Понятие застройщик в градостроительном кодексе

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Понятие застройщик в градостроительном кодексе". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Глава 1. Общие положения (ст.ст. 1 — 5.1)

Глава 1. Общие положения

>
Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
Содержание
Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Кто такой застройщик и чем он занимается?

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

  • Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
  • Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
  • Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
  • Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

  • Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
  • Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
  • Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

  • Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
  • Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
  • Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
  • Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
  • Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

  • Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
  • Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
  • Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

  1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
  2. Подготовить бизнес-план.
  3. Приобрести земельный участок.
  4. Организовать рекламную компанию.
  5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

[2]

  • Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
  • Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
  • Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
  • Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

  • Утверждает проектно-сметную документацию.
  • Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
  • Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
  • Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
  • Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
  • Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

  1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
  2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
  3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
  4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
  5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
  6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
  7. Проверка выполненных проектов застройщика.
  8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
  9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
  10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.
Читайте так же:  Работодатель не заключает трудовой договор что делать

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

Видео: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Что-то пошло не так

Воспользуйтесь поиском, чтобы найти нужный материал

Сделано в Санкт-Петербурге

© 1997 — 2019 PPT.RU
Полное или частичное
копирование материалов запрещено,
при согласованном копировании
ссылка на ресурс обязательна

Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях
его функционирования в рамках Политики в отношении
обработки персональных данных. Если вы не согласны,
пожалуйста, покиньте сайт.

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Понятие застройщик в градостроительном кодексе

29 декабря 2004 года N 190-ФЗ

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года

Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года

Лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (далее — лицо, осуществляющее строительство), могут являться: застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 2 статьи 52 ГрК от 29.12.2004 № 190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 148-ФЗ)
Часть 2 статьи 52 ГрК от 29.12.2004 № 190-ФЗ — виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами (часть вторая в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 148-ФЗ).

Определение термина Застройщик

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Источник. Определение дано в статье 2. Федерального Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и иных объектов недвижимости».

Застройщик это физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов ( с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи.
Источник. Данное определение термина застройщик дано в законе РФ от 24.12.92 » Об основах федеральной жилищной политике».

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Источник. Данное определение термина застройщик дано в Письме Министерства экономического развития РФ от 4.12.2009 г. № 18863-ОС/Д17 «О приказе Минэкономразвития России от 1 октября 2008 г. N 305».

Застройщик это лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства; юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Источник. Данное определение дано в Федеральном законе от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Застройщик – хозяйственное общество:
— которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

— которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

— наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»
Источник: 218-ФЗ от 29.07.2017

Читайте так же:  Порядок подачи ходатайства в арбитражный суд

Градостроительный кодекс Российской Федерации

Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) является одним из основополагающих документов в правовой базе управления недвижимостью. Это объясняется тем, что Градостроительный кодекс устанавливает общие положения градостроительного регулирования (ст. 1-5 ГрК РФ), в том числе:

  • • основы расселения и обеспечения прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности,
  • • полномочия органов государственной власти, предметы ведения местного самоуправления в области градостроительства,
  • • основы территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территорий,
  • • основы архитектурно-строительного проектирования, объекты и документы градостроительной деятельности,
  • • отношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства,
  • • основы информационного обеспечения градостроительной деятельности, в том числе системы документов и баз данных, порядок их предоставления и обновления (ст. 56-57),
  • • ответственность за нарушения законодательства о градостроительной деятельности (ст. 58-62).

[1]

Таким образом, видно, что приведенный перечень регулируемых ГрК РФ вопросов охватывает практически все важнейшие управленческие функции. Важнейшее место при этом отводится системе планирования, включая:

  • • территориальное планирование на всех уровнях управления — от федерального уровня до муниципальных образований (ст. 9-21),
  • • генеральное планирование поселений и городских округов (ст. 23-28),
  • • планировку территорий, в том числе в части межевания территорий, подготовки градостроительных планов застроенных или предназначенных для строительства и реконструкции объектов капитального строительства земельных участков (ст. 41-46).

В основу регулирования землепользования и застройки положены принципы градостроительного зонирования и градостроительных доверительного управления, отчуждения недвижимого имущества и установления результатов развития объектов недвижимости, их формирования, нового строительства и реконструкции [1] .

Принципиально, что права собственника (вместе с бременем ответственного содержания) на приобретаемые, сформированные, вновь построенные или реконструируемые и т.д. объекты недвижимости возникают именно и только с момента государственной регистрации. Только после государственной регистрации собственник может совершать сделки с этим недвижимым имуществом, также обязательно регистрируя их. Существенно также, что наряду с правами на недвижимое имущество, обязательной государственной регистрации подлежат также ограничения и обременения прав, включая сервитуты, арест, залог и др.

Процедуры государственной регистрации обрамляют жизненный цикл объекта недвижимости как объекта-вещи и внутри него возникающие при смене собственников жизненные циклы этого же объекта недвижимости как объекта права.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ устанавливает:

  • • полномочия учреждении юстиции проводить правовую экспертизу прав на недвижимое имущество и документов заявителя;
  • • структуру, состав и содержание Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • • порядок действий органов государственной регистрации, состав предоставляемых для регистрации документов;
  • • особенности государственной регистрации прав и сделок по специальным видам объектов недвижимости и специальным случаям регистрации;
  • • публичный характер (в том числе, открытость сведении) государственной регистрации прав и сделок;
  • • ответственность за нарушения правил регистрации, своевременность и точность записей в Едином реестре, подлинность выдаваемой информации, а также обязанность возмещения убытков.

регламентов (ст. 30-36 ГрК РФ). В их составе важными регулирующими инструментами являются нормированный перечень и виды территориальных зон, порядок их установления, виды разрешенного использования и предельные параметры земельного участка, разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства. При этом градостроительный регламент призван определять правовой режим конкретных земельных участков внутри названных зон, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Важнейшую регулирующую роль в отношениях собственника и общества, в управлении развитием недвижимости играет законодательная норма выдачи разрешений на строительство (planning permission — в англоязычной терминологии) и на ввод построенных объектов в эксплуатацию (ст. 37-40,51 и 55 ГрК РФ). При этом разрешение на строительство трактуется как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право застройщику в установленном порядке (то есть, с соблюдением действующих строительных стандартов, норм и правил) осуществлять строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта капитального строительства. Существенно, что выдачу таких разрешений осуществляют органы исполнительной власти федерального, регионального или местного уровня — в зависимости от уровня значимости объекта капитального строительства.

Понятие «застройщик» в сфере строительства объектов недвижимости по законодательству России (Биньковская А.А.)

Дата размещения статьи: 27.09.2016

Понятие застройщик широко используется в различных нормативных актах, регулирующих отношения в сфере строительства . По мнению О.Ю. Скворцова, термин «застройщик» характерен для специального законодательства, регулирующего отношения, связанные со строительством объектов недвижимости .
———————————
Пахаруков А.А., Белоусов В.Н. Застройщик как правовая категория в современном российском праве // Пролог. 2013. N 2. С. 20.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 318.

Видео (кликните для воспроизведения).

Так, в соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ , застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
———————————
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. 3 января. N 1 (часть I) (далее — ГрК РФ).

Из данного определения следует, что в качестве застройщика могут выступать как зарегистрированные в установленном законом порядке профессиональные субъекты имущественного оборота, так и не обладающие предпринимательской правосубъектностью физические лица, Кодекс не содержит перечень прав, по которым застройщику может принадлежать земельный участок . Следовательно, понятие «застройщик», предусмотренное в ГрК РФ, является общим и характеризует специального субъекта, осуществляющего строительство объекта недвижимости, в связи с чем его нормы и требования распространяются на всех субъектов, действующих в сфере строительства.
———————————
Пахаруков А.А., Белоусов В.Н. Застройщик как правовая категория в современном российском праве // Пролог. 2013. N 2 (20). С. 21.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» , заказчиком (застройщиком) признается гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Исходя из данного определения характерные признаки застройщика заключаются в намерении осуществить строительство и в обязательном наличии архитектурного проекта, застройщиком может быть как профессиональный субъект имущественного оборота, так и гражданин.
———————————
Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. 20.11.1995. N 47. Ст. 4473.

Читайте так же:  Облагаются ли подоходным налогом алименты на ребенка

Для определения понятия «застройщик», предусмотренного в Законе о долевом участии, характерно наличие ряда квалифицирующих признаков, что сужает круг лиц, которые могут выступать в его качестве. Следует согласиться с мнением о том, что именно застройщик является ключевой фигурой в процессе инвестирования строительства объекта недвижимости, так как он выполняет организационную функцию в комплексе отношений, связанных с возведением строительного объекта .
———————————
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 319.

Таким образом, определения понятия «застройщик», предусмотренные Градостроительным кодексом РФ, Законом об архитектурной деятельности и Законом о долевом участии, различаются. Следует согласиться с мнением А.А. Пахарукова и В.Н. Белоусова о том, что понятие «застройщик» рассматривается в Законе о долевом участии в узком смысле, а в ГрК РФ и Законе об архитектурной деятельности — в широком .
———————————
Пахаруков А.А., Белоусов В.Н. Застройщик как правовая категория в современном российском праве // Пролог. 2013. N 2. С. 21.

Следует отметить, что фигура застройщика является ключевой в механизме капитального строительства, так как он инициирует и организует весь его процесс. Е.К. Трутнев высказывает мнение о том, что в рамках Закона о долевом участии застройщик выступает ключевой фигурой в двух отношениях: как единственное лицо, имеющее права на осуществление каких бы то ни было строительных действий в отношении земельного участка, и как лицо, мотивация и действия которого ограничены требованиями публичной власти и его собственными планами .
———————————
Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Градостроительный кодекс Российской Федерации: ответы на проблемные вопросы градостроительной деятельности. М.: Институт экономики города, 2007. С. 39 — 40.

В процессе своей деятельности застройщик может осуществлять организацию процесса строительства как с привлечением специализированного заказчика, так и без такового. В первом случае застройщик лишь привлекает денежные средства дольщиков, а во втором он не только аккумулирует их денежные средства, но и осуществляет организацию процесса строительства, то есть совмещает в себе функции заказчика и застройщика. Помимо того, застройщик может одновременно выполнять строительные работы, то есть осуществлять самостоятельно функции подрядчика без привлечения строительной организации в случае, если он соответствует требованиям, необходимым в рамках действующего законодательства для осуществления таких работ. Следует согласиться с Р.Р. Ганеевым, который выделяет два основных типа застройщиков: первый тип, связанный с самостоятельным обеспечением строительства, на свой риск и при соблюдении необходимых требований законодательства о градостроительной деятельности, и второй, связанный с обеспечением строительства путем привлечения стороннего подрядчика на основании договора строительного подряда .
———————————
Ганеев Р.Р. Строительство как разновидность предпринимательской деятельности // Юрист. 2014. N 18. С. 27.

По Закону о долевом участии застройщиком может быть лицо, имеющее земельный участок на предусмотренном законом праве. Следует согласиться с мнением А. Маковской о том, что юридические лица, организационно-правовая форма которых не позволяет иметь земельные участки на одном из прав, предусмотренных Законом о долевом участии, не могут заключать договоры долевого участия и выступать застройщиками . О.Г. Ершов полагает, что требования закона существенно ограничивают перечень лиц, которые могут выступать в качестве застройщика, учитывая тот факт, что на момент привлечения денежных средств дольщиков застройщик обязан иметь земельный участок на предусмотренном законом праве, когда земельное законодательство предусматривает перечень юридических лиц, которым земельные участки на праве собственности или аренды не принадлежат, как, например, в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ .
———————————
Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. Комментарии нового законодательства. С. 31 — 32.
Ершов О.Г. Застройщик в долевом строительстве: какой организационно-правовой форме отдать предпочтение? // Право и экономика. 2008. N 1. С. 22.

О.Ю. Скворцов полагает, что застройщиками могут выступать как коммерческие, так и некоммерческие организации, при этом когда застройщик преследует цель извлечения прибыли, его функции может выполнять коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, когда такая цель отсутствует — им может быть некоммерческая организация . При этом п. 16 ст. 1 ГрК РФ не исключена возможность действовать в роли застройщика для некоммерческой организации. Нормы Закона о долевом участии в п. 1 ст. 2 не содержат ограничения относительно некоммерческих организаций и указывают, что застройщиком может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы.
———————————
Скворцов О.Ю. Там же. С. 319.

Учитывая тот факт, что застройщик выполняет ряд организационных функций с целью обеспечения строительства объекта недвижимости, а также то, что его статус определяется рядом разрешительных документов, А.В. Дикун предлагает называть застройщика, привлекающего денежные средства на основании договора долевого участия «организатором участия, в долевом строительстве» .
———————————
Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы правового регулирования: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2011. С. 10.

В литературе также высказывается мнение о необходимости разделения застройщиков на коммерческих и некоммерческих . Однако согласимся с мнением Е.Г. Козловой о том, что введение нового термина не обоснованно, так как повлечет за собой путаницу в терминах, обозначающих одно и то же, а характерными признаками застройщика являются те, которые к нему предъявляются государством .
———————————
См.: Пахаруков А.А., Белоусов В.Н. Застройщик как правовая категория в современном российском праве. С. 26, 27; Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис. . канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006. С. 47.
Козлова Е.Г. Содержание договора долевого участия в строительстве: субъекты, их права и обязанности // Правовые вопросы строительства. 2010. N 2. С. 26.

Таким образом, застройщик является необходимым субъектом в отношениях долевого строительства. Понятие застройщик, предусмотренное в ГрК РФ, является общим и распространяется на всех субъектов строительной деятельности. В рамках Закона о долевом участии застройщиком признается юридическое лицо, привлекающее денежные средства участников долевого строительства и соответствующее ряду специальных требований. Во-первых, застройщик должен иметь земельный участок, на котором планируется осуществлять строительство на определенном в законе имущественном праве: праве собственности, аренды, субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного срочного пользования. Во-вторых, на данном земельном участке застройщик планирует осуществлять строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. В-третьих, застройщик должен получить разрешение на строительство таких объектов. Кроме того, представляется, что застройщиком может являться юридическое лицо, организационно-правовая форма которого соответствует статусу застройщика и отвечает предусмотренным в законе признакам, в том числе и некоммерческая организация.

Читайте так же:  Увольнение по срочному трудовому договору

Список литературы

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства

СТ 52 ГрК РФ.

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

[3]

2. Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также — договор строительного подряда), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

2.1. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей.

2.2. Не требуется членство в саморегулируемых организациях в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства:

1) государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе государственных и муниципальных казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений в случае заключения ими договоров строительного подряда с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в соответствующей области, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в ведении которых находятся такие предприятия, учреждения, или в случае выполнения такими предприятиями, учреждениями функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;

2) коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров строительного подряда с указанными предприятиями, учреждениями, а также с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, которые предусмотрены пунктом 1 настоящей части и в ведении которых находятся указанные предприятия, учреждения, или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных предприятий, учреждений, федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;

3) юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями (за исключением юридических лиц, предусмотренных пунктом 1 настоящей части), в случае заключения указанными юридическими лицами договоров строительного подряда в установленных сферах деятельности (в областях, для целей осуществления деятельности в которых созданы такие юридические лица), а также коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров строительного подряда с указанными юридическими лицами или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных юридических лиц;

5) лиц, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов, указанных в пунктах 1 — 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса.

3. Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее — лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда. Лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации и (или) информационной модели (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса).

3.1. Застройщик вправе осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не предусмотрено настоящей статьей, либо с привлечением иных лиц по договору строительного подряда.

3.2. В случае выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции объектов капитального строительства индивидуальные предприниматели или юридические лица, являющиеся членами саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции объектов капитального строительства (если иное не предусмотрено настоящей статьей), могут привлекаться застройщиком или техническим заказчиком на основании договора строительного подряда на осуществление отдельных этапов строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

4. При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства на основании договора строительного подряда с застройщиком или техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором указанные лица должны подготовить земельный участок для строительства и (или) объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, с которыми заключен такой договор, материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

5. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом» (далее также — органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:

Читайте так же:  Порядок проведения медико социальной экспертизы гражданина

1) копия разрешения на строительство;

2) проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;

4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ;

5) положительное заключение экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

5.1. Лицо, осуществляющее строительство, вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 1 и 5 части 5 настоящей статьи. В этом случае органы государственного строительного надзора самостоятельно запрашивают указанные документы (сведения, содержащиеся в них) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

5.2. В случае внесения изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса после получения разрешения на строительство объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик не позднее десяти рабочих дней со дня утверждения таких изменений в соответствии с частями 15.2 и 15.3 статьи 48 настоящего Кодекса направляет их в органы государственного строительного надзора.

5.3. В случаях, установленных Правительством Российской Федерации, документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1 — 5 части 5 настоящей статьи, предоставляются застройщиком или техническим заказчиком в форме информационной модели.

7. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в соответствии с настоящим Кодексом, в том числе в порядке, предусмотренном частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса.

8. В случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

9. Требования к подготовке земельных участков для строительства и объекта капитального строительства для реконструкции, капитального ремонта, состав и порядок ведения исполнительной документации, форма и порядок ведения общего и специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, порядок осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, порядок консервации объекта капитального строительства могут устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 52 Градостроительного кодекса РФ

1. Комментируемая статья содержит требования к осуществлению трех видов деятельности: строительство; реконструкция объектов капитального строительства; их капитальный ремонт. Реконструкция объекта капитального строительства — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, строения, сооружения, пропускной способности и т.д.) или его назначения.

Ремонт объекта капитального строительства — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания, строения, сооружения. Различают текущий и капитальный ремонт. Текущий ремонт — ремонт объекта капитального строительства с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт — ремонт объекта капитального строительства для восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, улучшения эксплуатационных показателей.

Строительство объекта капитального строительства – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, проводимых на основании разрешения на строительство в целях создания законченного строительством объекта (объекта недвижимого имущества), предназначенного для удовлетворения производственных, потребительских и иных функций.

Законченный строительством объект — объект строительства в составе, допускающем возможность его самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены в соответствии с требованиями проектной, нормативно-технической документации и приняты несущие, ограждающие конструкции и инженерные системы, обеспечивающие в совокупности прочность и устойчивость здания (сооружения), защиту от атмосферных воздействий, температурный режим, безопасность пользователей, населения и окружающей среды.

Субъектами осуществления работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта могут выступать любые физические и юридические лица, отвечающие критериям ГК РФ о правосубъектности. Исключением из этого правила являются специальные требования по лицензированию строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, предусмотренные ст.17 Закона о лицензировании.

В 2003 г. проблема лицензирования данного вида деятельности была затронута в Решении Верховного Суда РФ от 2 октября 2003 г. № ГКПИ 03-1073 по делу о признании недействующим абз. 2 пункта 1 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174, в части включения в состав лицензируемого вида деятельности выполнение функций заказчика-застройщика.

Видео (кликните для воспроизведения).

Верховный Суд РФ установил, что согласно абз. 2 пункта 1 данного постановления деятельность по строительству зданий и сооружений включает выполнение строительно-монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно-технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика-застройщика.

Источники


  1. Основы права; Академия — Москва, 2010. — 256 c.

  2. Десницкий, С. Е. Слово о прямом и ближайшем способе к научению юриспруденции. Юридическое рассуждение о вещах священных, святых и принятых в благочестие, с показанием прав, какими оные у разных народов защищаются… и др. / С.Е. Десницкий. — Москва: Гостехиздат, 2016. — 193 c.

  3. Конституционное право зарубежных стран; АСТ, Сова — Москва, 2010. — 160 c.
  4. История Академии Наук СССР. — М.: М.-Л.: АН СССР, 2017. — 484 c.
  5. Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.
Понятие застройщик в градостроительном кодексе
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here