Расторжение договора с ук по инициативе собственников

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Расторжение договора с ук по инициативе собственников". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Расторжение договора с УК по инициативе собственников

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Какие могут быть основания расторжения ресурсоснабжающей организацией договоров на поставку коммунальных ресурсов (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение), заключенных между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией, в судебном порядке, а также в случае отсутствия лицензии у управляющей организации (договором на поставку коммунальных ресурсов предусмотрено право ресурсоснабжающей организации отказаться от договора при наличии задолженности, образовавшейся с 2016 года)?
Вправе ли ресурсоснабжающая организация после расторжения договора заключить договоры напрямую с собственниками жилья?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. В приведенной ситуации ресурсоснабжающая организация вправе расторгнуть договор по причине наличия задолженности в одностороннем порядке, уведомив об этом управляющую организацию.
Вопрос о внесении платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации может быть решен только на общем собрании собственников помещений.
2. Договор ресурсоснабжения, заключенный управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией, в случае аннулирования лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами может быть прекращен одновременно с прекращением договора управления домом.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

15 сентября 2017 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

[2]

  • организацию, ранее управлявшую домом;
  • орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Примечание. В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив ( ч. 2 ст. 161 , ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? Узнать →

Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция.

Ответ:

Основания и порядок расторжения договора должны быть прописаны в самом договоре — и надо руководствоваться прежде всего условиями договора. Например, можно расторгнуть в связи с истечением срока — если срок в договоре указан и т.д. Если смотреть с точки зрения закона, то если (как указано в тексте вопроса) собственниками в домах действует способ управления — непосредственное управление, то заключенные Вашей организацией договоры являются договорами оказания услуг и подпадают под регулирование главы 39 Гражданского кодекса РФ.

Читайте так же:  Нет председателя совета дома что делать

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу N А17-1599/2014, во вложении к консультации).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

— организацию, ранее управлявшую домом;

— орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации (Постановление ФАС Московского округа от 23.01.2014 N Ф05-15862/2013 по делу N А41-16325/13, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2012 по делу N А56-47354/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2014 по делу N А12-11913/2013, во вложении к консультации).

Аннотация. Таким образом, нормы Жилищного кодекса РФ и судебная практика по его применению предоставляют собственникам помещений многоквартирного жилого дома право на расторжение договора управления в отсутствие нарушений договора управляющей компанией и в отсутствие в договоре управления условия о возможности его расторжения по инициативе собственников в одностороннем порядке.

Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс.

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Чаще всего, когда происходит расторжение договора МКД, имеется в виду аннулирование соглашения с управляющей компанией. Обычно именно ей отдается предпочтение в данном случае при выборе метода управления. Естественно, у каждой управляющей компании есть не только достоинства, но и недостатки. Вот в последнем случае и возникают трудности.

Чтобы аннулировать договор, нужно четко отдавать себе отчет, когда на каких основаниях и кто подписывал первоначальный документ, а также какова процедура расторжения. Ответы на данные вопросы содержатся в законодательстве нашей страны (Жилищном и Гражданском кодексах). Кроме того, в некоторых случаях не лишним будет заручиться пояснениями компетентных служб и изучить практику Арбитражного суда.

Способы прекращения контракта управления МКД

Стоит сразу уточнить, что методов аннулирования договора не так уж много:

  1. По причинам, указанным в Гражданском кодексе (ст.450).
  2. Когда закончился срок его действия.
  3. Из-за окончания обязательства в порядке, описанном в ГК (гл.26).

Правила, касающиеся договора по управлению МКД, изложены в ст. 162 ЖК. В соответствии с ее положениями, договор обязывает одного участника (управляющую компанию) по поручению другого участника (собственников квартир, правления ТСЖ, других органов управления) в течение определенного договором времени за установленную в нем же плату взять на себя обязанности по:

  • содержанию вверенных ему общедомовых помещений и территории в надлежащем виде;
  • своевременному выполнению ремонтных работ;
  • предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир;
  • ведению другой деятельности, направленной на эффективное управление МКД.

Вот почему порядок прекращения взятых на себя сторонами обязательств также различен. Не лишним будет рассмотреть две наиболее распространенные ситуации:

[3]

  1. Когда аннулируется договор управления, в котором сторонами выступали собственники жилья и УК.
  2. Участниками сделки являлась УК и ТСЖ.
Читайте так же:  Бесплатная консультация юриста по недвижимости онлайн и по телефону

Кто может инициировать прекращение договора?

Любой договор имеет право расторгать одна из тех сторон, которая принимала в нем непосредственное участие. А значит, такими участниками сделки могут быть:

  • ТСЖ;
  • управляющая компания;
  • собственники помещений.

Естественно, что от имени первых двух компаний будет действовать их представитель (либо представители).

Ввиду того, что собственников в МКД достаточно много, то в Жилищном кодексе на этот счет предусмотрено правило. В соответствии с ним соглашение об управлении подписывается на общем собрании владельцев жилья. Причем каждый из них должен расписаться в документе. Данное правило действует, когда управляющая компания позволила себе значительно нарушить условия договора. Несложно догадаться, что раз для заключения соглашения управления МКД необходимо было собираться всем собственникам, то и для расторжения также придется это сделать. Только так владельцы помещений смогут высказать свое решение.

Аннулирование договора по общим причинам

Когда речь идет о причинах аннулирования контракта управления МКД, в ЖК есть ссылка на Гражданское законодательство. Так, ст. 450-451 устанавливают возможные причины расторжения первоначального договора. Обычно это происходит в следующих случаях:

  • по соглашению сторон, когда другое не указано в Гражданском кодексе, прочих актах либо в условиях контракта;
  • односторонний отказ от договора управления МКД возможен исключительно на основании решения суда (обычно это бывает, когда один из участников сделки существенно нарушил ее условия либо по другим причинам, регламентированным ГК, прочими актами или пунктами, указанными в договоре);
  • когда возникли проблемы, которые нельзя было предвидеть во время заключения договора (если прочее не значится в условиях соглашения).

Рассмотрим подробнее каждое основание для аннулирования договора МКД.

Когда удается достичь обоюдного согласия?

Обычно заинтересованные стороны стараются заранее предусмотреть все возможные ситуации, поэтому в условия самого договора они включают пункт, который предоставляет возможность расторгнуть сделку с предварительным уведомлением контрагента в определенный период времени. Когда происходит досрочное прекращение договора управления МКД по согласию сторон, могут возникнуть следующие нюансы:

    Если инициатор аннулирования договора не потрудился предоставить заявление, тогда действует одно из положений статьи 162 ЖК. А именно
Видео (кликните для воспроизведения).

При этом первый способ очень часто происходит значительно быстрее. Дальнейшее управление в этом случае выбирается автоматически — общедомовыми делами будет заниматься ТСЖ.

Аннулирование контракта одной из сторон

На основании ЖК нашей страны порядок управления МКД устанавливается на собрании собственников квартир, и может измениться в любое время по их воле.

Так, если собрание постановило произвести изменение УК, то договор со старой компанией будет расторгнут (при наличии уведомления). Однако в законе ничего не говорится о конкретных сроках. Здесь стоит опираться на положение о том, что старой УК предоставляется срок в 1 месяц после получения уведомления на передачу технической и прочей документации. Можно ориентироваться на него или установить срок окончания договора на собрании собственников.

Зарегистрированное по всем правилам ТСЖ не является УК, т.к. его могут выбрать и другие дома. Поэтому при создании товарищества собственников нужно обговорить вопрос об управлении МКД отдельно, чтобы ТСЖ имело вышеуказанные права.

Когда договор был заключен в результате открытого конкурса

Объектом договора может также стать и УК, избранная местной администрацией в результате конкурса. В этом случае расторжение договора управления МКД по инициативе собственников невозможно, даже если они решили поменять УК. У них появляется возможность расторгнуть контракт только через год после того, как договор был подписан. Если это не будет сделано, ждать придется еще один год. Это требует от собственников достаточной расторопности в принятии и осуществлении решений.

Для УК один из главных нюансов состоит в том, что если заявление о расторжении ей не получено, договор все равно не продляется. Администрация в данной ситуации имеет право не позже месяца до окончания старого договора провести открытый конкурс и выбрать таким образом новую УК.

Что является существенным нарушением договора?

Не всегда удается расторгнуть договор управления МКД без участия суда. Так, в соответствие со ст.450 ГК одна сторона вправе потребовать расторжения (либо изменения) договора по судебному решению, если другой его участник совершил существенные нарушения.

Под существенным понимается такой урон от действий (или бездействий) одного участника сделки, при котором второй лишился того, на что рассчитывал при заключении контракта.

Таким образом, собственники жилых помещений вправе отказаться от исполнения договора, когда УК не выполняет его условия. Одними из самых распространенных нарушений считаются:

  • периодические задержки работ, необходимых для МКД;
  • отсутствие отчета УК о выполнении условий договора;
  • нанесение ущерба МКД, вызванное определенными действиями (либо бездействием компании).

[1]

При этом расторжение договора через суд может осуществляться только после того, как другая сторона дала отказ на просьбу изменить условия договора (или расторгнуть его). Если она вообще не дала ответ, то необходимо выждать один месяц, прежде чем подавать документы в суд.

Аннулирование контракта управляющей компанией

Расторжение договора управления МКД по инициативе управляющей компании встречается гораздо реже, но иногда бывает и такое. Аннулировать контракт в этой ситуации можно по тем же причинам и аналогичными способами. В данном случае требование расторгнуть соглашение направляют каждому собственнику квартиры, а аннулированию подлежат все договора с собственниками МКД.

Чаще всего причиной расторжения является отсутствие вознаграждений от собственников за выполненную работу. Общедомовая недвижимость является неделимым имуществом, поэтому собственники несут за нее солидарную ответственность, что осложняет ведение подобных дел.

Заключение

В случае аннулирования контракта управления МКД собственники имеют некоторое преимущество. В их случае прервать сделку гораздо проще, чем когда инициатором является УК.

Правовая позиция Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан по вопросу расторжения договора управления многоквартирными домами с управляющей организацией

по вопросу расторжения договора управления многоквартирными домами с управляющей организацией

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Пункт 8 ст. 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

Читайте так же:  Куда обращаться при нарушении трудового законодательства работодателем

Исходя из изложенного появляется противоречие, поскольку, с одной стороны, ЖК РФ императивно установил возможность собственникам в любое время выбирать способ управления, а с другой — указывает на возможность расторжения договора в порядке, который устанавливает Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ), где указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. То есть если исходить из норм ГК РФ, то собственники могут расторгнуть договор с УК только в случае, если она существенно нарушает условия договора управления, что сделать довольно проблематично, потому что не понятны критерии, по которым возможно это установить, и процесс доказывания. На данный вопрос ответ дал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 01.01.2001 г. № 000/11, в соответствии с которым правовая конструкция договора управления многоквартирным домом не позволяет усмотреть в нем наличие таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг, при иной форме управления домом.

Указанная позиция нашла отражение и в судебной практике.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 сентября 2015 г. по делу N А56-73665/2013:

«Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.

Пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

В данном случае собственники помещений многоквартирного дома отказались от договора управления многоквартирным домом с ТСЖ «Дом купца Елисеева», избрав иной способ управления многоквартирным домом — управление ТСЖ «Дворцовый, 37».

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 сентября 2015 г. по делу N А56-62648/2014:

«Нормы части 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом».

Указанную сложившуюся практику немного сбило Определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 г. 15-3, в котором указано:

«Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

По настоящему делу оснований, предусмотренных частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, для расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе собственников жилых помещений в одностороннем порядке не установлено.

Вместе с тем частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством, однако в порядке, предусмотренном статьями 450 — 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственники жилых помещений к ООО «Управляющая компания N 2 жилищно-коммунального хозяйства» с требованием о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом не обращались».

Собственники могут изменить способ управления или поменять УК в любое время, но они обязаны уведомить предыдущую УК, тем самым будет соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный ГК РФ.

Таким образом, ключевым моментом при ситуации, когда жители хотят поменять УК, является принятие ими решения о смене УК и направление письменного уведомления в адрес УК о расторжении договора (для подстраховки желательно с указанием причин неудовлетворительной работы и фиксированием недостатков в оказании услуг актами).

Право собственников помещений на отказ от договора управления может быть связано или не связано с нарушением договора со стороны управляющей организации. Если отказ связан с нарушением договора управления, то собственникам следует указать, какие именно обязательства по договору не выполнила управляющая организация.

Как было сказано выше, довольно часто в судах рассматриваются споры между прежней управляющей организацией и собственниками помещений о правильности реализации собственниками права на отказ от договора управления. Управляющие организации, как правило, ссылаются на недопустимость прекращения договора управления, если в повестку дня общего собрания не был включен вопрос об отказе от договора и/или основаниях такого отказа.

Выбрав единожды способ управления домом и управляющую организацию, домовладельцы не лишаются возможности их изменить иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации». Таким образом, собственники по своему желанию могут и не указывать в решении общего собрания оснований для отказа от договора управления или вовсе не включать данный вопрос в повестку дня общего собрания, ограничившись выбором нового способа управления многоквартирным домом или новой управляющей организации.

Отказаться от договора управления в любой момент собственники помещений могут также и при конкурсном отборе управляющей организации (то есть вопреки положениям п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Из п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ следует, что собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, только по истечении каждого последующего года со дня заключения договора и при условии, что до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления многоквартирным домом (п. 4 ст. 161, п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). При этом суды, толкуя п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ в единстве с правилами ст. 450 ГК РФ, делают вывод, что собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, и до истечения каждого последующего года со дня заключения договора.

Признавая ценность права собственников помещений на внесудебный отказ от договора, считаем, что такой отказ должен иметь определенные законом пределы, чтобы не превращаться в свою противоположность — произвол и механизм для недобросовестной конкуренции. На наш взгляд, такими пределами являются мотивы отказа от договора.

Мотивы всегда должны отвечать требованиям добросовестности и разумности. Так, в п. 4 ст. 450.1 ГК РФ законодатель указал, что «сторона, которой. предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором».

Читайте так же:  Реклама на транспорте законодательство

К сожалению, большинство норм ГК РФ, предусматривающих право отказа от договора, не указывает на необходимость учета мотивов такого отказа (существенность нарушения). Подобного правила не содержится и применительно к договору управления в ст. 162 ЖК РФ.

Относительно права управляющей организации на отказ от договора управления Жилищный кодекс РФ не дает прямого ответа, отсылая к гражданскому законодательству (п. 8 ст. 162 ЖК РФ), которое запрещает профессиональному субъекту отказываться от исполнения договорных обязательств (п. 2 ст. 310 ГК РФ

Основанием прекращения договора управления является судебное решение о расторжении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ) по причинам: 1) существенного нарушения договора, 2) существенного изменения обстоятельств, 3) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Судебное расторжение договора управления является неактуальным для собственников помещений в связи с их правом на немотивированный отказ от договора. С другой стороны, судебное расторжение договора — это одна из немногих возможностей «выхода» из него для управляющей организации.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Многоквартирный дом является местом проживания большого количества жильцов. Поэтому для комфортабельного и безопасного проживания граждан применяются меры, направленные на поддержание функционирования его систем на должном уровне. Ответственность за указанные мероприятия возлагается на специально сформированные товарищества жильцами. При отсутствии обозначенного сообщества заключается договор с управляющей компанией.

Предметом договора, заключенного с управляющей компанией, является предоставление организацией определенных услуг жильцам многоквартирного дома, таких как:

  • Выполнение работ для содержания дома в надлежащем виде;
  • Ремонт общего имущества в обозначенном здании;
  • Помимо этого в обязанности управляющей компании входит предоставление коммунальных услуг всем жильцам многоквартирного дома.

Сторонами представленного договора являются управляющая компания и с другой стороны все лица, обладающие правом собственности на недвижимое имущество в данном многоквартирном доме или Товарищество собственников жилья, а также Жилищно-строительный кооператив.

Статья под номером 162 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит информацию, согласно которой договор управления следует заключить с каждым лицом, который владеет правом собственности на жилое помещение в представленном здании.

Но нередки ситуации, когда один из участников данных договорных отношений желает инициировать процесс расторжения договора. Зачастую инициатором прекращения дальнейших взаимоотношений являются лица, обладающие правом собственности на недвижимость в многоквартирном доме или их представители в лице ЖСК и ТСЖ. О том каков процесс расторжения договора в одностороннем и судебном порядке, заключенного с управляющей компанией, будет представлено в текущей статье. Помимо этого статья содержит сведения о том, какой пакет документов для этого необходим и как правильно составить уведомление о расторжении и исковое заявление, если решить разногласие мирным путем не получилось.

Основания для расторжения договора

Для того чтобы собственники жилья в многоквартирном доме или их представители имели право инициировать процедуру расторжения договора, заключенного с управляющей компанией, у них должны быть весомые основания.

Обстоятельства, на основании которых возможно аннулировать представленный контракт:

  • Если управляющая компания не выполнила надлежащие мероприятия по обслуживанию здания в указанное в договоре время;
  • Организация, которая согласно заключенному ранее документу должна предоставлять жильцам определенные услуги, отказывается от своего обязательства;
  • Если услуги, предоставляемые управляющей компанией, являются неудовлетворительного качества, что противоречит пунктам договора;
  • Если организация, которая заключила контракт с лицами, владеющими правом собственности на недвижимое имущество в данном многоквартирном доме, отказывается предоставлять жителям исчерпывающую информацию о своей сфере деятельности;
  • Срок действия договора, заключенного с управляющей компанией, подошел к концу.

На основании представленных выше обстоятельств лица, обладающие правом собственности на недвижимое имущество в данном многоквартирном доме, имеют право на инициирование договора, заключенного ранее с управляющей компанией. Дополнительные причины для аннулирования контракта должны быть указаны в тексте соглашения при его оформлении.

Следует отметить, что наиболее легитимным обстоятельством, на основании которого жильцы инициируют процесс расторжения договора, является отсутствие у них желания продлевать с управляющей компанией соглашение, срок которого подошел к концу.

Во всех других ситуациях, которые указанные выше, решить разногласие проще всего в судебной инстанции. Для этого инициатору расторжения договора требуется оформить исковое заявление и направить его в суд по месту регистрации управляющей компании. Осуществляется данный процесс согласно статье под номером 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Также требуется отметить, что каждое из перечисленных обстоятельств должно быть подтверждено при помощи определенных документов.

Расторжение договора с управляющей компанией по инициативе одной из сторон

Инициировать процедуру расторжения договора с управляющей компанией в одностороннем порядке имеют возможность лица, обладающие правом собственности на недвижимое имущество в данном многоквартирном доме. Для осуществления представленного процесса инициатору прекращения дальнейших взаимоотношений требуется следовать определенному алгоритму.

Порядок действий при расторжении договора с управляющей компанией в одностороннем порядке:

  • Для начала требуется образовать инициативную группу из собственников данного многоквартирного дома;
  • После члены представленного выше формирования должны провести разъяснительные мероприятия для остальных жителей;
  • Следующим этапом является подготовка отказного предложения;
  • После того как срок действия контракта подойдет к концу, требуется собрать всех собственников недвижимого имущества и рассмотреть вышеуказанное предложение;
  • На представленном собрании собственники квартир согласуют данный вопрос, в результате чего выбирается новая управляющая компания или другой способ руководства структурами многоквартирного дома.

Многих владельцев недвижимости в многоквартирных домах интересует тот факт, если возможно расторжение обозначенного договора по инициативе управляющей компании. В ситуации, когда срок действия представленного соглашения подошел к концу, управляющая компания имеет право не продлевать его.

Список документов

Для инициирования процесса расторжения договора с управляющей компанией, собственникам недвижимого имущества в многоквартирном доме требуется собрать определенный пакет необходимой документации.

Список документов следующий:

  • Отчет общего собрания лиц, владеющих правом собственности на недвижимость в данном многоквартирном доме, в процессе которого жители приняли решение отказаться от услуг конкретной управляющей компании;
  • Письменно составленное извещение;
  • Дубликаты заявления собственников недвижимости в данном многоквартирном доме, которые были направлены в федеральные службы или другие инстанции (Роспотребнадзор, правоохранительные органы, санитарные службы и т. д.) за период времени, пока их курировала представленная управляющая компания;
  • Дубликаты письменно оформленных претензий жильцов, в содержании которых обозначено о нарушении условий заключенного ранее договора управляющей компанией;
  • Копии документов, которые могут подтвердить, что были произведены определенные проверки деятельности рассматриваемого органа;
  • Если собственники недвижимости решат обратиться в судебную инстанцию для расторжения договора, то им понадобится исковое заявление и банковские реквизиты, которые могут удостоверить факт уплаты государственной пошлины истцом.
Читайте так же:  Страховая подала в суд по регрессу

Оформление уведомления

При расторжении договора в представленном случае существуют два типа извещений, а именно:

  • Обращение об осуществлении собрания собственников недвижимого имущества данного многоквартирного дома — дубликаты представленного документа направляются всем жильцам, а также представителям управляющей компании;
  • Уведомление, в содержании которого указывается информация о решении, принятом собственниками на собрании — направляется в организацию, которая отвечает за предоставление жильцам данного дома определенных услуг.

В содержании представленного выше документа обозначаются следующие сведения:

  • Сведения об организации, с которой происходит расторжение договора (Адрес, юридическое наименование, контактный номер);
  • Банковские реквизиты управляющей компании;
  • Полное наименование составляемого документа — «Уведомление о расторжении договора»;
  • В содержании договора инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества, а именно собственникам недвижимого имущества в многоквартирном доме, следует тщательно описать обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора.
    Ссылка на законодательный акт — статья под номером 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также 450 статья Гражданского кодекса;
  • Если это извещение об оформленном решении, то прикрепляется постановление судебной инстанции;
  • В завершении указывается дата составления уведомления о расторжении договора, а также ставятся подписи всех участников собрания.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией в суде?

Если собственники жилья в многоквартирном доме желают инициировать процесс досрочного расторжения представленного договора, то им требуется направиться в судебную инстанцию с исковым заявлением. Дела о расторжении договоров обозначенного типа рассматриваются в районном судебном учреждении. Аннулировать контракт до того как его срок подойдет к концу другим способом — невозможно.

Если после собрания жильцы многоквартирного дома решили направиться в судебную инстанцию, то им необходимо осуществить следующие действия:

  • Для начала им требуется собрать документы, которые смогут доказать, что управляющая компания нарушала условия заключенного между ними договора;
  • После им необходимо правильно составить коллективное исковое заявление;
  • Следующим шагом является уплата государственной пошлины;
  • В завершении собранный пакет документов и правильно оформленный иск направляется в суд по месту регистрации организации, с которой они желают расторгнуть договор.

Чтобы доказать, что управляющая компания не справляется с возложенными на нее обязанностями и произвести расторжение, необходимо подготовить материалы, которые могут подтвердить данный факт. К примеру, если согласно условиям ранее заключенного соглашения управляющая компания должна была осуществить ремонт в подъезде многоквартирного дома, и были собраны у собственников недвижимого имущества денежные средства за это, однако в оговоренный срок никакие работы не были произведены. В представленном случае жильцы имеют полное право направиться в судебное учреждение с исковым заявлением, в котором указать о желании инициировать процедуру досрочного расторжения договора.

Помимо иска требуется собрать документы, которые доказывают, что деньги были переданы представителям управляющей компании, а ремонт не был произведен. В качестве доказательств можно предоставить следующие документы: квитанции, свидетельствующие о перечислении денежных средств, а также письменно оформленные свидетельские показания, которые доказывают, что ремонт не был осуществлен.

Исковое заявление

Согласно общепринятым правилам, исковое заявление о расторжении представленного договора составляется в письменном формате. Однако требуется отметить, в настоящее время возможно оформление иска и в печатном виде. Вне зависимости от того какой способ составления искового заявления о расторжении контракта выберет инициатор прекращения дальнейших взаимоотношений, иск должен быть оформлен без помарок, исправлений, а также грамматических и пунктуационных ошибок. Помимо этого исковое заявление должно содержать только достоверную информацию. В противном случае иск не будет принят судом к рассмотрению.

Иск о расторжении договора с организацией, которая отвечает за предоставление различных услуг и управление многоквартирным домом, должен содержать следующие сведения:

  • В вводной части документа требуется прописать полное наименование судебного учреждения;
  • Далее указываются личные и контактные данные всех сторон данных договорных отношений, которые участвуют в судебном разбирательстве;
  • После в центре листа необходимо написать полное наименование составляемого документа — «Исковое заявление о расторжении договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке»;
  • В содержании иска о расторжении представленного документа тщательно описываются обстоятельства, на основании которых собственники недвижимого имущества в многоквартирном доме или их представители решили прекратить дальнейшее сотрудничество;
  • Далее прописывается просьба истца признать расторжение соглашения действительным;
  • Также в обязательном порядке требуется обозначить список приложенных документов;
  • Далее указывается дата и место составления искового заявления о расторжении договора с организацией, которая отвечает за предоставление определенных услуг и управлением многоквартирным домом;
  • В завершении прописываются инициалы председателя собрания жильцов, а также ставится его подпись.

Помимо искового заявления, инициатор расторжения договора должен предоставить суду пакет следующих документов:

  • Паспорт или другой документ, при помощи которого заявитель сможет подтвердить свою личность;
  • Оригинал или заверенный в нотариальной конторе дубликат договора с организацией, которая отвечает за предоставление услуг и управление многоквартирным домом;
  • Документы, при помощи которых заявитель сможет подтвердить обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора;
  • Квитанция, свидетельствующая о том, что истец уплатил государственную пошлину;
Видео (кликните для воспроизведения).

Количество исковых заявлений, как и других документов, которые предоставляются в судебное учреждение, должны соответствовать числу представителей данного разбирательства.

Источники


  1. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.

  2. Новицкий, И.Б. Римское право; М.: Гуманитарное знание, 2011. — 245 c.

  3. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — М.: Проспект, 2013. — 156 c.
  4. Селиванов, Н.А. Справочник следователя; М.: Российское право, 2012. — 320 c.
  5. Михайловская, Н.Г. Искусство судебного оратора / Н.Г. Михайловская, В.В. Одинцов. — М.: Юридическая литература, 2016. — 176 c.
Расторжение договора с ук по инициативе собственников
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here