Права будущих собственников жилья

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Права будущих собственников жилья". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Как идет расчет кворума, если в доме есть непроданные квартиры (на которые не оформлено право собственности), участвуют ли их площади при расчете кворума?

Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) помещения по передаточному акту или иному документу о передаче после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, вправе голосовать на общих собраниях в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Это предусмотрено ч. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. В таком случае площадь незарегистрированных, но переданных помещений учитывается при подсчете кворума.

Если квартиры находятся в собственности застройщика, что подтверждается данными Росреестра, то он участвует в голосовании, и площадь помещений также учитывается при подсчете кворума.

Если застройщик не оформлял право собственности и квартиры не передавал, то ситуация на практике разрешается сложнее.

По общему правилу, закрепленному ст. 223 Гражданского кодекса, право собственности возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Таким образом, логично было бы считать, что подсчет кворума должен происходить только с площади помещений, находящейся в чей-либо собственности.

Однако практика судов по этому вопросу придерживается иной точки зрения. Например, Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в решении от 31 октября 2017 г. по делу № 2-1660/2017 пришел к такому выводу: застройщик в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. Иное влекло бы нарушение прав указанных лиц на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, учитывая, при этом, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества. При этом суд сослался на аналогичную правовую позицию Верховного Суда РФ в Определении от 17.02.2017 № 309-ЭС 16-20699 , а также апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013.

Поэтому перед проведением собрания советуем изучить практику судов своего региона, а также выяснить позицию застройщика – будет ли он участвовать в голосовании. Если он безразличен к собранию, а без его участия кворум не наберется, то можно попробовать провести собрание без учета незарегистрированных помещений.

Подробная инструкция создания ТСЖ

ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья) это некоммерческая организация, целью которой является эффективное управление многоквартирном домом или домами, которое направлено на его благоустройство и благоустройство придомовых территорий.

Будущее ТСЖ в многоквартирном доме или между несколькими многоквартирными домами должно быть оформлено как юридическое лицо. Для ознакомления с Федеральным законом о ТСЖ скачайте файл, перейдя по этой ссылке.

[3]

Этап №1 — Организация инициативной группы жильцов

Для начала нужно создать инициативную группу из собственников или жильцов дома, которая будет заниматься организацией ТСЖ (или некоторыми ее этапами).

Члены инициативной группы необязательно должны быть выбраны на каком-либо собрании собственников. Желательно, чтобы члены инициативной группы имели юридическую, бухгалтерскую специальность или обладали знаниями в управлении в области жилищно-коммунального хозяйства, пользовались доверием и авторитетом среди жильцов, т.к. часто члены инициативной группы в будущем становятся членами правления будущего ТСЖ.

Этап №2 — проведение собрания

Вторым основным этапом является проведение общего собрания собственников жилья многоквартирного дома (или нескольких многоквартирных домов, имеющих общую придомовую территорию, либо находящиеся рядом), т.к. ТСЖ может быть создано после принятого большинством решения на собрании. При этом собственников должно быть не менее двух.

    Известить собственников о проведения собрания.

Для этого формируется инициативная группа людей, являющихся собственниками помещений указанных объектов, которые должны разослать объявления о намечающемся собрании, либо раздать их остальным собственникам лично, под расписку о получении. Скачайте бланк извещения о проведении собрания.

Рассылка извещения должна быть организовано не менее чем за 10 дней до планируемой даты проведения общего собрания.

Если в одной квартире проживают несколько собственников, то целесообразно позаботиться о том, чтобы приглашение на общее собрание получил каждый, но к несовершеннолетним детям это не относится, т.к. они не имеют право голоса.

Пришедшие собственники должны иметь при себе паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру или помещение (плюс ксерокопию). Если свидетельства нет, то подойдут и договора основания — это документы, на основании которых имеется права на недвижимость. Это могут: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования. Также для подтверждения права на квартиру подойдет выписка из ЕГРП на недвижимое имущество (на квартиру). Вот Ссылка на инструкцию получения данной выписки.

Если человек не может прийти, но желает, чтобы его голос был учтен, он может передать доверенность одному из соседей, чтобы тот действовал еще и от его лица. Доверенность можно составить в простой письменной форме (от руки).

Целесообразно сделать копии почтовых квитанций, если уведомления рассылаются по почте, а к распискам прикреплять копии свидетельств о государственной регистрации прав собственности на помещения. О количестве собственников в доме можно узнать в паспортном столе, к которому относится дом(а).

Есть вопрос? Бесплатно проконсультируйтесь с нашим юристом. Задайте вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

На общем собрании обсуждаются только вопросы, указанные в повестке дня, которая прикрепляется к уведомлению о собрании и содержит краткий его план. В повестке дня указываются те вопросы, которые будут обсуждаться на собрании. В нашем случае это открытие ТСЖ и причины его создания. Порядок организации общего собрания прописан в ст. 146 Жилищного Кодекса РФ.

    Всем пришедшим на собрание раздаются заранее подготовленные бюллетени для голосования по вопросу создания ТСЖ (скачать бланк бюллетеня) и копии документов, подтверждающие права собственности на квартиру каждого голосующего. После голосования озвучиваются результаты, исходя из них, принимается решение.

ТСЖ создается только в том случае, если «за» его создание проголосовали собственники (или их представители), которые обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. «Вес» голоса собственника пропорционально размеру площади его собственности к размеру общей площади всех жилых помещений.

Если же 50% голосов не набирается, собрание считается несостоявшимся, и задача инициативной группы – донести до сведения собственников информацию о повторном собрании. Повторное собрание должно состояться не позднее, чем через 30 календарных дней после первого несостоявшегося собрания.

Читайте так же:  Договор между управляющей компанией и собственником жилья

Также следует отметить, что проголосовать собственники «за» создание могут, а вот вступать в ТСЖ они после этого не обязаны. Это очень важный момент, который нужно учитывать. Как гласит ст. 143 Жилищного Кодекса, собственник становится членом ТСЖ лишь на основании его личного волеизъявления, оформленного в виде заявления о вступлении в ТСЖ.

Те собственники, которые по каким-либо причинам не принимали участие в решении вопроса о создании ТСЖ, обязаны выполнять одинаковые для всех предписания.

Избрать правление будущего ТСЖ и председателя.

Итак, представим, что решение в пользу создания ТСЖ принято большинством голосов от общего собрания собственников жилых и коммерческих помещений дома. Далее на собрании избирается правление будущего ТСЖ и председатель. Согласно ст. 147 Жилищного Кодекса, правление и его председатель являются исполнительным органом ТСЖ.

Утвердить устав будущего ТСЖ.

Устав будущей организации также утверждается на собрании, который необходимо заверить у нотариуса. Образец устава можете скачать отсюда, а если нужны контакты опытного и надежного нотариуса, напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

  • Составить и подписать протокол собрания. Состоявшееся собрание и все последующие оформляются протоколом, который ведет инициативная группа собственников, решившая регистрацию ТСЖ. Образец протокола можете скачать по ссылке http://www.docstandard.com/obrazcy/tomaa/obrazec-xo433r.htm.
  • Если вы не уверены в своих силах/знаниях, советую обратиться за услугой создания ТСЖ. За подробностями обратитесь юристу консультанту сайта. Он также вас бесплатно проконсультирует. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Этап №3 — регистрация ТСЖ как юридическое лицо

    Председатель обязуется подать в налоговый орган заявление о государственной регистрации юридического лица. К заявлению прилагается паспорт, нотариально заверенные копии протокола общего собрания собственников, нотариально заверенный устав организации и оплаченную квитанцию гос.пошлины в размере 4000 рублей (согласно ст. 333 Налогового Кодекса РФ). Более подробную информацию о регистрации ООО найдете в статье Start-Business.ru

    Далее в банке нужно открыть расчетный счет ТСЖ и перевести на его баланс соответствующий дом. Это делается при участии специальной комиссии из членов городской Администрации. Письменное уведомление о создании данного счета отправляется в Управление городского хозяйства администрации города.

    Проверить квартиру на обременения/ограничения — 2 онлайн способа. Отдельные инструкции проверить на арест и на залог. Если обременения нет или оно было снято, то это показано на сайте Росреестра и в выписке ЕГРН.

    Собственник помещения в МКД

    Каждое помещение жилое или нежилое помещение многоквартирного дома находится в чьей-либо собственности. Участвовать в общем собрании и, соответственно, принимать решения относительно общего имущества МКД могут только собственники помещений или их законные представители ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ).

    Не собственники помещений могут присутствовать на собрании, например, жители, проживающие в доме на основании договоров найма или представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в МКД. Такие лица не имеют права принимать участие в голосовании.

    Жилые или нежилые помещения в доме принадлежат собственникам на праве собственности, которое должно быть подтверждено документально.

    Собственником помещений в МКД может быть:

    • физическое лицо
    • юридическое лицо
    • государственная организация
    • муниципальное образование

    Каждый собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. В равной степени он имеет право решать вопросы, которые касаются общего имущества в доме, и высказывать своё мнение по этим вопросам путём голосования на общем собрании.

    Бывает так, что все помещения в МКД принадлежат одному собственнику. В таком случае все решения по вопросам, которые должно принимать общее собрание, такой собственник принимает единолично и оформляет их в письменной форме ( ч. 7 ст. 46 ЖК РФ ).

    Будущий собственник помещения, который имеет на руках акт приёма-передачи, но ещё не оформил право собственности на помещение, может принимать участие в общем собрании и решать вопросы управления и содержания общего имущества, которые относятся к компетенции собрания. Такое право предоставляется сроком на 1 год со дня выдачи разрешения на ввод помещения в эксплуатацию. ( ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ ).

    Права будущих собственников жилья

    МОСКВА И МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ:

    САНКТ-ПЕТЕРБУРГ И ЛЕНИГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ:

    РЕГИОНЫ, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ НОМЕР:

    Права жильцов и управляющей компании в многоквартирном доме

    Жильцы в многоквартирном доме наделены правами и обязанностями. Помимо владельцев жилые площади могут заселяться другими гражданами, также обладающие ими. Подробности о правомочиях жильцов и их взаимодействии с управляющими компаниями рассмотрим далее.

    Права собственников квартир

    В Жилищном кодексе (ЖК РФ) прописано: помещения многоквартирного дома прежде всего предназначены для проживания. Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме формулируются в виде следующих основных их видов.

    • Владение: удерживание площади с ограничением доступа посторонним.
    • Пользование: из помещения разрешено извлекать прибыль или просто проживать в нем.
    • Распоряжение, возможность совершать сделки дарения, продажи и обмена.

    Важно! Главный принцип при трудовой деятельности на дому — не задевать права и интересы других жильцов, соседей. То есть — запрещен шум, нельзя использовать ядовитые препараты.

    Собственник имеет право сдать лишнюю площадь в аренду физическому или юридическому лицу лишь для проживания. При этом должно быть официально заключено соглашение.

    Имеют место и другие запреты на действия без официального разрешения.

    1. Нельзя демонтировать коммуникации. Некоторые работы проводят лишь специалисты из служб.

    2. Запрещается изменять планировку квартиры. Иногда это может разрушить часть здания.

    Права жильцов, не являющихся владельцами

    Кроме собственника на площади квартиры могут проживать или находиться другие лица, не имеющие права владения (например, зарегистрированные члены семьи). Они имеют право на аналогичное владельцу пользование площадью. Но заниматься деятельностью, сдавать квадратные метры в аренду они могут только по согласию собственника.

    У подобных жильцов есть и обязанности:

    • оплата части площади и коммунальных услуг, кроме налога;
    • содержание ее в порядке при использовании по назначению.

    Внимание! Примером наличия права проживания, при котором гражданин не является членом семьи, является прекращение семейных отношений — развод с собственником жилья.

    Супруг владельца не может претендовать на пользования квартирой. Но для такой ситуации есть определенные правила и запреты:

    • несовершеннолетний ребенок не выселяется;
    • право может быть восстановлено судом при отсутствии у гражданина другого жилья.

    Права по отношению к общему имуществу

    Жилищное законодательство относит к общему для жильцов имуществу:

    • лестницы, площадки между ними, коридоры;
    • лифты;
    • крышу и чердак;
    • подвал;
    • придомовая площадь.

    Все жильцы владеют этим имуществом. Права собственников нежилых помещений в многоквартирном доме включают возможность перепланировки, реконструкции. Например, делают пристройки. Жильцы решают, что будут размещено на придомовом пространстве. Решения принимаются на общем собрании с обязательным составлением протокола при согласии большинства, а иногда и с участием местной администрации. Голоса тех, кто не имеет права собственности, не учитываются.

    Читайте так же:  Покупка квартиры полученной по наследству что следует знать, риски и сроки давности

    Нельзя без согласования с остальными жильцами:

    • передавать части придомовой площади в собственность конкретным лицам;
    • самовольно строить гаражи, сажать растения, делать другие работы.

    Управляющая компания

    Права и обязанности управляющей компании многоквартирного дома включают:

    • выполнение своих функций (контроль за качеством услуг, прием платежей, поиск исполнителей ремонтных работ, соблюдение безопасности);
    • использование полномочий;
    • предоставление доступа к информации заинтересованным лицам, извещение организаций о незаконных видах эксплуатации дома;
    • взимание задолженностей;
    • ограничение услуг при наличии долгов;
    • пользование эксплуатационными резервами;
    • требование возмещения за различный ущерб.

    Можно перечислить следующие обязательства:

    • по текущему и капитальному ремонту;
    • содержанию придомовой территории;
    • технический контроль;
    • перерасчет оплаты за жилье и коммунальные услуги, а также их обеспечение;
    • финансы: калькуляция, инвестиции, зарплата сотрудникам.

    Обязанности регулируются законодательством, а именно: ЖК РФ, ГК РФ (Гражданским кодексом), ФЗ (Федеральным законом) № 210 от 20.12.2004 и Постановлением Правительства № 75 от 06.02.2006.

    О нарушении прав

    Неисполнение управляющей компанией обязанностей влечет нарушение прав собственников многоквартирного дома. Так при невыполнении «Правил оказания коммунальных услуг» против нарушителей предусмотрены санкции.

    • Халатное отношение к имуществу — штраф до 50 000 рублей.
    • Нарушение норм подачи коммунальных ресурсов — до 100 000 рублей.
    • Нарушение пожарной безопасности -200 000 рублей.
    • Вредящие действия или бездействие подлежат ответственности по ст. 44 ГК РФ.

    Убытки жильцам должна возмещать управляющая компания.

    Совет дома и председатель

    В ст. 161.1 ЖК РФ изложены регламент относительно Совета многоквартирного дома, правила его избрания, в том числе для нескольких зданий. Этот орган участвует в деятельности управляющей компании. В ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ изложены права и обязанности председателя совета многоквартирного дома.

    Это следующие функции:

    • ведение переговоров по управлению и условиям договоров, сообщение собственникам их результатов;
    • полномочия по управлению;
    • контроль за выполнением обязательств и оказанием услуг;
    • выступления в суде представителем по доверенности от собственников;
    • участие в принятии решений по вопросам собраний.

    По решению собрания председатель может получать вознаграждение вместе с членами совета.

    Права жильцов многоквартирного дома в 2019 — 2020 году в общем случае не изменились с 2008 года, момента появления. Однако, законодательство регулируется в региональном масштабе. Так, например, с 1 января 17 года в Москве принят Закон № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины». Правила проживания имеют предназначение гарантировать законные права жильцов.

    ТСЖ и собственник жилья

    У собственников жилья при вступлении в ТСЖ могут возникать различные вопросы. В первую очередь многих интересует, что же представляет собой ТСЖ и чем оно отличается от кондоминиума и ЖСК?
    ТСЖ на сегодняшний день является наиболее эффективным способом управления домом с большим количеством квартир. С этой целью и создается данное объединение собственников квартир представляющее товарищество. ТСЖ от ЖСК отличается тем, что в ТСЖ объединяются собственники жилья, а в ЖСК, вначале будущие собственники, которыми становятся после того, как выплачен пай. Кондоминиум – совокупность недвижимого имущества управляемого ЖСК и ТСЖ.

    Каковы преимущества ТСЖ перед ДЕЗом?

    • расход средств более экономный и контролируются проще, поскольку члены ТСЖ и председатель обычно проживают в одном доме;
    • участники товарищества имеют преимущества перед собственниками, которые не являются членами ТСЖ; при необходимости получения какой-либо правки сделать это можно в своем доме у уполномоченного на то лица;
    • заключение договоров членами товарищества осуществляется только с ТСЖ;
    • правление товарищества несет ответственность его членами, при этом отчет происходит в реальном времени.

    На добровольных ли началах осуществляется вступление в члены ТСЖ?
    Согласно ст.143 Жилищного Кодекса РФ каждый собственник принимает решение о вхождении или не вхождении в товарищество. Наряду с этим решения, которые принимаются товариществом, обязаны выполнять все собственники, причем независимо являются ли они членами ТСЖ или нет.

    Права и обязанности собственников жилья определены Жилищным кодексом РФ, который вступил в силу 1 марта 2005 года. К основному праву собственника жилья относится право на распоряжение этим жильем принадлежащего гражданину на правах собственности. Собственник жилья в соответствие со ст. 30 ЖК вправе передать в пользование или во владение свое жилье другому гражданину. Кроме этого жилье может быть предоставлено юридическому лицу на законном основании или на основе договора аренды. В данном случае должны учитываться требования, которые установлены гражданским и жилищным законодательством.

    В статье 30 ЖК также определяются обязанности собственников жилья. Прежде всего, собственник обязан содержать помещение, которое принадлежит ему на правах собственности. Также собственник комнаты коммунальной квартиры должен содержать общее имущество собственников комнат. Важной обязанностью собственника является ответственное обращение с жильем и что немаловажно поддержание данного жилья в надлежащем состоянии. Собственник жилья ответствен за несоблюдение прав законных интересов своих соседей.

    Те собственники, которые отказались вступать в ТСЖ, не теряют правовые связи, кроме как членство в товариществе. В то же время если часть домовладельцев отказываются вступать в ТСЖ, то это в любом случае не освобождает их от участия в несении расходов, которые связаны с управлением общей собственности многоквартирного дома. Это было признано Конституционным судом РФ. Кроме этого и само товарищество не имеет права нарушать права тех, кто отказался вступать в ТСЖ. Собственники жилья, которые не вступили в ТСЖ, должны заключить с товариществом договор о ремонте, а также содержании общего имущества дома и при этом вносить установленную сумму на эксплуатацию, ремонт и содержание данного дома.

    Права жильцов в управлении ТСЖ в полной мере реализовываются на собрании. Жильцы могут участвовать на собрании членов ТСЖ и общем собрании. В данном случае исключена возможность постороннего лица. Голос засчитывается в полном соответствии с законодательством, при этом время, затрачиваемое собственником во время голосования на собрании — минимально.

    Выбирая управляющую компанию на общем собрании собственников жилья, с каждым собственником данного дома заключается договор на условиях, которые указываются в решении принятом на общем собрании. Одной стороной заключаемого договора являются собственники помещений, которые обладают большей частью голосов (более 50 %) от общего количества голосов собственников жилья данного дома. Собственники жилья на основании решения принятого на общем собрании имеют полное право отказаться от исполнения договора управления в том случае, если управляющей компанией не выполняются условия договора. Кроме этого они имеют право принять решение в переизбрании управляющей компании либо в изменении способа управления домом. До того момента, как будет прекращен договор, а это 30 дней, управляющая компания обязана выполнить передачу всей технической документации на многоквартирный дом, а также других документов, которые связаны с управлением иной управляющей компании.

    Видео о том как решать вопросы между ТСЖ и собственниками

    Государственный контроль управляющих компаний

    Оспорить решение общего собрания членов ТСЖ и ЖСК

    Взаимодействие УК с собственниками по-новому

    Сколько было разговоров по поводу «прозрачности» работы УК, про удобство для собственников помещений и прочих красивых фраз уже и не упомнишь. Но тут, как всегда внезапно, из-под пера Д.А. Медведева появилось Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. № 331 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее по тексту – Постановление №331). Постановление во многом поменяет работу с собственниками. Ну, а для тех, кто не захочет меняться, государство приготовило «подарок» в виде штрафа в размере 250 000 рублей.

    Читайте так же:  Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

    Во многом описанные в Постановлении №331 «методы» работы с собственниками уже применяются крупными и не очень управляющими организациями, но, как показывает наш опыт, многим придется очень сильно менять «стиль» своей работы.

    В обновленных Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 (далее по тексту – Правила №416), появится раздел VII «Организация взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме при осуществлении управления многоквартирным домом»

    Управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в МКД, в том числе посредством предоставления возможности личного обращения:

    в действующий офис УК

    либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора (далее – представительство УК).

    Обратите внимание, что и офис УК и МФЦ являются представительствами УК.

    Сделать так, чтобы было одно представительство на огромный город, не получится. В п.27 Правил №416 прямо указано, что представительство (читаем – МФЦ) должно располагаться в пределах муниципального образования, в том числе в пределах внутригородского района в городском округе с внутригородским делением либо внутригородской территории города федерального значения, на территории которого располагаются МКД, управление которыми осуществляет такая управляющая организация.

    Понятное дело, что в Правилах №416 ПП РФ не приводится определение муниципального образования и внутригородского района, поэтому «лезем» в Федеральный закон от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и видим:

    «муниципальное образование — городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район либо внутригородская территория города федерального значения.

    внутригородской район — внутригородское муниципальное образование на части территории городского округа с внутригородским делением, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления».

    [2]

    Иными словами, если, к примеру, у вас в населенном пункте есть несколько районов, в которых вы осуществляете свою деятельность – в каждом из районов должен быть офис УК или МФЦ, с которым вы заключили договор.

    Согласно п.28 Правил №416 представительство УК предназначено для:

    приема собственников помещений;

    предоставления оперативных ответов на поступающие вопросы;

    оказания любой помощи собственнику по возникающему у него вопросу, связанному с управлением МКД.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Обратите внимание, что в указанном пункте прямо прописано, что «общение» производится исключительно с лицами, которые являются собственниками или пользователем помещения в МКД. Таким образом лица, пришедшие в офис с фразой «мне любовница поручила» или «я арендатор», идут лесом.

    Всем знакома ситуация, когда собственник помещения «с ноги» открывает дверь в УК и требует немедленно его принять. При этом, как правило, произносится сакральная фраза «Вы живете за мой счет» и потом вторая фраза «У меня нет лишнего времени — принимайте». Так вот эта ситуация ушла в прошлое. Так, в соответствии с п.29 Правил №416, УК раскрывает информацию о дате и часах приема собственников помещений уполномоченными лицами. Прием должен осуществляться (держитесь крепко) не реже одного раза в месяц. Здорово, правда?

    Но, обратите внимание на то, что прием должен осуществлять не «тот парень», а лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей организации, а также иными уполномоченными лицами, а значит готовьте внутренние приказы и назначайте «виноватых».

    С учетом того, что теперь есть официальные приемные дни, Правительство решило упорядочить запись на прием в УК, сделав, по сути, порядок аналогичный записи в поликлинику и в госорганы.

    Записаться на прием теперь можно:

    непосредственно в представительстве управляющей организации;

    по телефону управляющей организации или с использованием ГИС ЖКХ.

    Если человек пришел на прием без записи, он должен ждать, когда пройдут все по записи. Иными словами тут или записался и попал, или не записался и попал на прием последним, или не попал, так как кончилось приемное время (п.30 Правил №416).

    Осуществляя запись на прием, сотрудник УК должен выяснить:

    наличие имеющихся заявок в аварийно-диспетчерскую службу от обратившегося собственника или пользователя помещения;

    статус рассмотрения и результат выполнения указанных заявок.

    Уточнив вышеуказанную информацию, сотрудник УК должен заполнить журнал личного приема, в котором указывается:

    информация о заявках в АДС;

    должность лица, осуществляющего прием.

    Копия записи в журнале личного приема передается обратившемуся собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме.

    Все вышеуказанное просто прелестно, так как невыполнение любого из вышеуказанных требований ГЖИ теперь сможет трактовать как нарушение лицензионных требований с выдачей предписания или штрафа в 250 000 рублей.

    Так что готовьтесь, тем более, что на подготовку у вас есть еще 11 месяцев до 01 марта 2019 года.

    Ну, а мы в рамках нашей СRМ «Квартира.Бурмистр.ру» в течение 3 недель сделаем модуль записи на прием в УК, где будут:

    свободные окна для записи на прием;

    время приема и уведомления с задачами для сотрудников;

    напоминания сотрудникам и жителям;

    автоматическое формирование журнала записи на прием и документов для передачи жителям.

    Чибис и Ко создают проблемы – мы помогаем их решать.

    Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, позволяющая автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии. С помощью приложения жители смогут записаться на прием в свою УО или ТСЖ, подать показания ИПУ и заявку в диспетчерскую, оплатить ЖКУ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

    С уважением, Кочетков Юрий.

    Обсудит статью и задать вопросы можно здесь .

    Рассылка новостей ЖКХ

    а также наших статей

    Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

    Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

    Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

    Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

    Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

    Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

    Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

    Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

    2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

    Читайте так же:  Совмещение профессий должностей понятие порядок и условия

    а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

    б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

    в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

    г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

    д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

    е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

    ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

    з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

    и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

    к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

    Статья 5.62. Дискриминация

    3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

    О порядке создания ТСЖ. Для чего нужно такое товарищество, преимущества и недостатки, организация его деятельности

    Правовое положение ТСЖ (Товарищества собственников жилья) определяется нормами Гражданского и Жилищного кодекса. В п. 1 ст. 291 ГК РФ выведено определение ТСЖ и очерчены основные задачи его создания.

    Порядок и нормативы основания нового объединения собственников квартир с его последующей регистрацией регулируются Разделом 6 ст. 136 ЖК РФ.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

    Когда можно создавать?

    Согласно п. 2 ст. 291 ГК ТСЖ причисляется к юридическим лицам некоммерческого типа. Объединение разрешается создавать в любых многоквартирных домах при соблюдении законодательно установленных условий. Допускается организация ТСЖ в таких случаях:
    • если помещения в доме принадлежат разным владельцам, имеются земельные участки на общей территории и объекты инфраструктуры;
    • если предполагается объединить для эффективного управления несколько зданий, которые расположены вблизи друг от друга;
    • допускается объединение не только многоквартирных зданий, но и частных домовладений.

    Можно ли создать, если часть квартир не приватизирована?

    Кто является учредителем? Принимать участие в создании ТСЖ могут только собственники жилья. Квартиры переходят в собственность после прохождения процедуры приватизации. То есть владельцы квартир без соответствующих актов собственности не будут иметь права голоса при организации нового объединения. В качестве их законного представителя может выступать муниципалитет.

    Цель образования

    Основная цель образования товарищества собственников – обеспечение высокой эффективности управления домовладением, максимальное участие жильцов многоквартирного строения в обустройстве придомовых территорий. Перед ТСЖ ставятся задачи по:

    • грамотному распоряжению общим имуществом собственников помещений;
    • поддержанию удовлетворительного технического состояния сооружений;
    • обеспечению возможности в длительной перспективе пользоваться помещениями по их целевому назначению;
    • рациональному и согласованному с членами сообщества использованию финансовых ресурсов товарищества на нужды входящих в него домов;
    • заключению договоров с коммунальными предприятиями;
    • осуществлению ремонта зданий (текущего и капитального).

    Полный перечень целей и задач каждое ТСЖ прописывает в своем уставе.

    Членство в объединении начинается с факта подачи в органы правления ТСЖ заявления на вступление в организацию. Выход из рядов товарищества является обязательным в случае утраты права собственности на конкретный объект недвижимости.

    [1]

    Правила организации сообщества дома

    При создании ТСЖ необходимо разработать и оформить устав организации. На товарищество распространяются требования законодательства о некоммерческих структурах – им нельзя заниматься видами деятельности, не связанными с реализацией целей объединения.

    Членами ТСЖ могут быть физические и юридические лица. Главное условие для их вступления в создаваемую структуру – право собственности на объект недвижимости, попадающую в сферу влияния конкретного товарищества. Инициаторами формирования ТСЖ должны быть жильцы зданий.

    Кто является учредителем данной организации? К числу учредителей относятся члены правления ТСЖ, а это значит, что два этих понятия синонимичны. Все решения, принимаемые правлением ТСЖ, должны обсуждаться публично и требуют наличия не менее 50% голосов за рассматриваемый вариант решения проблемы. Так как товарищества собственников относятся к категории юридических лиц, они должны пройти регистрацию в налоговых органах.

    Читайте так же:  Понятие трудового стажа его значение и классификация

    Плюсы и минусы

    В числе выгод создания ТСЖ значатся:

    1. Оперативность реагирования на проблемные вопросы подведомственных домовладений.
    2. Все решения финансового характера принимаются путем открытого голосования, у собственников есть возможность непосредственного влияния на результаты обсуждений.
    3. Самостоятельный выбор подрядчиков, разрешается выполнять работы своими силами для экономии средств товарищества.
    4. Планы по ремонту и благоустройству составляются членами объединения, зависят только от их желания и возможностей.
    5. Прозрачность и простота контроля финансовых операций.
    6. Право самостоятельного распоряжения общим имуществом (например, сдача в аренду помещений цокольных этажей).
    7. Повышение рыночной стоимости объектов недвижимости благодаря ухоженности придомовых территорий.
    8. При возникновении у некоторых жильцов задолженности по коммунальным платежам есть возможность урегулировать вопрос путем привлечения должников к работам в ТСЖ в счет погашения сумм по услугам коммунальных предприятий.
    9. Первоочередное право на принятие участия в государственных программах благоустройства и капитального ремонта.

    Главным недостатком системы управления домами через ТСЖ является сложность накопления достаточных финансовых резервов для проведения капитального ремонта. Препятствиями для создания и эффективного управления ТСЖ могут быть:

    • необходимость межевания земель – процедура оформления собственности на земельные участки требует денежных вложений и отнимает много времени;
    • принадлежность мансардных, цокольных и первых этажей юридическим лицам лишает товарищество возможности дополнительно зарабатывать средства на аренде этих помещений для пополнения своего бюджета;
    • организация должна платить налог на прибыль;
    • большие суммы задолженностей по счетам за коммунальные услуги при отсутствии взаимопонимания у сторон можно получить только путем обращения в суд;
    • нежелание отдельных собственников участвовать в финансировании благоустройства территорий общего пользования;
    • отсутствие согласованности взаимодействия между правлением ТСЖ и органами местной власти.

    Товарищество собственников жилья: порядок формирования и организация деятельности

    Создание товарищества собственников начинается с формирования инициативной группы. В нее должны входить владельцы квартир. Инициаторы образования ТСЖ назначают дату проведения общего собрания собственников. За 10 дней до этого дня все владельцы объектов недвижимости в выбранных для объединения домовладениях уведомляются о предстоящем мероприятии.

    Уведомления должны быть письменными. Их рассылают по почте заказными письмами, чтобы у представителей инициативной группы были доказательства своевременного доведения информации о собрании собственников жилья.

    Можно вручать уведомления лично под расписку. Дополнительно рекомендуется вывесить объявление в подъезде или во дворе здания для информирования о дате проведения собрания.

    В бланке уведомлений обязательно указывается:

    Далее процедура создания ТСЖ требует строгого соблюдения очередности этапов:

      Проведение очного или заочного собрания.

    Для участия в мероприятии владельцы недвижимости должны предъявить свои паспорта и документы, подтверждающие право собственности на помещения. При невозможности личного присутствия допускается делегирование полномочий третьему лицу. Для этого от руки владельцем квартиры или дома составляется доверенность.

    В повестку дня первого собрания целесообразно включить такие вопросы:

    • причины создания товарищества;
    • создание ТСЖ;
    • выборы председателя, секретаря, членов правления и ревизионного органа;
    • утверждение разработанного варианта устава;
    • согласование формулы подсчета голосов.

    На председателя возлагается обязанность проведения собраний, а секретарь должен фиксировать все происходящие в протоколе. Формула подсчета голосов может учитывать:
    • один голос для каждого собственника;
    • вес голоса определяется пропорционально площади имущества, находящегося в собственности;
    • количество голосов у владельцев приравнивается к числу помещений в его собственности.

    Перед началом собрания каждому его участнику выдаются бюллетени для голосования. В конце мероприятия все отмечают предпочитаемый вариант ответа по вопросу создания ТСЖ. Если голосов набралось более половины, то решение считается принятым.

    Если собрание не принесло ожидаемых результатов, повторно проводить его разрешается не ранее, чем через 30 календарных дней.

    При очной форме собрания необходимо присутствие более 50% приглашенных собственников. Каждый из посетивших мероприятие должен проголосовать до завершения сборов. В случае с заочным форматом бюллетени разносятся собственникам для самостоятельного заполнения без участия в собрании.

    Этот вариант используется при большом количестве собственников. Результаты голосования озвучиваются на собраниях и вывешиванию на доске объявлений в доме.

    Завершающий момент – оформление и подписание протокола собрания.
    Уплата госпошлины и подготовка документов для регистрации ТСЖ.

    Госпошлина оплачивается в размере 4000 рублей (размер устанавливается Налоговым кодексом в п. 1 ст. 333.33). Комплект документов для регистрации объединения состоит из:

    • оригинала квитанции об уплате государственной пошлины;
    • паспорта избранного председателя;
    • нотариально заверенной ксерокопии протокола общего собрания собственников;
    • заверенной нотариусом копии устава товарищества и оригинала;
    • заявления.
    • Скачать образец устава ТСЖ
    • Скачать бланк заявления на регистрацию ТСЖ
    • Скачать образец заявления на регистрацию ТСЖ

    Документация подается в налоговый орган. Далее председатель открывает расчетный счет в банковском учреждении и привязывает его к конкретному домовладению, изготавливает печать ТСЖ и принимает здание на баланс товарищества.

    Организация деятельности созданного товарищества осуществляется в соответствии с очерченными уставными документами правами и обязанностями объединения. ТСЖ заключает договора с предприятиями, оказывающими коммунальные услуги жильцам дома. При возникновении необходимости в ремонте соответствующие работы проводятся собственными силами или выбранным подрядчиком.

    Одной из главных обязанностей товарищества является поддержание надлежащего технического и санитарного состояния вверенных ему объектов. Объединение должно отстаивать права владельцев квартир и принимать соответствующие меры для предотвращения противоправных действий в отношении обслуживаемой недвижимости.

    Если в уставе организации не указан срок деятельности товарищества, то созданное ТСЖ является полноправным юридическим лицом с неограниченным временем действия.

    Средства, получаемые объединением от собственников жилья и хозяйственной деятельности, должны тратиться на нужды домовладения и благоустройство прилегающей территории. Положительный остаток финансовых ресурсов по итогам года признается прибылью и облагается налогом.

    С участием застройщика

    В строящихся зданиях создание ТСЖ невозможно. Для оформления товарищества необходимо ввести объект в эксплуатацию. После этого разрешается проводить собрание собственников и принимать решение о форме управления домом.

    До момента выкупа квартир у компании-застройщика владельцем помещений считается строительная фирма. Поэтому обязательно требуется участие ее представителей в общем собрании.

    Создать ТСЖ или передать бразды правления управляющей компании? Создание ТСЖ является хорошей альтернативой передачи дома в УК. Такой шаг позволит сделать расходование средств жильцов на содержание здания более прозрачным и рациональным. Из минусов стоит выделить трудоемкость процедуры открытия товарищества и его функционирования.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    +7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

    Источники


    1. Колюшкина, Л.Ю. Теория государства и права / Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и К°, 2012. — 579 c.

    2. Кабинет информатики. Методическое пособие / И.В. Роберт и др. — М.: Бином. Лаборатория знаний, 2016. — 126 c.

    3. Правовые и социально-психологические аспекты управления. — М.: Знание, 2005. — 320 c.
    4. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.
    5. Селиванов, Н.А. Справочник следователя; М.: Российское право, 2012. — 320 c.
    Права будущих собственников жилья
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here