформления договора цессии.

Переуступка прав – единственный шанс купить квартиру в приглянувшейся новостройке.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Далее рассмотрим, что такое договор цессии и возможна ли продажа квартиры по переуступке права требования.

Договор цессии: что это такое?

Договор цессии – это сделка, предусматривающая передачу прав от одного кредитора долевого строительства к другому. Участники сделки – цессионарий (лицо, обретающее права) и цедент (лицо, передающее права).

Квартиры по договорам цессии продаются инвесторами, которые приобрели их еще в начале строительства, или гражданами, у которых поменялись некоторые обстоятельства. Лицам, которые намеревались купить квартиру и уже оплатили ее, заключение цессии является единственной возможность не потерять свои деньги – если просто разорвать сделку с застройщиком и потребовать вернуть вложенные средства, то он вполне может за это оштрафовать. Кроме того, договор цессии позволяет цеденту еще и заработать, поскольку он может передавать права по рыночной стоимости жилья.

Каков порядок заключения договора цессии?

Договор цессии (переуступка права требования на квартиру) оформляется в соответствии с Федеральным законом № 214 (статьи 4, 17). Он должен составляться в письменном виде. Государственная регистрация является обязательной.

В тексте договора необходимо указать номер и дату составления договора, по которому передаются права требования.

Обязательно ли обращаться к застройщику при переуступке права требования?

В договоре, который цедент заключал с застройщиком, должно быть указано, требуется ли согласие последнего при переуступке. Если такой пункт в договоре присутствует, то необходимо согласовать цессию с застройщиком.

Если в договоре не указано, что требуется согласие застройщика на цессию, то получить разрешение придется лишь в том случае, если оплата была произведена не полностью. В такой ситуации долг переходит на цессионария.

Как оформить договор переуступки прав требования квартиры?

Цедент обязан цессионарию передать все документы, касающиеся договора с застройщиком. Это:

[3]

  • Договор (или предварительный договор);
  • Квитанции об оплате;
  • Дополнительные соглашения;
  • Письменное согласие на переуступку прав, заверенное нотариусом (согласно закону, если дольщик состоит в браке, муж/жена должны дать разрешение на проведение сделки (см. Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры)).

[2]

При передаче прав оба участника цессии подписывают акт, свидетельствующий о передаче вышеуказанных документов.

Скачать договор цессии (переуступки прав требования) квартиры. Образец

Какой риск ждет покупателя, при передаче прав требования по предварительному договору?

При долевых продажах строящегося жилья покупатель должен требовать составления основного договора. Оформлять предварительный договор не рекомендуется. Некоторые застройщики не хотят составлять основной договор, и используют вексельную схему.

При составлении договора цессии по вексельной схеме получаемые права весьма сомнительны. Например, если застройщик будет признан банкротом, то у покупателя с предварительным договором останется право заключения основного договора и вексель, с которыми он не сможет никуда обратиться.

Когда переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ) считается заключенной?

Дольщик, заключивший соглашение о долевом участии, может потребовать передачи в собственность квартиры в назначенный срок. Данный договор должен обязательно пройти государственную регистрацию – лишь после этого дольщик получает права, и впоследствии может их передавать по договору цессии.

Если не будет зарегистрирован договор уступки, то он считается недействительным, и застройщик может отказать в передаче жилья.

Если же квартира уже передана, то заключать договор цессии уже нет смысла, поскольку застройщик выполнил обязанности, а дольщик уже воспользовался своим правом. В результате передавать нечего. В данном случае заключается обычный договор.

Какой налог при продаже квартиры по переуступке прав требования?

При переуступке прав требования придется оплатить налог – согласно Налоговому кодексу РФ, его размер составляет 13% для жителей России и 30% — для иностранцев. Если уступаются права по соглашению долевого участия, то продавец обладает правом на вычет из налога размером до 1 млн рублей. (см. )

Читайте так же:  Вознаграждение финансовому управляющему при банкротстве гражданина

Какие плюсы и минусы заключения договора цессии?

Покупателям выгодно заключать договор цессии, поскольку продавцы часто продают недостроенное жилье со скидкой, которая может достигать 20%, чтобы быстрее найти покупателя.

Но не стоит забывать и про недостатки заключения подобного договора – существует риск остаться ни с чем. Если не зарегистрировать договор цессии, или не выполнить условия договора о долевом строительстве, застройщик может отказать в передаче жилья.

Какие риски несет покупка квартиры по договору переуступки?

– Хотим купить квартиру по договору переуступки в строящемся доме, у продавца она была куплена за счет наличных и кредитных средств, а после ипотека погашена материнским капиталом. Они хотят приобрести другой объект тоже в строящемся доме и уже там выделять доли детям после получения акта приема-передачи квартиры. Возможно ли такое? Есть ли риски для покупателя?

Отвечает эксперт по недвижимости Ирина Касинская:

Отвечает заместитель генерального директора по юридическим вопросам группы компаний «ТСН Недвижимость» Анна Ачедовская:

В данном случае легитимное проведение такой сделки не представляется возможным. Продать квартиру, приобретенную на кредитные средства, частично погашенные материнским капиталом, невозможно.

Первое, что необходимо сделать, – это дождаться завершения всего цикла строительства и сдачи дома в эксплуатацию, затем подписать акт приема-передачи квартиры и оформить все документы на собственность в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. После необходимо полностью погасить ипотечный кредит на квартиру, далее родителям или законным представителям нужно наделить детей долями в квартире. При этом размер долей не должен быть меньше, чем использованные средства материнского капитала, который был использован на погашение ипотечного кредита. Добавлю, что продажа квартиры в таком случае возможна только с разрешения государственных органов опеки и попечительства: дети должны быть наделены долями именно в той квартире, на приобретение которой и был использован материнский капитал.

Для покупателей квартиры, которая была приобретена с использованием финансовых средств материнского капитала, существует большой риск признания сделки недействительной. Такова судебная практика.

Отвечает управляющая по переуступкам агентства «М16-Недвижимость» Наталья Ломаза:

Для того чтобы провести такую сделку, участникам со стороны продавца предстоит совершить ряд дополнительных мероприятий. Продавцы обязаны выделить «детскую» долю в новой квартире еще на стадии продажи той квартиры, ипотеку по которой погасили с помощью материнского капитала. Данное действие обязательно должно получить подтверждение со стороны органов опеки. Полученная после подтверждения от опекунских органов документация должна быть приложена к пакету документов о продаже квартиры по переуступке. Только после этого все документы вместе с договором отправляются в Росреестр. В противном случае ведомство откажет покупателю в регистрации сделки. Дело в том, что Пенсионный фонд тщательно следит за тем, куда направляются средства капитала, выплачиваемого для поддержки молодых семей. Одновременно с этим подобные схемы затрагивают права самих детей, а это уже гарантирует особое внимание со стороны органов опеки. При таких «отягчающих» условиях к продаже участники сделки должны подходить очень ответственно, иначе существует большой риск, что регистрация сделки не состоится. Но если сделать все правильно, трудностей не возникнет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, совершение такой сделки возможно. Важное условие для нее – получить согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. В случае, если условия заключаемых договоров будут предусматривать оформление на детей соответствующих долей квартиры, проблем в ее согласовании не должно возникнуть.

Прочие риски минимальны. Для их оптимизации Вам следует указать в договоре полную стоимость квартиры, а также все существенные условия договора.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Главное в данной ситуации – наделить ребенка долей в новом объекте недвижимости. После чего договор регистрируется, опека дает свое согласие, и с момента регистрации все становится легитимно, и риски отсутствуют.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Для покупателя в данном случае рисков нет никаких. Оформление договора переуступки происходит в обычном порядке. Однако у продавца в дальнейшем могут возникнуть некоторые трудности. В случаях, когда для приобретения строящегося жилья используется материнский капитал, оформляется нотариальное обязательство, в котором мать обязуется в течение шести месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию оформить доли на своих детей в конкретной квартире, на которую были выделены средства. Если же мать принимает решение приобрести другую квартиру, ей необходимо договориться с Пенсионным фондом о внесении изменений в существующий документ. В противном случае ее могут привлечь к ответственности за нецелевое использование государственных денег.

Текст подготовила Мария Гуреева

[1]

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

В процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов оформляется договор, который содержит все юридически значимые условия данной сделки. Одним из существенных условий является возможность требования передачи готового помещения по завершении возведения здания. Такое право можно передать иным лицам путем оформления соглашения об уступке прав.

В статье мы подробно разберем, что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, какие есть риски, какие документы нужны для осуществления процедуры и как избежать уплаты налогов.

Правовые основания для заключения договора

В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.

Общие основания для совершения таких сделок регламентированы параграфом 1 главы 24 ГК РФ, однако и профильный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит специальные нормы в данной сфере. Статьей 11 указанного нормативного акта зафиксированы основанные требования, которые должны соблюсти все стороны в процессе перевода указанного права требования по договору на новое лицо.

Порядок оформления уступки в рамках долевого строительства

Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

  1. дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
  2. оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
  3. уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.
Читайте так же:  Взыскание собственником коммунальных платежей с зарегистрированных лиц

Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.

Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.

Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав. В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.

Порядок действий дольщика для передачи прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. оформление договора между гражданином и строительной компанией и проведение регистрационной процедуры;
  2. оплата цены, зафиксированной участниками в условиях соглашения;
  3. поиск лица, которому будет производиться уступка;
  4. оформление соглашения о переходе прав и остатка задолженности по основному договору, если она не была внесена ранее;
  5. направление в адрес строительной компании уведомления о том, что право требование по основному договору перешло к новому лицу;
  6. регистрационные мероприятия в отношении сделки по переходу прав.

Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия соглашения, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не вправе участвовать в согласовании условий данной сделки.

В процессе совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующий пакет документации:

  • паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
  • основной договор на участие в долевой застройке;
  • платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
  • документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.

После заключения соглашения и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру. Данные мероприятия уполномочены проводить органы Росреестра, в компетенцию которых входит проверка и подтверждение перехода любых прав в отношении объектов недвижимого имущества.

На регистрацию стороны должны представить должностному лицу Росреестра:

  • заявление на проведение регистрационной процедуры перехода права требования;
  • договор уступки права требования;
  • документ, подтверждающий оплату по исходному соглашению на участие в долевом строительстве, либо документы об одновременном переводе долга на новое лицо;
  • письменный документ, подтверждающий согласие строительной компании на одновременный переход права требования и остатка задолженности на новое лицо;
  • согласие супруга заявителя, передающего право требования новому лицу.

По итогам регистрационных процедур на договоре об уступке будет проставлена соответствующая отметка. С момента регистрации данной сделки права дольщика официально переходят к новому инвестору.

Риски перехода прав требования на новое лицо

Приобретая право требование для его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта, покупатель должен представлять себе реальное состояние возводимого объекта. Нередко уступка прав со стороны первоначального дольщика вызвана проблемами, возникающими в правоотношениях со строительной компанией. После перехода права требования, к покупателю перейдут и все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании.

На стадии подготовки договора уступки прав покупателю необходимо удостоверится в надлежащем исполнении обязательства со стороны застройщика. С этой целью проводится анализ следующих документов:

  • исходный договор между застройщиком и дольщиком, в том числе график проведения строительных работ на объекте;
  • справка о фактически выполненных работах по возведению здания;
  • финансовая документация, связанная с надлежащим исполнением обязательств для всех сторон сделки.

В отношении первоначального участника договора долевого строительства проводится изучение следующих документов:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора долевого участия и отсутствие ограничений и обременений на распоряжение правом;
  • платежные документы, свидетельствующие о внесении цены договора застройщику.

Отсутствие документов, подтверждающих полную оплату по договору, является потенциальным риском отказа в регистрации сделки по уступке прав, поэтому покупателю права требования необходимо исполнять обязательство по передаче денежных средств только после государственной регистрации сделки.

Если после регистрации перехода прав у покупателя возникают проблемы с застройщиком относительно сроков сдачи объекта или качества передаваемо жилья, он будет обладать полным комплексом прав и обязанностей, которыми владел первоначальный участник долевого строительства.

Налоговые обязательства при уступке права требования

Так как уступка прав требования относится к категории возмездных гражданских сделок, по ее итогам может возникать денежная выгода, которая подлежит налогообложению. Если продавцом права выступает гражданин РФ, таким налогом будет являться НДФЛ по ставке 13%.

Уплата налога осуществляется гражданином самостоятельно, путем представления в налоговые органы декларации по итогам прошедшего года. Для расчета суммы налоговых платежей будет использоваться разница между ценой первоначального договора и стоимостью уступки права. Таким образом, налогообложению подлежит только сумма разницы между указанными значениями.

Так как основанием для начисления налога будет являться декларация, самостоятельно предъявляемая гражданином, при уклонении от указанной обязанности его могут привлечь к ответственности.

Чтобы избежать необходимости уплачивать значительную сумму налоговых платежей, можно воспользоваться следующими вариантами:

  1. одновременно с представлением декларации оформить налоговый вычет;
  2. установить цену уступки права требования равной сумме первоначального обязательства.

Если размер средств, полученных от уступки, будет совпадать с первоначально уплаченной суммой по долевому договору, денежная выгода не наступает, в результате чего продавец исключает обязанность по уплате налога.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если фактически полученная сумма превысила размер первоначального обязательства, для устранения налоговой обязанности можно размер превышения оформить в виде отдельного документа – расписки. Данная расписка будет устанавливать обязанность продавца вернуть деньги в случае признания недействительным исходного права. При возникновении спора о денежных взаиморасчетах сторон данная расписка будет являться надлежащим доказательством.

Источники


  1. Широкунова, О. В. Как открыть свое дело. Создание юридического лица / О.В. Широкунова. — М.: Феникс, 2005. — 384 c.

  2. Делия, В. П. История и методология науки производства / В.П. Делия, Л.Д. Гагут, Ю.А. Гнидина. — М.: Де-По, 2013. — 304 c.

  3. Чиркин, В. Е. Основы сравнительного правоведения / В.Е. Чиркин. — М.: МОДЭК, НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, 2014. — 392 c.
  4. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.
  5. Кудрявцев, В. В. История и методология физики 2-е изд., пер. и доп. Учебник для магистров / В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2015. — 230 c.
Особенности продажи квартиры по переуступке прав — договор цессии
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here