Покупка квартиры полученной по наследству что следует знать, риски и сроки давности

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Покупка квартиры полученной по наследству что следует знать, риски и сроки давности". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски

Приобретение квартиры – дело приятное, но, к сожалению, часто сопряженное с риском или непредвиденными трудностями, возникающими из-за бумажных проволочек или недобросовестных продавцов.

Перед таким серьезным шагом, учитывая цены на недвижимость в нашей стране, необходимо обезопасить себя от «липовой» сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

В том случае, если ваша будущая квартира досталась продавцу по наследству, необходимо максимально сократить возможные риски такого приобретения.

Начинать необходимо с ознакомлением свидетельства о смерти, которое подтверждает факт кончины бывшего владельца квартиры. Это позволит избежать обстоятельств, когда хозяин пропал без вести или просто уехал в длительную командировку, т.е. до сих пор является полноправным владельцем недвижимости.

Суд будет на их стороне. Законным считается завещание, датированное ближайшим числом к настоящему моменту. Все остальные документы, составленные ранее, будут не действительны. Ознакомиться с подлинностью завещания можно у нотариуса.

В том случае, если не было составлено завещания на квартиру, по закону на нее могут в первую очередь претендовать ближайшие родственники: супруг (-га), дети или родители.

При их отсутствии в права наследования могут вступить более дальние родственники.

Покупателю важно разобраться перед началом сделки кем именно приходился умерший нынешнему владельцу или нескольким лицам, продающим жилплощадь.

Бывают случаи, что где-то есть завещание, о котором никто из нынешних владельцев не знает. Оно может появиться уже после продажи квартиры. Эти моменты необходимо прописать в договоре, возложив ответственность на продавца. Если продавец отказывается подписывать договор с таким пунктом – от сделки лучше отказаться!

Обратите внимание! Даже самые опытные риэлторские компании не могут на 100% гарантировать «чистоту» сделки с недвижимостью, перешедшей к владельцу в результате ее наследования. Риски принимает на себя покупатель данного объекта недвижимости.

По праву представления, закрепленному на законодательном уровне, к примеру, внуки могут претендовать на наследство в случае гибели своих родителей, которые по отношению к умершему являлись наследниками первой очереди.

Это нетрудоспособные родители умершего, дети, не достигшие совершеннолетия. Суд обяжет владельца квартиры выделить им долю в ней даже в том случае, если она продана людьми, перечисленными в завещании.

[1]

Еще одним риском можно назвать приобретение квартиры, которая находится у наследника сроком менее 3 лет. Ему придется заплатить налог с продажи. Нередки случаи, когда в договоре купли-продажи прописывается заниженная сумма. При продаже не облагается налогом собственность, бывшая таковой менее 3 лет и проданная за сумму менее 1 млн. рублей.

Занижая стоимость рискуют две стороны: собственник и покупатель.

Первый может получить лишь сумму, прописанную в договоре, а покупатель в случае непредвиденных обстоятельств в случае судебных тяжб рискует получить обратно лишь документально подтвержденную сумму.

В нотариальной конторе необходимо получить подтверждение о наличии отказа от наследства в том случае, если продавец сообщает о его наличии.

Важно! Если покупатель не уверен в физическом или психическом здоровье продавца – необходимо запросить справки из психо-неврологического диспансера и наркодиспансера.

Квартира, унаследованная достаточно давно, менее «опасна» той, что поменяла хозяина недавно.

Что необходимо изучить перед началом оформления?

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо получить максимальные сведения об объекте недвижимости. Покупателю или его представителю необходимо совершить следующие действия.

Запросить выписку из домовой книги, в которой будет отражено реальное количество зарегистрированных на данной площади людей.

Получить выписку из ЕГРП, что позволит отследить все операции с данным объектов, а также узнать о наличии или отсутствии возможных обременений, арестов.

Заказать ее можно при помощи сайта «Госуслуги», оплатив пошлину. Результат может быть выслан на электронную почту для удобства потенциального покупателя.

Пообщаться с жильцами дома, которые могут вспомнить, к примеру, что у бывшего хозяина квартиры были дети, давно уехавшие за границу и т.д.

Все эти действия помогут на раннем этапе выяснить не зарегистрированы ли на площади несовершеннолетние, либо лица, имеющие право пожизненного проживания в квартире (имеется завещательный отказ в пользу кого-то).

Договор купли-продажи: особенности заполнения

В договоре следует максимально прописать всю информацию, уделяя внимание каждой запятой и точке. Чаще всего используется простая письменная форма, но практикуется и нотариально заверенная.

В ДКП должны содержаться следующие данные:

  1. Наименование договора с указанием даты и места составления и подписания.
  2. Паспортные данные всех участников договора, адреса места жительства, указание кто из них является продавцом, а кто покупателем.
  3. Подробное описание продаваемого объекта, его форма приобретения собственности (долевая или полная), документы, на основании которых возникло право владения недвижимостью.
  4. Имеются ли лица с возможностью проживания на данной площади по настоянию продавца.
  5. Указывается реальная стоимость объекта, без занижения и сроки оплаты.
  6. Прописывается отсутствие прав третьих лиц на приобретаемое жилье.
  7. Даются гарантии, что объект не находится под залогом или арестом.
  8. Указываются сроки, в которые продавец обязуется освободить жилье.

Необходимо прописать, что продавец берет на себя все обязательства перед третьими лицами, которые могут возникнуть и претендовать на квадратные метры.

В случае приобретения квартиры с привлечением кредитных средств банка, предоставляется кредитный договор на момент подписания, указываются все реквизиты.

Что следует учитывать, приобретая жилье, доставшееся в наследство?

Есть ряд основополагающих моментов, проанализировав которые, можно «выходить» на сделку, либо отказываться от ее проведения. Стоимость квартиры не должна быть ниже 20% от средней стоимости продаваемого аналогичного жилья (в данном районе, городе).

Она может действовать лишь до передачи денег, а затем собственник может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Она может быть отозвана. Информацию лучше проверить у нотариуса.

Желательно самостоятельно изучить документы из БТИ: кадастровый паспорт и экспликацию. В том случае, если план на бумаге не соответствует реально увиденному в квартире, от такой сделки лучше отказаться. Потом придется затрачивать средства на оплату штрафов за незаконную перепланировку и устранять ее.

Читайте так же:  Понятие и формы монополистической деятельности

Требуйте, чтобы в ДКП указывалась реальная стоимость квартиры, т.е. та сумма, которую покупатель заплатит в полном объеме продавцу.

Проверяйте наличие зарегистрированных лиц, отбывающих наказания в местах лишения свободы и прочих.

Они имеют право на долю в квартире даже после ее продажи.

Составьте с продавцом соглашение о его расходах, связанных с урегулированием споров в случае возникновения третьих лиц.

Передача доли денежных средств продавцом.

Расчеты по сделке

Есть несколько способов расчетов между продавцом и покупателем. Это также должно быть прописано в ДКП максимально полно.

Передача наличных под расписку в момент подписания ДКП, но до регистрации права. В договоре момент передачи описывается, но не подтверждается. Иначе покупатель может потребовать возврата денежных средств, полученных продавцом по договору и на основании расписки.

Передача наличных после прохождения государственной регистрации права, также под расписку.

Аренда банковской ячейки. Продавец будет иметь доступ к деньгам только после государственной регистрации права перехода собственности к новому лицу. Деньги он может забрать, предъявив в банк ДКП с соответствующими печатями. В том случае, если сделка не пройдет регистрацию, покупатель может забрать деньги из ячейки, предоставив банку информацию об отказе.

Первые 2 пункта подходят лишь в том случае, если покупатель и продавец хорошие знакомые или родственники, доверяющие друг другу.

Как избежать мошенников или максимально обезопасить себя?

Тщательно проверяйте документы, привлекайте опытных юристов и риэлторов. Познакомьтесь со всеми собственниками потенциального приобретения. Изучите историю объекта недвижимости.

Обращайте внимание на то, как идет на контакт продавец. Его готовность ответить на любые, даже самые «острые» вопросы, должна немного успокоить. Требование изменения основных пунктов, либо отказ от их согласования, являются тревожным сигналом.

Подлинность предоставленных документов придется проверить покупателю, обратившись в соответствующие организации.

Если в деле фигурировала генеральная доверенность, подписанная бывшим собственником в пользу лица, распоряжающегося имуществом по своему усмотрению, стоит очень тщательно проверить возможное наличие родственников.

Особенно в том случае, если доверенное лицо родственником не являлось! Родственники, близко общающиеся с умершим, могли скрыть от других наследников факт смерти, что также создаст дополнительные трудности приобретателю такого жилья.

Доверяйте только профессионалам. Риск приобретения жилья, полученного продавцом по наследству (по завещанию или по закону), может быть сведен к минимуму в том случае, если грамотно составлен договор купли-продажи.

Своевременная проверка документов на подлинность, ознакомление с «историей» приобретаемого объекта, правильно выбранный и оформленный вариант расчета, позволит стать полноправным хозяином новой квартиры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Покупка унаследованной квартиры

В наше агентство обратилась женщина, желающая купить однокомнатную квартиру. Эта квартира была унаследована ее владельцем год назад от родного отца. Владелец попросил нашу клиентку при оформлении договора купли-продажи на квартиру, указать стоимость 1 миллион рублей. Реальная цена жилья, которую должна была оплатить наша клиентка составляла 6 миллионов рублей. Именно этот момент заставил ее обратится за профессиональной помощью. Как оказалось не зря. Наши юристы разъяснили сложившуюся ситуацию.

Особенности покупки квартиры полученной по наследству

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск. Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет. Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

  • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
  • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
  • Третья очередь — тети и дяди;
  • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины. В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире. Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
  • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
  • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Риски при покупке наследственной квартиры до 3 лет после вступления в наследство

Главная опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса. Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах. Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя. Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск. Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи. А это значит, что есть реальный риск не получить большую часть денег. На практике разница в цене оформляется распиской на оплату неотделимых улучшений, таких как перепланировка квартиры или дорогой ремонт.

Читайте так же:  Размер алиментов уплачиваемых по соглашению на несовершеннолетних детей

Нюансы при покупке квартиры после 3 лет вступления в наследство

После того, как с момента вступления в наследство прошло 3 года, риски для покупателя жилья все равно сохраняются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке. Правда для этого должны существовать исключительные обстоятельства. В соответствии с нормами ст.205 ГК РФ это может быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника. Наследники, могут аргументировать пропуск срока исковой давности тем, что они не знали о причитающемся наследстве. Однако эти обстоятельства будут приняты судом во внимание, если они имели место в течении последних 6 месяцев срока исковой давности. Наследник, у которого имеются уважительные причины пропуска, обязан обратиться в суд не позже 6 месяцев со дня отпадения обстоятельств, послуживших основанием пропуска срока, установленного законом. Важно. истечение данного срока лишает наследника права на обращение в суд.

Надо отметить, что срок в 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя. Поэтому, если в свидетельстве о наследстве указана дата намного раньше чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, это абсолютно нормально и законно.

Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно сохраняется. К сожалению, выяснить заранее есть ли такие наследники, не представляется возможным. Однако, исходя из судебной практики следует, что через 3 года фиксируется очень мало прецедентов появления новых претендентов на наследство.

На что покупатель унаследованного жилья должен обратить особое внимание

Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.

Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено. Сын продал унаследованную квартиру, но честно рассказал новому владельцу про завещательный отказ. Таким образом право въехать в свое жилье наступило у покупателя только после того как умерла Марина Васильевна, через 4 года после приобретения квартиры.

[3]

Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.

Видео (кликните для воспроизведения).

Перед покупкой унаследованной квартиры настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией. Сегодня в судах огромное количество пострадавших людей которые рискнули купить жилье у продавцов которым это жилье досталось по наследству.
Соблазн купить унаследованную квартиру объясняется ее невысокой ценой по сравнению с аналогами.

При покупке наследственной квартиры нужно быть готовым к возможным неожиданностям в течение 10 лет. Так как, лишь по прошествии этого срока, можно ничего не опасаться и смело покупать такую квартиру.

Квартира по наследству – риски покупателя

Автор: юрист Дмитрий Лидов
*Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию — Напишите свой вопрос в форме или позвоните номеру
+7 (495) 212-90-15

Часто покупатели категорически отказываются приобретать квартиру, узнав, что продавец получил ее в наследство. Действительно, покупка наследственной квартиры относится к одной из самых рискованных операций с недвижимостью. Но так ли велики риски, как кажутся? Как можно подстраховаться в подобной ситуации? И стоит ли отказываться от понравившегося варианта только потому, что жилье было унаследовано?

Риски квартиры по наследству

В наибольшей группе риска оказываются объекты, сроки вступление в наследство по которым составляют меньше 3 лет.

Что может ожидать покупателя:

  • Появление наследников, пропустивших шестимесячный срок, заявивших о своих правах.
  • Возможны притязания лиц, пропустивших установленные сроки, которые имеют права на долю наследства в обязательном порядке.
  • Наследодатель мог дать распоряжение относительно лиц, за которыми закреплено право проживать в квартире, а продавцы могут умолчать об этом факте.
  • Есть риск признания продавца недостойным наследополучателем уже после продажи недвижимости.
  • Наследство оформлено без выделения супружеской доли.
  • Завещание признается недействительным по разным причинам.

По прошествии 3 лет с момента наследования риски значительно снижаются. Сроки исковой давности, распространяющиеся на наследственные дела, составляют именно 3 года. Крайний срок для оспаривания права собственности на наследственную квартиру составляет 10 лет со времени смерти наследодателя. Но, согласно судебной практике, уже спустя 3 года претензии сторонних лиц резко снижаются.

Квартира по завещанию: риски

Недвижимость, унаследованная продавцом по завещанию, имеет свои риски. Многие покупатели считают, что при наличии завещания риски меньше, чем при наследовании по закону.

Риски приобретения имущества по завещанию:

  • Завещание могут оспорить существующие наследники по закону.
  • Наличие завещательного отказа, согласно которому определенному лицу предоставляется право проживания в квартире, которое сохраняется даже если право собственности перешло другому лицу (покупателю).
  • Есть наследники обязательной доли, которые могут претендовать на нее даже при наличии завещания.
  • Признание наследника недостойным.

Так стоит ли покупать наследственную квартиру?

От покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться, если:

  • Наследство «свежее», менее трех лет.
  • Объект продается по доверенности, и нет связи с собственником.
  • В квартире есть зарегистрированные лица.
  • Продавец пожилого возраста, и отказывается предоставлять справки, подтверждающие его дееспособность.
  • Есть вопросы и спорные моменты в документах на недвижимость.
Читайте так же:  Алименты с детей на содержание пожилых родителей

Как максимально обезопасить сделку

Снизить риски при приобретении унаследованной квартиры можно, обратив внимание на следующие моменты:

  • Изучить правоустанавливающие документы, взять выписку ЕГРН, из домовой книги, проверить паспорт продавца, основание собственности.
  • Удостовериться, что документы подлинные, попросить предоставить для ознакомления оригиналы, а не копии.
  • Изучить историю квартиры, сделки, которые по ней проходили, людей, в ней зарегистрированных. Для проверки истории собственников квартиры нужна выписка из ЕГРН о переходе прав.
  • Получить справку об отсутствии задолженности и обременений (Выписку из ЕГРН).
  • Проверить в завещании наличие или отсутствие распоряжения по завещательному отказу.
  • В ДКП обязательно указать всю стоимость жилья.
  • Оплату лучше всего производить через банковскую ячейку или использовать аккредитив.

Но нужно знать, что полностью обезопасить подобную сделку нельзя, даже приняв необходимые меры предосторожности. Для проведения комплексной проверки объекта и повышения безопасности покупки квартиры лучше обратиться за сопровождением сделки к юристам по недвижимости или риелторам.

Внимание: Чтобы проверить недвижимость — вы можете заказать выписку из ЕГРН онлайн. Это быстро и удобно.

• Чтобы заказать выписку – заполните форму ниже.

Наследственные правоотношения: сроки исковой давности

ГК РФ предусматривает возможность любого гражданина (в нашем случае наследника) с целью защиты своих прав обратиться в суд. Но, следует знать, что сроки такого обращения строго ограничены. Так, в соответствии со ст. 196 ГК, сроки исковой давности в общем случае определяются в три года. Оговорка «в общем случае» подразумевает возможность возникновения определенных ситуаций, при которых временные границы сроков обращения значительно расширенны. Статья ГK 1155 как раз и предусматривает такую ситуацию. В этой статье сказано, что сроки исковой давности не имеют каких-либо конкретных ограничений при наличии у заявителя уважительной причины. Что дает возможность наследнику обратиться в суд с иском не только спустя оговоренные три года, но и через пятьдесят лет. С одним лишь условием, что он сможет убедительно объяснить причину своего отсутствия — «не знал или не должен был знать об открытии наследства» или «пропустил этот срок по уважительной причине, болел, был в коме». Как вариант — это может быть ситуация, при которой незаконно рожденные дети обращаются в суд с заявлением о защите прав как наследников, спустя какой-то период, необходимый для достижения ими совершеннолетия.

Такого рода ситуации не редко приводили к конфликту между объявившимися спустя длительный срок наследниками на недвижимость и добросовестным покупателем, заключившим сделку на унаследованную квартиру у одного законного наследника. С целью урегулирования подобного рода конфликтов с 01.09.2013 года была принята поправка к статье 196 ГК РФ она была дополнена п. 2, где говориться, что «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». Суть такой поправки заключается в ограничении срока исковой давности в десять лет, без принятия по окончанию этого срока исков, если даже имеются какие-либо уважительные причины по их задержке. Т.е., 10 лет — это максимально возможный период, на протяжении которого суд рассматривает иск наследника о защите его прав.

Признание совершенной сделки не действительной-возмещение ее стоимости.

[2]

В случае если сделка признана не действительной, следуя законам ГК, каждая из сторон должна возвратить, возместить все полученное по этой сделке. Полная трактовка закона, ранее предусматривала возмещение стоимости в деньгах. В новой же редакции было убрано слово «в деньгах» и оставлена «возместить стоимость». Практически это означает то, что при отсутствии у должника денежных средств, возмещение стоимости может быть вариантным: передача должником имущества, оказания какой-либо услуги и т.д. Следует отметить, что, по мнению многих экспертов, такая поправка не носит существенный характер.

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

Читайте так же:  Как лишить отца родительских прав если он не платит алименты

2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

Текст: «Юридический центр адвоката Олега Сухова»

Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Квартиры, полученные по наследству – это один из самых рискованных, в плане покупки/продажи, типов недвижимости. В то же время, такое жилье обычно значительно дешевле, чем аналогичные предложения на рынке, так что приобретать его выгодно. Рассмотрим основные спорные ситуации и риски, связанные с квартирами такого плана.

Особенности наследования квартир

Получить квартиру по наследству можно двумя способами: по закону и по завещанию. Оба варианта имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при покупке такого жилья.

При наследовании по закону первым делом определяется очередь наследования. Их существует целых семь, если не учитывать государство, которое в конечном итоге, если все откажутся, получит имущество усопшего. Но в данном случае нужно предполагать, что собственником квартиры является наследник или наследники, входящие в одну из семи очередей.

Возможные риски, связанные с наследованием по закону

Подводные камни в такой ситуации могут заключаться в следующем:

  • Наследник или наследники были признаны недостойными и потому их не учитывают при распределении наследства. К недостойным могли ошибочно приписать и других лиц, из-за чего весь раздел имущества окажется произведенным неверно. В такой ситуации будет производиться повторный раздел. Как следствие, сделка купли-продажи жилья, полученного по наследству, будет признана недействительной.
  • Усопший съехал из принадлежавшей ему квартиры и долгое время не общался ни с кем из ближайших родственников, включая даже жену и детей. После его смерти права на наследство заявили отдаленные родственники, с которыми усопший сохранял отношения. Однако по закону наследниками являются не они, а жена с детьми, которые могли даже ничего не знать, что супруг/родитель умер. В такой ситуации отдаленные родственники могут даже успеть получить право собственности на квартиру и продать ее, однако впоследствии, когда ситуация прояснится, сделка будет признана недействительной.
  • У усопшего из ближайших родственников остались только внуки, однако он с ними никогда не общался, да и внуки не знали о существовании дедушки/бабушки. После смерти такого человека права на имущество могут предъявить другие родственники, хотя законными наследниками являются именно внуки. Эта ситуация во многом схожа с предыдущей.

Важно отметить тот факт, что нотариусы обычно не ищут других наследников и просто оформляют документы на тех, кто явился в контору за получением свидетельства о праве на наследство. Исключение составляют ситуации, когда очевидно, что у усопшего есть и более близкие родственники.

Общая проблема во всех подобных ситуациях – внезапное появление новых наследников, которые потребуют признать распределение наследства незаконным и недействительным. Они захотят поделить его по другим принципам, учитывая их требования. Для покупателя жилья это будет значить, что квартиру у него заберут и не факт, что вернут за нее деньги.

По завещанию

Если есть завещание, все становится немного проще, однако проблем все равно хватает. По завещанию имущество получают конкретные лица, указанные в этом документе. Таким образом, риск того, что сделку купли-продажи квартиры оспорят, будет значительно меньше. Но и тут есть свои нюансы:

Срок исковой давности

Срок давности по наследственным делам составляет 3 года. Большинство указанных выше проблем возникает значительно раньше, примерно в 1-2 год. Тем не менее даже прошедшие 3 года не являются гарантией того, что квартира «полностью безопасна» для сделок. Дело в том, что срок исковой давности начинает отсчитываться с того момента, как человек узнает о смерти наследодателя.

И это может произойти даже через десяток лет. Более того, некоторые наследники физически могут не иметь возможности своевременно заявить свои права на имущество. В такой ситуации они имеют право восстановить срок принятия наследства и все равно получить часть квартиры.

Наследник, который продает квартиру менее чем через 3 года после получения ее по наследству, обязан оплатить налог в размере 13% от стоимости жилья. Это могло бы не иметь никакого отношения рискам покупателя, однако многие продавцы, с целью минимизировать свои расходы, могут пытаться договориться с покупателем о том, что квартира на самом деле продается по одной цене, а фактически – по другой.

Как следствие, потом бывший собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной. Например, на основании того, что его якобы обманули и указали цену, значительно ниже рыночной.

Другие возможные риски

Существуют и другие проблемы, связанные с покупкой квартиры, полученной в наследство. Такое жилье может быть получено в рамках того, что наследодатель был признан погибшим. По закону все правильно, однако если такой человек вдруг внезапно появится и окажется, что он на самом деле не погиб, то все наследование будет признано недействительным. Вернуть все обратно, если времени прошло много, очень сложно, но вполне реально, так что это можно рассматривать как дополнительный фактор риска.

Кроме всего прочего, если продавец общается с покупателем исключительно через доверенное лицо и, при этом, отказывается поговорить лично, это должно настораживать. Вполне вероятно, что доверитель на самом деле является недееспособным и все действия от его лица выполняет доверенное лицо, без всяких на то оснований. Некоторые доверенности предполагают возможность продажи имущества, но далеко не все.

Как при покупке квартиры проверить наследников

Первое, что следует знать и уточнить – действительно ли наследодатель умер. Нужно запрашивать свидетельство о смерти. Если вместо него есть решение суда о том, что человек признан погибшим – это не самый хороший знак.

Также нужно собрать максимально детальную информацию обо всех потенциальных наследниках, их паспортные данные, места проживания и другие документы, которые могут указывать на то, что перечень потенциальных наследников значительно шире, чем это есть на самом деле.

Читайте так же:  Как узнать кто собственник жилья

От продавца также нужно требовать справку о дееспособности, чтобы потом вдруг не оказалось, что во время совершения сделки он находился в невменяемом состоянии.

Еще один важный документ, с которым обязательно нужно ознакомиться – это завещание. Нужно проверить, что в нем написано, нет ли каких-то завещательных отказов или других особенностей, напрямую или косвенно связанных с приобретаемой квартирой.

Необходимо сверить всю информацию, указанную в завещании, свидетельстве о наследстве, техпаспорте, выписке из ЕГРН и других подобных документах. Если что-то где-то не совпадает с реальным положением дел, то это может стать проблемой.

Помимо всего перечисленного выше, нужно учитывать и стандартные, распространенные риски, типа наличия серьезного долга по коммунальным платежам, неузаконенной перепланировки и так далее.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Срок исковой давности по наследственным делам

Некоторые ошибочно соотносят срок исковой давности по наследственным делам со сроком принятия наследства. Однако, эти термины не равнозначны. Их различает как механизм возникновения, так и регламентирующие положения Гражданского кодекса РФ. Но тесная взаимосвязь между ними обязывает к детальному рассмотрению каждого из этих понятий.

Есть ли срок давности вступления в наследство

Срок давности на принятие наследуемого имущества регламентируется ст. 1154 ГК РФ. В течение установленного периода преемник, относящийся к текущей очереди или назначенный завещанием, должен заявить о своих правах на собственность покойного. Сделать это он может двумя способами — фактически и нотариально.

Фактическое вступление в наследование удобно тем, что заключается лишь в выполнении действий, характерных для реального владельца имущества:

  • обслуживания;
  • эксплуатации;
  • оплаты текущих счетов;
  • погашения долгов, даже, если они были взяты ещё умершим собственником.

Нотариальное принятие имущества требует обязательного посещения нотариуса для подтверждения своих прав на наследство.

Согласно ст. 1153 ГК РФ, фактическое наследование равнозначно нотариально оформленному, но на практике второй вариант ― предпочтительнее.

Дело в том, что оформить полученное имущество в собственность не удастся без свидетельства о праве на наследство, а выдаётся оно исключительно нотариусом, ведущим наследственное дело. К тому же фактическое вступление в наследование несёт в себе риски. Встречались случаи, когда имущество принималось одновременно разными наследниками у нотариуса и фактически, что влекло за собой последующие судебные разбирательства. И не всегда исход их был благоприятен для преемника, не обращавшегося к нотариусу.

Какой срок давности вступления в наследство

Время, установленное для принятия наследуемого имущества, составляет 6 месяцев со дня открытия наследства. Но при отдельных обстоятельствах этот период может характеризоваться разной длительностью.

В случае отказа от наследования преемников, назначенных в завещании, время заявления о своих правах для подназначенных претендентов также составляет 6 месяцев. Но началом его исчисления будет не момент смерти наследодателя, а дата отказа. Аналогичный порядок действителен и для вступления в наследование по закону, когда в результате отказа от имущества наследников первой очереди право переходит к последующим очередям.

Но, если первоочередные или назначенные завещателем претенденты не отказались, а просто проигнорировали сроки принятия собственности, их права переходят к другим преемникам в течение 3 месяцев с момента окончания 6-тимесячного периода.

Дата открытия наследства совпадает с днем смерти наследодателя или, если он достоверно неизвестен, с датой, определяемой в судебном порядке как предполагаемый момент гибели гражданина.

Исковая давность по наследственным спорам

Понятие исковой давности раскрывается ст. 195 ГК РФ и обозначает промежуток времени, отведенный на защиту прав лица, подавшего иск. Его начало установлено ст. 200 упомянутого законодательного акта и совпадает с моментом, когда истец узнал о нарушении своих прав и о надлежащих ответчиках по этому делу.

По иску о восстановлении срока принятия наследства подача заявления возможна через полгода после смерти наследодателя, но не позднее 6 месяцев со дня, когда у наследника появилась такая возможность. В этом случае именно дата подачи иска будет началом течения исковой давности.

По делам, связанным с разделом наследуемого имущества, защита наследственных прав начинается с момента возникновения у одного из владельцев неделимой собственности соответствующих требований, подтвержденных подачей искового заявления.

Общий срок исковой давности составляет 3 года, но не может превышать 10 лет с факта возникновения нарушений (ст. 196 ГК).

При этом важно знать, что суд не вправе отказать в принятии иска о защите наследственных прав даже по истечении указанного периода. Полномочием заявить о применении исковой давности обладает только ответчики (наследники, вступившие во владение имуществом, или Российская Федерация, ее субъект, муниципалитет). По их требованию иск на рассмотрение не принимается.

Понятие и применение исковой давности — один из самых сложных и запутанных аспектов права. Но его значимость в урегулировании наследственных споров обязывает будущего истца досконально изучить предписания закона на этот счет.

Содействие в этом вопросе готовы оказать юристы сайта https://ros-nasledstvo.ru, которые разъяснят основные положения законодательства и помогут применить их к конкретной ситуации.

Обратитесь к нашим специалистам в любое удобное для вас время и получите грамотную и доступную консультацию в течение нескольких минут.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники


  1. Гурвич, М.А. Советский гражданский процесс; М.: Высшая школа; Издание 2-е, испр. и доп., 2011. — 399 c.

  2. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 1. — Москва: Высшая школа, 2016. — 251 c.

  3. Чухвичев, Д. В. Законодательная техника / Д.В. Чухвичев. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2012. — 416 c.
  4. Хаин, В. Е. История и методология геологических наук / В.Е. Хаин, А.Г. Рябухин, А.А. Наймарк. — М.: Academia, 2017. — 416 c.
  5. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.
Покупка квартиры полученной по наследству что следует знать, риски и сроки давности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here