Понятие нежилого помещения в законодательстве

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Понятие нежилого помещения в законодательстве". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Понятие нежилого помещения в законодательстве

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства экономического развития РФ от 24 февраля 2014 г. N Д23и-501 «Относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости), рассмотрев письмо относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении, сообщает.

Согласно части 7 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения, в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Помещение в соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее — Закон N 384-ФЗ) это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Строительная конструкция, согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Закона N 384-ФЗ, это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду «пункту 24 части 2 статьи 2»

При этом в законодательстве отсутствуют определение понятий «изолированность» и «обособленность» помещения. Вместе с тем, исходя из комплексного анализа норм законодательства, по мнению Департамента недвижимости, можно сделать вывод, что помещение считается:

обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;

изолированным, если отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Жилым помещением согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой, согласно части 4 статьи 16 Жилищного кодекса, признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (часть 1 статьи 41 Жилищного кодекса).

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 62 Жилищного кодекса не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Одновременно частью 2 статьи 127 Жилищного кодекса установлено, что раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Согласно приказу Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» коридор, как часть помещения, являющаяся средством сообщения с прочими комнатами в помещении, независимо от ширины и освещенности должен учитываться как нежилое помещение.

Согласно части 1 статьи 40 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 Жилищного кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Учитывая изложенное, по мнению Департамент недвижимости, для государственного кадастрового учета помещения в качестве жилого такое помещение должно отвечать критериям изолированности, для государственного кадастрового учета помещения в качестве нежилого такое помещение должно удовлетворять критерию обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами.

Если на государственный кадастровый учет представлены документы в отношении помещения, имеющего назначение — «жилое», и данное помещение обособлено, но не изолированно, то, по мнению Департамента недвижимости, в данном случае органом кадастрового учета должно приниматься решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета такого помещения по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 27 Закона о кадастре. Если в орган кадастрового учета представлены документы в отношении помещения имеющего назначение — «не жилое», и данное помещение обособленно строительными конструкциями, но не изолированно, то, по мнению Департамента недвижимости, основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета такого помещения, предусмотренные частью 7 статьи 27 Закона о кадастре, отсутствуют.

В то же время, учитывая, что согласно Положению о Минстрое России, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением территориального планирования и градостроительного зонирования), вышеизложенная позиция Минэкономразвития России направлена на согласование в Минстрой России.

Обзор документа

В кадастровом учете помещения откажут, если объект не изолирован или не обособлен от других, расположенных в здании или сооружении.

Помещение считается обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Объект признается изолированным, если дополнительно имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Разъяснено, что для кадастрового учета помещения в качестве жилого такой объект должен отвечать критериям изолированности, для учета помещения в качестве нежилого — обособленности.

Читайте так же:  Когда муж или жена не хотят или развод без участия одного из супругов

Если на учет представлены документы в отношении помещения, имеющего назначение «жилое», и оно обособлено, но не изолированно, то должно приниматься решение об отказе в нем.

Если речь идет о помещении с назначением «нежилое», и оно обособлено строительными конструкциями, но не изолировано, то основания для отказа в учете отсутствуют.

Понятие нежилого помещения в законодательстве

Главная страница Форум Гарант

Здание — Вид основных фондов, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и т.п.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. 3. имеют в качестве основных конструктивных элементов стены и кровлю (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям).

Сооружение — Инженерно-строительный объект, предназначенный для выполнения общих функций процесса производства (мосты, вышки, скважины); относится к основным средствам производства.

[1]

А собствено говоря, нужно посотреть ОКОФ 0 ОБщероссийский классификатор основных фондов.

Это мое, поэтому ссылка обязательна

2.7. Части зданий

Некоторые юристы считают, что часть здания может быть самостоятельным объектом недвижимости, при этом в доказательство своей правоты приводят положения статьи 5 Закона ‘О товариществах собственников жилья’, однако ни в этой статье ни в других законах часть здания в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества не указана. В данной статье идет речь о том, что часть здания может входить в состав кондоминимума в качестве составной части и приведены случаи в которых это возможно. Из описания этих случаев становится понятным, что часть здания может быть самостоятельной частью кондоминимума, только когда она отвечает признакам здания, то есть по сути является самостоятельным зданием (объектом недвижимого имущества).
Как уже было сказано выше помещения также являются частями здания, однако помещения также являются самостоятельным объектом недвижимого имущества.
Исходя из приведенных доводов считаю что такого самостоятельного объекта недвижимости, как часть здания нет, и когда законодатель говорит о части здания он применяет этот термин как собирательный образ объектов недвижимости либо являющимися частями зданий (жилые, нежилые помещения) либо самостоятельными зданиями, входящими как часть в другое здание.

2.8. Нежилые помещения

Особенности правового режима нежилых помещений

В теории гражданского права и правоприменительной практике в последние годы не утихает дискуссия в отношении такого объекта гражданских прав, как нежилые помещения. Споры возникают в отношении как самого признания за нежилыми помещениями статуса объекта гражданских прав, их соотношения со зданиями (сооружениями), в которых они расположены, так и правомочий собственников прилегающих помещений и прав на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание (сооружение), и многого другого.

Действующее российское законодательство не содержит определения нежилого помещения. Необходимо отметить, что ст. 130 ГК РФ, определяющая признаки недвижимого имущества, в перечне недвижимых вещей нежилое помещение не упоминает. Тем не менее ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое. Упоминается нежилое помещение и в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта — здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.

Вопрос о том, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав, по своей сути не нов. В его основу был положен ответ на другой вопрос: возможен ли раздел здания (сооружения) как объекта гражданских прав, т.е. являются ли они делимыми или неделимыми вещами?

При этом все авторы сходились в одном: дом следует относить к вещам неделимым в силу потери им при разделе своего основного хозяйственного назначения. Тем не менее, как справедливо заметил Г.Ф. Шершеневич, хозяйственное назначение помещения может и не нарушаться при его выделе. Однако данная позиция не учитывает ограничений при использовании помещений, находящихся в одном здании. Так, например, реконструкция несущих стен собственником одного помещения подвергает риску прочность всего строения и является нарушением прав собственников остальных помещений. Также встает вопрос об использовании технических помещений, частей здания (например, крыш, подвалов) и оборудования, которые предназначены для обслуживания более чем одного помещения и всего здания.

Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд современных авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю. Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения См.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 73.. С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С.17..

На негативные последствия такого подхода указывает Е.А. Суханов. По его мнению, признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома См.: Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. № 7. С. 20 — 21..

Автором также ставится вопрос о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок и пол для смежных помещений по вертикали См.: Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С.31..

В связи с этим логичным представляется вывод, что поскольку материальные границы помещения находятся в общей собственности, постольку помещение не представляет собой объекта права исключительной собственности. Тем не менее для российского законодательства не ново понятие фикции, когда объект существует только в правовом поле. Таким, например, является предприятие как объект гражданских прав (ст. 132 ГК РФ). Таким образом, помещение может быть признано вещью (объектом) исключительно в юридическом смысле слова.

В качестве решения обозначенной проблемы О.Ю. Скворцов предлагает введение общей долевой собственности «на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников)», считая индивидуальную собственность на части этого объекта невозможной. «В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на «места общего пользования». При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях» Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. С.112..

Читайте так же:  Какие льготы предоставляются участникам программы переселения

Аналогичным образом Федеральный закон Австрийской Республики «О жилищной собственности» предусматривает право на жилищную собственность. При этом жилищной собственности соответствует минимальная доля в общей собственности на землю. Более того, без последней нельзя распорядиться первой. Необходимо отметить, что данный Закон распространяет свое действие и на нежилые помещения Там же. С.76. .

Согласно Закону Франции от 10.07.1965 г. № 65-557 также признается право исключительной собственности на те части строений и земельных участков, которые единолично используются конкретным собственником, тогда как группы вспомогательных строений и элементы материально-технического обеспечения считаются находящимися в общей собственности. При этом части общей собственности являются неделимыми для всех сособственников либо по отношению к группе сособственников. Как и в указанных выше правопорядках, объекты исключительной собственности не могут рассматриваться отдельно от общей собственности, и наоборот. Вызвано это пониманием строения как целого, право собственности на которое распределено между несколькими лицами посредством паев (долей), включающих часть исключительной собственности, предоставляемой отдельным лицам, и квоту частей общей собственности Там же. С.80..

Из вышеизложенного видно стремление западных законодателей к сохранению принципа единого объекта, первостепенную роль в котором играет земельный участок. При этом проблема реализации помещений в здании решается с достаточно прагматической позиции: здание, в котором расположено помещение, неделимо, а право индивидуальной (исключительной) собственности представляет собой некую юридическую конструкцию, включающую правомочия по владению, пользованию, распоряжению помещением в рамках, установленных законом, а также правомочия в отношении общего имущества здания и земельного участка. Таким образом, право собственности на единый объект условно распределяется между отдельными лицами на доли. Порядок пользования долей позволяет осуществлять практически исключительные полномочия собственника только в отношении помещения, которое не может отчуждаться или обременяться отдельно от иного имущества, ее составляющего.

Представляется, что аналогичная концепция могла бы быть реализована и в рамках российского законодательства без коренного его изменения, поскольку подобная правоприменительная практика уже сформировалась.

Так, Президиум ВАС РФ в п. 1 своего информационного письма от 11.01.2002 г. № 66 указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 3. С. 17..

По другому делу Федеральный арбитражный суд Московского округа в своем Постановлении от 25.07.2002 г. № КГ-А41/4780-02 Постановление Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 25 июля 2002 г. № КГ-А41/4780-02// СПС «КонсультантПлюс». указал, что с учетом своего целевого назначения — обслуживание всего жилого дома — подвальные помещения не могут быть отдельным объектом гражданско-правовых сделок. Аналогичным образом суды решают вопрос и в отношении земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) См.: п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 4..

Необходимо также включить в перечень имущества, находящегося в общей долевой собственности, земельный участок, на котором расположено строение. При этом границы и размер земельного участка будут определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Следует также отметить некоторые особенности, которые должны быть присущи праву общей долевой собственности на имущество сособственников помещений. В первую очередь это касается некоторых ограничений в отношении правомочий сособственников. Так как общее имущество не является самостоятельным объектом права, то доля в праве собственности на него не должна отчуждаться отдельно от помещения. По этой же причине необходимо ввести запрет на обременение его правами третьих лиц, за исключением случаев, установленных законом. Соответственно при продаже помещения его собственник не должен быть связан правилами о преимущественном праве покупки другими сособственниками.

Что касается самого нежилого помещения, то его определение необходимо в первую очередь для разграничения нежилых помещений со вспомогательными, используемыми сособственниками совместно и не являющимися самостоятельными объектами права. Это простые, неделимые вещи, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Собственник здания, имеющий намерение распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом отношении, самого здания. А вместо права на здание возникают (регистрируются) несколько прав собственности на отдельные помещения, количество и состав которых определяются собственником с учетом технических правил относительно возможности и пригодности их для самостоятельного использования.

Таким образом, для дальнейшего совершенствования юридической практики и обеспечения прав и законных интересов участников гражданского оборота необходимо разрешить ряд логических и юридических проблем, основной из которых является недостаточное законодательное регулирование особенностей правового режима нежилых помещений.

Необходимо дать законодательное определение нежилому помещению и имуществу, находящемуся в общем пользовании, четко разграничив зоны ответственности собственника помещения и всех сособственников в здании.

Необходимо также включить в перечень имущества, находящегося в общей долевой собственности, земельный участок, на котором расположено строение. При этом границы и размер земельного участка будут определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Признаки, виды и классификация нежилых помещений

Поскольку рыночные отношения в настоящее время очень развиты, весьма широко стало использоваться понятие совершения сделок с недвижимостью. Но в российском законодательстве нет чёткого понятия для таких действий, из-за чего возникают некоторые трудности.

Такая проблема волнует коммерсантов, которые хотят в бизнес целях преобразить жилую недвижимость в нежилую. Этот вопрос часто встаёт перед жителями домов, которые путают нежилое помещение с общим имуществом в процессе подсчёта коммунальных платежей. О видах и особенностях таких помещений читайте далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Основные признаки следующие:

  1. Материальность и изолированность. Нежилое пространство, как и квартира, дом или комната – это полностью изолированный объект. Он имеет собственные стены, пол и потолок, а также вход.
  2. Объект – это недвижимое имущество. По Федеральному закону № 122, в документе выделяют право на государственную регистрацию и на владение тем или иным помещением.
  3. Недвижимость является частью здания (это общая черта с жилым пространством).
  4. Имущество может быть зарегистрировано на конкретной земельной территории и его невозможно переместить.
  5. Помещение входит в нежилой фонд. Оно изолировано, несмотря на то, что находиться может в жилом или нежилом строении.
  6. Функциональное назначение несколько двойственное: имущество не предназначено для проживания людей, а подходит для ведения бизнеса и использования в производственных целях.
Читайте так же:  Какой размер алиментов на двоих детей по закону

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение может быть использовано под любую деятельность. Если принять во внимание все виды разрешенного использования, то все помещения делят на следующие типы:

    Офисное.

Оно используется для создания офиса организации, а размещаться может в ТРК, ТЦ и БЦ. Также оно может иметь место в большом административном здании. Офисное помещение имеет характерные капитальные стены, которые отгораживают его от других пространств. Обязательным считается наличие коммуникаций прямо в здании (вода, санузел, слив).
Торговая площадь.

Может применяться для торговли, а размещаться в ТРК или в жилом здании. Не всегда имеет капитальные стены, но наличие базовых коммуникаций неподалёку от такой площади обязательно. Они могут быть рассчитаны на небольшое число торговых площадок.
Универсальное помещение.

Оно подходит для разных видов деятельности (офис, кабинет по предоставлению медицинских услуг, спортивный клуб, солярий, кабинет мастера маникюра, рабочее место мастера по шугарингу). Помещение обособленное, у него есть отдельный вход и капитальные стены, которые отгораживают от других помещений. Также оно должно иметь свои коммуникации, а находиться может в торговом центре или жилом объекте.
Склад.

Он может иметь место в административном здании или в спортивном комплекте. Ему характерны капитальные стены, которые отгораживают от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций при этом не обязательно, ведь его зачастую используют для хранения продукции или техники.

Вспомогательные и основные

Основными считают помещения, в которых осуществляют процессы функционального назначения. Сюда относятся помещения, аудитории и классы в государственных заведениях, кабинеты, палаты. Также здесь есть помещения общего пользования, а именно – кинотеатры, театры, залы в музеях, клубы, актовые и читальные залы, административные учреждения, торговые залы.

Как происходит разделение по целевому назначению?

Под целевым назначением понимается деятельность, для ведения которой может быть использовано то или иное помещение. По этому признаку помещения классифицируют на:

  1. Производственные.
  2. Торговые.
  3. Складские.
  4. Объекты общепита.
  5. Коммунально-бытовые.
  6. Медицинские.
  7. Офисные.
  8. Спортивные.
  9. Образовательные.
  10. Свободного назначения.

Функциональное назначение помещения – наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельного объекта. Классификация может быть такой:

  • Основные.
  • Технические.
  • Коммуникационные.
  • Вспомогательные.
  • Обслуживающие.

Заключение

Видео (кликните для воспроизведения).

В заключении стоит отметить, что существует масса нежилых помещений, использовать которые можно под разные цели. Их размер также сильно отличается. Такие объекты могут быть куплены для ведения собственного бизнеса или для использования в промышленных целях. Также их можно арендовать, заключив договор с владельцем. Важно правильно подобрать вид помещения и убедиться в том, что оно удовлетворяет ваши нужды и имеет всё необходимое для применения в нежилых целях.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Рубрика “Нежилые помещения”

Категория: Нежилые помещения

Все подробности о нежилых помещениях: определение, признаки, отличия от жилой недвижимости, виды и цели использования

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.

Что такое нежилые помещения

Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ.

Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом.

Границами объекта выступают пол, потолок и стены с обязательным наличием входа.

Кроме этого, нежилое помещение должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку.

[3]

Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях.

Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей.

Жильцы многоквартирных домов иногда путают общее имущество с нежилыми помещениями. Следует знать, что подъезд, лестничные клетки, лифт, чердак и подвал относятся к местам общего пользования.

Нежилыми же помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу. У таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности.

В ст 22 ЖК РФ прописаны условия, при которых жилое помещение может быть переведено в нежилое:

  • помещение обеспечено отдельным входом (допускается его оборудование из оконного проема);
  • отсутствие зарегистрированных лиц в помещении;
  • отсутствие прав на помещение третьих лиц;
  • объект не является частью жилого помещения.

Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов. В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и общедомовым коммуникациям бывает закрыт собственниками нежилых помещений. Также может быть затруднено благоустройство придомовой территории многоквартирного дома.

Такая ситуация ставит под угрозу само проживание в доме, вызывает большое количество споров и разрешается только в суде.

Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями

Апартаменты — что это такое и чем они отличаются от квартиры

Апартаменты — это новый вид недвижимости, вызывающий у покупателей множество вопросов. Чтобы не прогадать с покупкой, важно разобраться в особенностях такого жилья, его плюсах и минусах

Правила составления договора аренды складского помещения

Составление договора аренды склада, как и любого другого нежилого помещения, регламентируются Гражданским кодексом. Заключение договора имеет свои тонкости которые зависят от особенностей конкретного складского помещения и его предназначения

Процедура перевода нежилого помещения в жилое

Перевод помещения из нежилого фонда в жилое строго регламентирован законодательством. К собственникам и помещению выдвигаются особые требования, несоблюдение которых может привести к отказу при подаче заявления в архитектурный отдел муниципалитета

Читайте так же:  Можно ли открыть хостел в нежилом помещении

Что такое коворкинг

Коворкинг-центры: что то такое, как они организованы, в чём особенности, достоинства и недостатки, какова цена аренды, столичные коворкинги – эти другие вопросы освещены в статье

Как перевести жилую недвижимость в статус нежилой

Порядок перевода жилого помещения в нежилое, какие документы необходимы для процедуры, сколько она стоит, – всё это и другие вопросы по теме можно найти в статье

Виды нежилых помещений и для чего они используются

Нежилые помещения классифицируются прежде всего по цели использования. Принадлежность объекта к какому-либо виду назначения определяет осуществление права на помещение, влияет на гражданско-правовой статус и имеет значение при расчетах арендной платы.

По использованию в коммерческих и административных целях различают следующие виды нежилых помещений.

Помещения используются для розничной и оптовой торговли. Могут располагаться в торговых

центрах, административных или жилых зданиях. Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла). Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.

Административно-управленческие

Используются под офисы, располагаясь в бизнес-центрах, административных или жилых зданиях, торгово-развлекательных комплексах. Наличие коммуникаций в офисах не обязательно, но они должны иметь капитальные стены. Собственники офисов могут пользоваться общими коммуникациями, рассчитанными для всех помещений, расположенных в здании.

Универсальные

Используются для различной деятельности (офисов, торговли, салонов красоты, медицинских услуг, общепита, ночных клубов и пр).

Как правило, это помещения с отдельным входом, капитальными стенами, а также собственными коммуникациями. Могут располагаться в торговых центрах, бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, жилых и административных зданиях.

Разобраться с текущим ремонтом многоквартирного дома вам поможет наша статья.

Подробно о налоговой ставке вы узнаете в нашем материале по https://zakonometr.ru/prava/nalogovaya-stavka-na-kvartiru.html ссылке.

Используются под склады для хранения продуктов, различных изделий и прочих материальных ценностей. Располагаются в складских комплексах или административных строениях. Должны иметь капитальные стены и отдельный вход.

Наличие коммуникаций в таком помещении не обязательно.

По общественному назначению разделяют следующие нежилые помещения:

  • Медицинские — помещения в амбулаториях, больницах, медицинских центрах, поликлиниках, диспансерах, центрах социальной адаптации, станциях скорой помощи и др.
  • Образовательные — располагаются в школах, ВУЗах и детских дошкольных учреждениях.
  • Коммунально-бытовые — помещения под ателье, химчистки, парикмахерские, ремонтные мастерские, предприятия ритуальных услуг и др.
  • Развлекательные — залы кинотеатров и театров, клубов.
  • Объекты городского коммунального хозяйства — изолированные помещения водо-, тепло-, газо- и электроснабжения.
  • Помещения общественного питания — изолированные объекты, связанные с производством продукции общественного питания, а также ее реализации.
  • Творческие — мастерские дизайнеров, скульпторов, архитекторов, художников, модельеров, а также выставочные залы.
  • Спортивные — помещения в спортивных объектах.
  • Производственные — лаборатории, мастерские, цехи и прочие нежилые объекты в различных отраслях промышленности: химической, нефтехимической, топливной, металлургической, энергетической и др.
  • Прочая недвижимость (архивы, финансовые организации, агентства, гаражи, проектные организации, отделения связи, учреждения телеграфных и телефонных сетей).

Что такое нежилые помещения и для чего они используются

Понятие такого объекта недвижимости как нежилое помещение не только достаточно распространено в гражданском обороте, но и решительно преобладает в сфере аренды недвижимости.

Тем не менее зачастую у людей возникает вопрос, что относится к нежилым помещениям. Отсюда возникают различные проблемы, связанные с непониманием различий между жилыми и нежилыми помещениями и целями их использования.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Определение нежилого помещения: что это такое

Нежилые помещения, выступающие в качестве самостоятельного объекта гражданских правоотношений и предмета договора (купли-продажи, аренды), прежде всего, отличают от зданий и сооружений.

Это недвижимое имущество представлено не отдельно стоящими зданиями или сооружениями, а выделено в виде самостоятельных и объемно-пространственных частей. В свою очередь, такие части находятся в составе зданий, сооружений с перекрытиями.

Что такое нежилое помещение? В первую очередь это место, не пригодное для постоянного проживания в нем людей. Оно привязано к участку и изолировано от остальных частей здания отдельным входом, но при этом вправе располагаться как в жилых, так и в нежилых недвижимых объектах.

Справка. Помещение, не предназначенное для жилья и входящее в состав здания, имеет свой правовой режим, который нередко отличается от режима самого объекта недвижимости. Режим зависит от предназначения помещения.

Правовой режим нежилого помещения

Правовой режим нежилой недвижимости — это особый порядок правового регулирования, влияющий на гражданские правоотношения. Его исследование необходимо, чтобы верно истолковать понятие нежилых помещений.

К общим правилам режима строения, не пригодного для проживания, относят следующие:

  • совершение сделки — статьи 550—551, 554 ГК РФ;
  • государственная регистрация прав на такие помещения — статья 131 ГК РФ;
  • порядок обращения взыскания при залоге — статья 349 ГК РФ;
  • срок давности с момента приобретения — статья 234 ГК РФ;
  • подсудность по месту расположения объекта недвижимости — статья 30 ГПК РФ.

В то же время выделяют и специальные правила, которые подчеркивают исключительность рассматриваемого вида помещений. Такими правилами считаются:

  • соответствие нормам Жилищного кодекса РФ, что уравнивает права и обязанности владельцев всех помещений в отношении управления многоквартирным домом и его общим имуществом;
  • отчуждение вспомогательных частей многоквартирного здания совместно со всем домом или основными его помещениями;
  • перевод нежилых помещений в жилые и наоборот, что становится основанием для изменения и правового режима;
  • целевое использование;
  • особенности совершения сделок.

Что относится к нежилым объектам недвижимости

К таким местам обычно приравнивают различного рода кафе (от кофеен до ресторанов), магазины, торговые центры, офисы и прочее — все, что так или иначе связано с предоставлением услуг. У каждого подобного места должен быть владелец, который оформит на него свидетельство о праве собственности.

Как уже было сказано ранее, многие помещения такого типа размещаются в многоквартирных домах: например, на цокольном этаже или в подвале. Расположены они и в полностью нежилых зданиях, которые созданы специально для различных организаций.

Распространено мнение, что нежилые строения представлены только подъездами, лифтами, чердаками, подвалами и прочими подобными местами. Нередко к ним относят и здания аварийного состояния. Однако дело обстоит несколько иначе.

Если собрать все упоминаемые ранее признаки нежилого помещения, получится следующая картина:

  1. Это обязательно недвижимость, которая не предназначена для проживания в ней людей.
  2. Она зарегистрирована на конкретном земельном участке.
  3. Место изолировано, у него имеются специальные границы.
  4. Имеется отдельный вход.
  5. Недвижимый объект не противоречит строительным, пожарным и техническим нормам.
Читайте так же:  Законодательство субсидиарная ответственность учредителей фирмы зао

Различия жилых и нежилых помещений

Самое главное отличие — цель предназначения. Если жилые помещения, как это исходит из названия, предназначены для жилья в них, то нежилые — для различных коммерческих (и не только) целей.

В производственное помещение имеется отдельный вход.

Жилое помещение принадлежит отдельному собственнику. В нем вы вправе получить прописку, чего нельзя сделать в местах, не предназначенных для жилья.

В случаях, когда речь идет о жилых объектах в виде квартиры, ее части или части жилого дома, а также во всех случаях — о нежилых помещениях, такие места представляются условным объектом недвижимого имущества.

С одной стороны, это самостоятельная недвижимость, с другой — она находится в составе другого объекта недвижимости. Однако она не имеет прямой связи с землей, то есть не зарегистрирована на ней отдельно от всего здания.

Использование нежилого места в сооружении немыслимо без одновременной эксплуатации самого здания и, по существу, связано с его использованием.

Важно. Несмотря на то, что жилые и нежилые объекты имеют явные отличия, они выступают в качестве недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию виде. При этом обязательно наличие технической документации на здание целиком.

Для чего используются нежилые объекты

Нежилые помещения используются для различных коммерческих и общественных целей. В них располагаются организации, предлагающие и оказывающие самые разные услуги.

Предназначение таких мест напрямую связано с их классификацией. По функциональной обособленности нежилых мест выделяют:

  1. Основные, к примеру, залы и кабинеты, в которых осуществляется деятельность предприятия.
  2. Вспомогательные (обслуживающие) помещения: коридоры, тамбуры, лестничные клетки, иные места общего пользования.

По фактическому назначению или по цели использования создаются помещения:

  • для торговли (магазины, торговые центры);
  • для производственных целей;
  • под склад;
  • для поддержания связи посредством отделений;
  • для мест бытового обслуживания;
  • оборудованные под гараж;
  • для административных целей (государственные учреждения);
  • для размещения предприятий общепита;
  • связанные с образовательной и научной деятельностью;
  • с лечебно-санитарными целями (больницы);
  • для коммунального обеспечения (снабжение водой, газом, электричеством);
  • для обслуживания по бытовым сферам (ателье, химчистки, мастерские для ремонта);
  • культурно-развлекательные и развивающие места (выставочные залы).

Каждая такая категория детализируется на более узкие объекты, что прописывается по усмотрению сторон.

Целевое назначение арендуемого нежилого помещения определяется условием использования передаваемого имущества и сторонами сделки.

Для чего пригодно нежилое место, определяется только сторонами сделки. Указанные выше цели указываются при составлении договора аренды.

Примечание. Согласно статье 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом» имущество используется в соответствии с условиями договора или его назначением.

Можно ли из нежилого помещения сделать жилое

Таким вопросом часто задаются собственники, когда хотят перепланировать имеющееся у них имущество под место, в котором они планируют жить. Также люди, которые приобрели жилой объект, иногда задумываются о том, чтобы сделать из него площадь для реализации своей деятельности.

Разберемся с первой ситуацией. Вы вправе перевести нежилую недвижимость в жилую. Но чтобы это осуществить, вы выполняете ряд условий:

  1. Как собственник помещения (арендаторы не допускаются) составляете заявление на изменение статуса объекта недвижимости. Если собственников несколько, то требуется письменное согласие всех сторон.
  2. Убедитесь в отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  3. Недвижимость не должна иметь обременений, например, находиться в залоге.
  4. Все соответствует существующим нормам безопасности и имеет подключение ко всем коммунальным услугам.
  5. При переводе из одного вида в другой не совершаются действия, приносящие опасность жильцам имеющихся рядом жилых помещений.
  6. Вместо отдельного входа необходим свободный вход через общий подъезд.

Чтобы совершить подобный процесс, понадобится план перепланировки. Собственник также собирает все документы на помещение (технический паспорт, поэтажный план и схема перепланировки).

Вместе с заявлением владелец передает их в архитектурный отдел администрации города. Процедура рассмотрения занимает около 45 дней.

Если вам дали согласие, начинается ремонт. После окончания работ проводится проверка со стороны специалистов из бюро технической инвентаризации.

Затем вы получаете новые документы на помещение и обращаетесь с ними в Росреестр или МФЦ для получения свидетельства о праве на новую собственность.

[2]

Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями

Сделки, связанные с нежилой недвижимостью, схожи с обычными, но они имеют ряд нюансов.

При регистрации нежилых строений собственники получают определенные права на них, придерживаясь оговоренных в договоре условий. Регистрация обязательна, ведь она дает право на законное использование места в коммерческих или общественных целях.

Договор считается оформленным только с момента регистрации. Также исполняются все обязательства по передаче объектов по договору купли-продажи. Это официально фиксируется в юридических документах.

Важно. Наличие у продавца объекта недвижимости права собственности на него — необходимое условие заключения сделки.

Как правило, продавец уведомляет покупателя о состоянии нежилого помещения, возможных затратах по исправлению его недостатков. Информация о правах третьих лиц на недвижимость также не скрывается при оформлении сделки.

Зачастую сторонам не принципиально, для каких именно целей будет сдаваться помещение, главное, чтобы оно не было предназначено для проживания. При таких условиях в договоре кратко прописывается: «Сдается в аренду нежилое помещение».

Сторонами указывается цель использования в зависимости от классификации (административное, торговое, производственное помещение).

Заключение

В то время как жилые объекты предназначены исключительно для того, чтобы в них проживали граждане, нежилые имеют более широкое применение.

Нежилые помещения в многоквартирных зданиях обычно представлены кафе, магазинами, офисами и другими объектами, отвечающими такому статусу. Они имеют собственников, и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве владения. Имея понимание того, что представляет собой помещение, не предназначенное для жилья, вы не только обезопасите себя от правовых последствий, но и без труда отличите его от жилого.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Источники


  1. Вышинский, А. Я. А. Я. Вышинский. Судебные речи / А.Я. Вышинский. — М.: Государственное издательство юридической литературы, 2017. — 564 c.

  2. Кучерена А. Г. Адвокатура в условиях судебно-правовой реформы в России; Юркомпани — М., 2015. — 432 c.

  3. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2001. — 528 c.
  4. Оксамытный, В.В. Теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: ИМПЭ-ПАБЛИШ, 2004. — 563 c.
  5. Катрич, С. В. Юридическое пятикнижие российского бизнеса. Правовые основы предпринимательства / С.В. Катрич. — М.: Дело, 2012. — 528 c.
Понятие нежилого помещения в законодательстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here