Понятие и цели оценки недвижимости

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Понятие и цели оценки недвижимости". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Лекция 2. Понятие оценки недвижимости

Общие понятия оценки

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Необходимость проведения оценки

Оценка недвижимого имущества необходима при:

  • операциях купли – продажи или сдаче в аренду;
  • акционировании предприятий и перераспределении имущественных до­лей;
  • привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
  • кадастровой оценки для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
  • страховании объектов недвижимости;
  • кредитовании под залог объектов недвижимости;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  • разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
  • ликвидации объектов недвижимости;
  • исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имуще­ственных споров;
  • других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объ­екты недвижимости.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

Читайте так же:  Закон о регистрации недвижимого имущества гражданами рф

Виды стоимости согласно новым стандартам оценки (ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3)

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

— при изъятии имущества для государственных нужд;

— при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

— при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

— при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

— при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

— при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основной закон в соответствии с которым осуществляется оценочная деятельность

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
(с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13 июля 2007 г.)

Принят Государственной Думой 16 июля 1998 года

Одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Как то на паре, один преподаватель сказал, когда лекция заканчивалась — это был конец пары: «Что-то тут концом пахнет». 8469 —

| 8066 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Цели оценки недвижимости

В соответствии с ФСО № 2 «Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку».

Оценка недвижимости необходима при:

1) операциях купли-продажи и сдачи в аренду;

2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

4) страховании объектов недвижимости;

5) кредитовании под залог объекта недвижимости;

6) внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;

7) при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

8) при реорганизации предприятий;

9) при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;

10)ликвидации объектов недвижимости;

11)исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контракта);

12) при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;

13)при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд;

14) при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации;

15) при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Дата добавления: 2015-10-13 ; просмотров: 542 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Читайте так же:  Как отцу получить алименты с матери ребенка

Понятие и назначение оценки НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие “недвижимость” в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 года, когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации. Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) – государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительство пыталось решить задачу соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под полный контроль директората.

В России понятие “недвижимость” раскрыто в Гражданском кодексе Российской Федерации, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что “к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты”.

Оценка – это процесс установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности могут быть юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), обладающие соответствующими правами (оценщики), и потребители их услуг – заказчики. В качестве заказчиков могут выступать собственники имущества или уполно­моченные ими органы. Результат оценки – научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договор должен содержать точное описание объекта оценки и вид определяемой стоимости объекта, представление оценщиком письменного отчета об оценке объекта. Оценщик должен быть полностью независимым, не иметь имущественного интереса ни к объекту оценки, ни к заказчику.

Оценка недвижимости не является самоцелью, она подчинена решению конкретной задачи. Знание этой задачи позволяет правильно выбрать нужный методический инструмент оценки.

Наиболее характерными случаями, когда возникает необходимость в оценке недвижимого имущества, являются:

• передача недвижимости в аренду. Оценка стоимости важна для определения арендной платы, последующего выкупа имущества арендатором (если это предусмотрено договором аренды);

• получение кредита под залог недвижимости (ипотека);

• переоценка основных фондов (недвижимости).

Обоснованность и достоверность оценки стоимости во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки.

Дата добавления: 2014-12-16 ; Просмотров: 717 ; Нарушение авторских прав? ;

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Понятие оценки недвижимости

При любой операции с недвижимостью возникает потребность в оценке её стоимости.

Оценка недвижимости – это определение обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

При этом оценка недвижимости всегда выступает как:

· адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением) — оценке подлежит объект, находящийся в определенном окружении;

· процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.);

· процесс, привязанный к определенным участникам — заказчику и оценщику;

· процесс, привязанный к определенному моменту во времени, и его результаты действительны лишь в пределах ограниченного периода.

Стоимость недвижимости — функция не только характеристик недвижимости как физического тела, но и состава и качества передаваемых прав на недвижимость, а также таких факторов, как характер проводимой с имуществом операции, мотивация участником сделки, условия финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, множество возможных операций с недвижимостью и ситуаций, в которых необходима ее оценка, определяют многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки. (В терминологии оценки недвижимости принято говорить о целях оценки).

Принято различать следующие разновидности стоимости недвижимости.

Стоимость в использовании — ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника.

Видео (кликните для воспроизведения).

При определении стоимости в использовании важны два обстоятельства:

1) привязанность величины стоимости к конкретному варианту использования недвижимости;

2) привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользователю). «Стоимость в использовании» вашей квартиры, офиса и т.д. для иного собственника (пользователя) окажется совершенно иной, чем, например, для вас, так как он находится в иной ситуации.

Разновидностью стоимости в использовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость — величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и т.д.

В свою очередь, стоимость в пользовании (потребительская стоимость, инвестиционная стоимость) опирается на следующие понятия:

· Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) — расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.).

· Стоимость замещения (затраты на замещение) — расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и т.п.

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости прежде всего определяются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

В то же время есть виды стоимости, которые в большей степени привязаны к характеру операции, которая предстоит с недвижимым имуществом.

К числу таких видов стоимости относятся следующие.

1. Ликвидационная стоимость — цена, которую владелец может получить за Недвижимость при ее срочной вынужденной продаже.

2. Страховая стоимость — величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

Читайте так же:  Енвд при сдаче в аренду нежилого помещения

Все указанные выше разновидности стоимости привязаны к определенной конкретной ситуации, в которой находится объект недвижимости, и в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.

Однако если мы имеем ситуацию, когда на рынке встречаются два независимых друг от друга лица — например, покупатель и продавец, неизбежно возникает проблема определения некоторой общей основы, которая дает возможность отойти от индивидуальных представлений и пристрастий.

Такой основой является понятие «рыночная стоимость».

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, которую должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

В этом (типичном) определении выделены основные условия, для которых справедливо утверждение о рыночной стоимости.

[2]

рынок является открытым и конкурентным, т.е. допускающим свободное взаимодействие достаточного количества автономных друг от друга покупателей и продавцов.

• Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т.е. покупатель и продавец действуют экономически рационально.

• Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, т.е. достаточно проконсультированы;

•Имущество было представлено на рынке в течение достаточного времени, чтобы потенциальные покупатели имели возможность ознакомиться с ним, аналогичными объектами и принять взвешенное решение.

•Оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при заключении сделки.

• На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы.

Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 11 Марта 2012 в 17:39, курсовая работа

Краткое описание

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

[1]

Файлы: 1 файл

Курсовая по теории оценки.doc

8. Принцип оптимальности размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), а избыточный – не приносит соответствующего дохода.

9. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав:

 физическое разделение – это разделение по вертикали прав пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка и его недрами;

 разделение по времени владения и использования – это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и др.;

 разделение по правам пользования – это ограничения на пользование объектом (исторические памятники, особо охраняемые территории и т.п.), ограниченное право пользования чужим имуществом (различные сервитуты), лицензии и др.;

 разделение по видам имущественных прав – совместная аренда, товарищества, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием и др.;

 разделение по залоговым правам – первичные, вторичные залоги объекта и закладных, участие в капитале;

 горизонтальное физическое разделение – это крупные массивы земли, подразделяемые на пользующиеся спросом участки, повышающие общую доходность недвижимости.

10. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре, т.е. от ситуса недвижимости.

Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии – снизить стоимость объекта, который сам оказывает влияние на стоимость других близлежащих объектов.

11. Принцип соответствия подтверждает правило – максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.

Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е. когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных домов, рыночная стоимость его, скорее всего, будет ниже затрат на его строительство.

12. Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

13. Принцип изменения отражает непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физические устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на стоимость имущества.

14. Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные.

15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта – это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

2. Анализ рынка недвижимости в городе Иркутске.

Цены на Иркутском рынке недвижимости.

Социологические опросы показали, что большинство иркутян наиболее острой и волнующей проблемой считают именно нехватку жилья. Более половины всех горожан хотят улучшить свои жилищные условия: купить квартиру или обменять ее на более просторную. Спрос на квадратные метры в столице Восточной Сибири значительно превышает предложение.

Прогноз относительно цен неутешителен – они будут продолжать расти, пускай даже при самых оптимистических обстоятельствах. Ежегодно квартиры прибавляют в цене на 20%. Причины объясняют по-разному – строительные компании – себестоимостью, администрация – сговорами строителей, получающих сверхприбыли. Себестоимость строительства в Иркутске, конечно, велика. Во-первых, город находится в сейсмически опасной зоне, а это означает, что высотные здания строить просто нельзя, а все дома приходится дополнительно укреплять на случай землетрясения. Во-вторых, за годы перестройки практически исчезло производство строительных материалов: заводы остановлены, специалистов нет – стройматериалы приходится использовать привозные, строителей тоже нужно обучать – снова накладки. В-третьих, уже давно решается и все никак не разрешиться проблема архитектурных памятников – город просто переполнен ветхими деревянными домами, которые именуются памятниками культурного наследия. В центре города нельзя строить высотные здания – они могут нарушить архитектурный стиль улиц.

Читайте так же:  Алименты с аванса удерживаются или нет

Вторичный рынок жилья.

Потребность бизнеса в коммерческих площадях с каждым годом возрастает. Однако иркутский рынок не может ее удовлетворить. Дефицит объектов настолько велик, что, по оценкам специалистов, соотношение предложения и спроса составляет один к десяти. В 2006 году это стало главной причиной значительного – примерно на 50 процентов – роста цен на коммерческую недвижимость.

По прогнозам специалистов, в 2007 году магазины и офисы подорожают еще на четверть.

Говоря о ценах и спросе на коммерческие объекты, нужно учитывать, что на рынке представлены не только офисные и торговые здания, но и складские помещения, гостиницы, производственные базы. И вообще коммерческая недвижимость – это любой объект, который приносит доход. Поэтому сюда можно отнести и гаражи, и дачи, и квартиры, сдающиеся внаем.

В сегменте складов и баз ситуация наиболее спокойная, хотя и здесь есть свои нюансы, за прошедший год сократилось предложение баз в ценовой категории до 10 миллионов рублей, в которую попадают объекты, наиболее сбалансированные по цене и качеству. Поскольку новых помещений не появляется, а спрос есть, то баз по цене до 10 миллионов рублей остается на рынке все меньше. Также есть устойчивый спрос на объекты стоимостью от 10 до 20 миллионов. Базы по более высоким ценам как будто вызывают интерес у покупателей, но инвесторов, готовых вложиться в такие помещения, в Иркутске практически нет.

В цене и в дефиците всегда находятся торговые, офисные здания и помещения. В Иркутске проблематично купить качественный торговый зал или снять офис высокого класса – на рынке таких объектов ничтожно мало.

Неудивительно, что за год цены на коммерческую недвижимость увеличились в 1,5 раза, при том что они изначально были достаточно высоки. Рост цен не коснулся только крупных объектов, но лишь потому, что они и так были не по карману инвесторам. По прогнозам, в будущем году цены могут вырасти еще на 25 процентов.

Сегодня 75 процентов всех торговых и 65 процентов офисных площадей сосредоточены в Правобережном округе Иркутска. Коммерческая недвижимость в центре города стоит от 60 до 150 тысяч рублей за квадратный метр, средняя цена составляет 100 тысяч рублей. В 2006 году офисные площади продавались по 40–50 тысяч за «квадрат». Торговые объекты в наиболее престижных районах города уходили по 5–20 миллионов в зависимости от их размера.

До половины всех сделок приходится на торговые и офисные площади от 50 до 200 квадратных метров. Объекты с площадью менее 50 квадратов настолько востребованы, что редко представлены в публичной продаже. Что касается объектов площадью от 200 до 500 квадратных метров, то в данном сегменте мало предложений и небольшой спрос, но говорить о превышении предложения над спросом также не приходится. К единичным объектам можно отнести площади от 500 до 1000 «квадратов».

В большинстве случаев недвижимость приобретается под собственные нужды либо под сдачу в аренду. Арендные ставки на офисы колеблются от минимальной в 350 рублей за метр в Ленинском районе до максимальной в 1000 рублей – в Правобережном и Октябрьском округах. На торговые площади разброс цен больше: от 400 рублей (минимальная ставка в Ленинском округе) до 3 тысяч (максимальная ставка в Правобережном округе), по остальным районам аренда составляет в среднем от 500 до 1300 рублей за «квадрат».

Привлекательность объекта инвесторы оценивают по следующей схеме: если за пять лет аренды объект окупается, то это выгодное вложение. Годовая арендная ставка, умноженная на пять, – это та цена, по которой инвестор готов купить объект.

Поскольку основная причина роста цен – недостаток предложения, выход из сложившейся ситуации очевиден – насыщение рынка объектами коммерческой недвижимости посредством строительства новых объектов, перевода жилой недвижимости в нежилую, перепрофилирование старых предприятий и выкуп частными инвесторами муниципальной собственности.

В 2006 году количество объектов жилой недвижимости, предлагаемых под коммерческую деятельность с перспективой перевода в нежилой фонд, выросло по сравнению с 2005 годом примерно в полтора раза. Такое жилье выставляется на продажу по завышенным ценам. Причем, если раньше разница между стоимостью квартиры на первом этаже, перспективной с точки зрения перепрофилирования, и аналогичной квартиры, даже в том же самом доме, но этажом выше, составляла 10–15 процентов, то в прошедшем году она достигла 25–30 процентов. Причина тому – активность риэлторов, убеждающих граждан продавать первые этажи, даже если прежде они не собирались этого делать, а также инициативность самих продавцов, почувствовавших реальные выгоды от таких сделок.

Сейчас в Иркутске достаточно квартир, пригодных для переоборудования под офис или магазин. Цена на них варьируется от 53 до 70 тысяч за квадратный метр. Ценовой максимум установился уже и в Октябрьском районе, а в Кировском такие цены действуют давно. Это пока слишком дорого для потенциальных покупателей, готовых платить за помещение, расположенное в жилом доме, не более 50 тысяч за «квадрат». Поэтому спрос есть, но продажи не активны.

Перспективы, связанные с приватизацией муниципальных объектов, также нельзя назвать блестящими. Согласно действующему законодательству, к 2009 году муниципалитеты обязаны избавиться от «непрофильных» активов. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Иркутска начал эту работу в 2004–2005 годах. На сегодняшний день из 113 тысяч квадратных метров муниципальной площади продано около 39 тысяч. Собственниками каждого четвертого выставляемого на торги помещения становятся его бывшие арендаторы. Часто объекты, обремененные договорами долгосрочной аренды, продаются в последнюю очередь.

Читайте так же:  Представление интересов в мировом суде

ТЕМА 1. ПОНЯТИЯ, ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

От традиционного документа — к электронному документу

Современное делопроизводство

В настоящее время регламентация документирования, организации и технологии документационного обеспечения управления ведется в нескольких направлениях: законодательное регулирование, стандартизация, разработка нормативных и нормативно-методических документов общегосударственного действия.

В действующем законодательстве содержится значительное количество обязательных для исполнения норм, правил и требований к документированию различных направлений деятельности государственных и негосударственных организаций, к оформлению тех или иных видов документов, их содержанию и структуре текста.

Обязательность документирования информации определена законом «Об информации, информационных технологиях и о защите информации». В нем указанно: «документированная информация – это зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать. Документирование информации является обязательным условием включения информации в информационные ресурсы. Документирование информации осуществляется в порядке, устанавливаемом органами государственной власти, ответственными за организацию делопроизводства, стандартизацию документов и их массивов, безопасность РФ».

Параллельно с термином «делопроизводство» в наше время используется термин «документационное обеспечение управления». Появление этого термина связанно с внедрением компьютерных систем в управление, их организационным, программным и информационным обеспечением. Для приближения к терминологии, употребляемой в компьютерных программах и литературе в области делопроизводства, аналогично стал использоваться термин «документационное обеспечение управления», который, по существу, является синонимом термина «делопроизводство».

Более широкий термин, применяемый сегодня, — информационно-документационное обеспечение управления, включает помимо традиционной работы с документами и информационное обслуживание, создание, ведение и работу с базами данных.

[1] Гербовая бумага была 4 видов по цене

1. Сущность недвижимости.

2. Признаки недвижимости.

3. Функции недвижимости

4. Типы недвижимости.

5. Полезность недвижимости.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра 1 в Указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например, шахты, мосты плотины. Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

С 1994г. согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения».

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст.132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотъемлемо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объекта.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на рисунке 1.

Как объект оценки В определении гражданского кодекса

Земля как физический объектобязательность государственной

и все, что с ней прочно связанорегистрации

земельные участки земельные участки

участки недр участки недр

обособленные водные объекты обособленные водные объекты

многолетние насаждения многолетние насаждения

суда внутреннего плавания

Следовательно, под объектом недвижимости понимается

1) предприятие, как имущественный комплекс

2) земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

— здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

[3]

— обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

— инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

— стационарные сооружения благоустройства территории участка;

— элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

— другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Также различают экономическую классификацию объектов недвижимости, в соответствии с которой выделяют доходную (коммерческую) и бездоходную (некоммерческую недвижимость). Некоммерческая недвижимость предназначена для удовлетворения определенных нужд владельца и не предполагает извлечение дохода. Коммерческая недвижимость предполагает получение владельцем определенного вознаграждения, например в виде дохода, за уступку другим части своего права на недвижимость.

Некоммерческая(бездоходная) Коммерческая (доходная)

-квартиры; — кафе, бары, рестораны;

-индивидуальные гаражи; -общественные бани;

-приусадебные участки -доходные многоквартирные дома.

Наряду с ранее рассмотренными классификациями недвижимости ее объекты различают по форме собственности.

Дата добавления: 2014-01-04 ; Просмотров: 462 ; Нарушение авторских прав? ;

Видео (кликните для воспроизведения).

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Источники


  1. Юсуфов, А.Г. История и методология биологии. Учебное пособие для ВУЗов / А.Г. Юсуфов. — М.: Высшая школа, 2011. — 107 c.

  2. Волкова Т. В., Гребенников А. И., Королев С. Ю., Чмыхало Е. Ю. Земельное право; Ай Пи Эр Медиа — Москва, 2010. — 328 c.

  3. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
  4. Жинкин, С.А. Теория государства и права. Конспект лекций / С.А. Жинкин. — М.: Феникс, 2017. — 602 c.
  5. Поляков М. П., Федулов А. В. Правоохранительные органы; Юрайт, Юрайт — Москва, 2010. — 176 c.
Понятие и цели оценки недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here