Рейдерский захват квартиры что делать

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Рейдерский захват квартиры что делать". Актуальность информации в 2020 году вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Рейдерский захват квартиры. Предупреждён, значит – вооружён!

Юридическая неграмотность населения привела к появлению рейдеров, действующих не только на ниве бизнеса, захватывающих предприятия и фирмы, но и в жилищном хозяйстве. Долевой захват квартиры рейдерскими методами заключается в первичном выкупе одной или нескольких долей в квартире и последующем планомерном негативном влиянии на жильцов, с целью выкупа оставшихся долей.

Для полного понимания схемы рейдерского захвата квартиры, следует определиться с понятиями общей и долевой собственности.

Общее имущество – это имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. Такое имущество, может находиться в долевой собственности, с определением доли каждого собственника, или без такого определения (совместная собственность) ст. 244 ГК РФ. Доли в собственности, устанавливаются по соглашению собственников общего имущества, при недостижении согласия, доли в имуществе устанавливаются в судебном порядке. Отсутствие соглашения по долям в имуществе, в случае не возможности определения таких долей на основании закона, приводит к тому, что доли считаются равными.

Собственники долей в имуществе, вправе распоряжаться своим имуществом, находящимся в долевой собственности, только с согласия всех ее участников, так гласит ст. 246 ГК РФ. Продавать, дарить, отдавать в залог, завещать или по-другому распоряжаться своей долей собственник может только в случае соблюдения правил возмездного отчуждения.

Продажа доли в квартире или другом имуществе предусматривает право приоритетной покупки, такой доли, остальными участниками долевой собственности (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Предварительно продавец доли, обязан в письменной форме, уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу. Указание цены и условий продажи в извещении обязательно. Отказ остальных собственников долевого имущества от приобретения продаваемой доли, дает возможность продавцу продать свою долю другому лицу. Срок на покупку доли другими собственниками долевого имущества 1 месяц с момента извещения их о продаже (п.2 ст. 250 ГК РФ).

Чаще всего потерпевшими в рейдерских захватах квартир оказываются одинокие пожилые люди, также не редки случаи использования негативных межличностных отношений родственников или бывших супругов.

Спасает ли определение долей от рейдерских захватов квартир?

Началом рейдерских действий направленных на квартиры можно считать момент принятия закона о приватизации. До момента приватизации квартиры, она являлась неделимой собственностью, которая выдавалась для общего пользования, таким образом продать или подарить отдельную долю было не возможно.

Определение долей в квартире влияет только на собственность принадлежащую тому или иному лицу, то есть конкретно, сколько квадратных метров принадлежит каждому из собственников. Но доля распространяется на всю квартиру, запретить находиться в том или ином месте квартиры новому собственнику или «милому» родственнику остальные собственники не смогут.

Среди средств влияния на проживающих в квартире лиц: моральное давление, порча имущества, заселение (прописка) в квартиру большого количества жильцов. И так начнем по порядку:

1) моральное воздействие (давление) – за причинение морального вреда при наличии доказательств и свидетелей можно обратиться в суд по ст. 151 ГК РФ «Компенсация морального вреда».

[2]

2) порча имущества – квалифицируется по ст. 167 УК РФ, как умышленное повреждение имущества, в которой сказано, что порча имущества, повлекшая за собой причинение значительного ущерба, может караться:

  • штрафом до 40 тыс. рублей;
  • штрафом в размере любого дохода или зарплаты осужденного за период до 3 месяцев;
  • обязательными работами на срок до 180 часов;
  • исправительными работами на срок до 1 года;
  • арестом на срок до трех месяцев;
  • лишением свободы на срок до 2 лет.

3) заселение (прописка) большого количества жильцов – законодательством не запрещена. На сегодняшний день готовятся и обсуждаются несколько законопроектов способных в некоторой степени изменить ситуацию в лучшую сторону. Так, например, планируется установить возможность прописки на долю собственника в долевом имуществе, только его детей, супругов и близких родственников. Пока данные законопроекты не утверждены, данный способ рейдерского захвата квартиры пользуется популярностью.

Как предупредить и обезопасить себя от рейдерского захвата квартиры ?

Выход есть всегда и как говориться: «чаще всего он именно там где и вход». Во-первых, остальные собственники долей, как уже говорилось, имеют приоритетное право покупки продаваемой доли. Стоимость доли в общей собственности всегда гораздо меньше, нежели ее же стоимость, но в квартире продаваемой полностью.

Во-вторых, долю в квартире не могут продать без уведомления других собственников долей. То есть, если такого уведомления не было или продажа состоялась до окончания срока выкупа приоритетными покупателями, то сделка купли-продажи может быть признана не действительной. Помимо этого стоимость продажи доли должна быть одинакова для приоритетного покупателя (собственники остальных долей) и для третьего лица. Рейдеры выкупают долю в квартире по достаточно низкой цене, планируя впоследствии по такой же минимальной цене получить оставшиеся доли в квартире, продать квартиру, как единую и получить прибыль. Если цена, по которой доля продана, не соответствует заявленной для остальных собственников долей, то такую сделку можно признать не действительной .

В-третьих, наличие несовершеннолетних детей, являющихся собственниками долей, сделает не возможным куплю-продажу доли в квартире, согласно ст. 37 СК РФ. В данной ситуации возможно только дарение. Дарение не близким родственникам обяжет нового владельца заплатить 13 % налога. Рейдеры редко «связываются» с проблемными квартирами, в которых прописаны и проживают малолетние дети, или долей, как и проживающих достаточно много.

Вывод просто и очевиден – бороться за свое имущество нужно всегда. Неосведомленность в нюансах юридической законности и бюрократического аппарата не должна стать препятствием при защите ваших интересов. Адвокат по жилищным делам окажет правовую помощь и поддержку в любой, даже самой сложной ситуации. Не доводите дела до крайности, помощь адвоката по жилищным делам – это избавление от проблем и реальные действия по защите вашего имущества. Адвокат поможет составить исковое заявление, собрать доказательства, проследить за соблюдение сроков исковой давности и правильностью трактовок законов.

Читайте так же:  Добровольная уплата алиментов

Если вы заинтересованы тематикой жилищного права, советуем прочесть также » Как выписать человека из квартиры «.

С уважением,
Виктория Демидова, адвокат.

Особое мнение

Home » Квартирное рейдерство » Квартирное рейдерство – особо опасная форма социального терроризма

Квартирное рейдерство – особо опасная форма социального терроризма

Квартирное рейдерство — социальный терроризм

Жильё является важнейшей составляющей нашего благополучия. В России большая часть граждан имеют в собственности только одну квартиру, комнату, или дом для постоянного проживания. Если сравнить средний уровень жизни и доходов населения со стоимостью самого обычного жилья в таких крупных городах России, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и других мегаполисах, то легко можно убедиться, что жилая собственность для населения этих городов, да и большинства менее значительных населённых пунктов страны, является самой главной материальной ценностью. Значительная стоимость городских квартир привлекает квартирных рейдеров — профессиональных охотников за чужими правами на дорогую недвижимость.

Когда бытовой террор становится стандартной практикой прибыльного бизнеса.

Квартиры в крупных мегаполисах являются желанной добычей для мошенников и чёрных риэлторов, которые готовы использовать любые законные и незаконные способы для захвата дорогих квадратных метров ради наживы. За последние годы методы квартирных рейдеров начинают всё более приобретать самые опасные формы социального терроризма, которые могут нанести очень серьёзный ущерб не только материальному благосостоянию своим жертвам, а также их жизни и здоровью, но и нашему государству и обществу. Какую скрытую общественную угрозу несёт в себе волна квартирного рейдерства, поднимающаяся по всей стране? Несёт ли социальный терроризм квартирных мошенников столь же опасную угрозу обществу, какой обладают иные формы террора, борьбу с которыми наше государство ведёт всеми доступными способами?

Квартирные рейдеры – профессиональные социальные террористы.

Мошеннические схемы квартирных рейдеров не сильно изменились с эпохи 90-х, когда закон о приватизации сделал собственниками жилья миллионы граждан нашей страны. Главной целью мошенников и чёрных риэлторов является жильё, которым можно завладеть и перепродать в свою пользу, если рейдерам удаётся лишить прав собственности свою жертву. Арсенал методов, которыми пользуются злоумышленники для достижения этой цели, достаточно широк, вплоть до морального и физического насилия. Сомнительные сделки с долевой собственностью, или с использованием займа под залог недвижимости для рейдерского захвата квартир, практически никогда не имеют достаточных юридических оснований, позволяющих захватчикам легко и быстро избавиться от прежних собственников жилья. Этот бизнес требует профессиональной организации бытового террора в отношении жертв, который бы помог сломить волю к сопротивлению, внушить страх и склонить к принятию всех предъявляемых требований, чтобы избежать ещё больших страданий в будущем.

Почему деятельность чёрных риэлторов снова становится массовым явлением?

Социальный терроризм квартирных рейдеров как особая категория уголовных преступлений

Социальный терроризм является систематической и целенаправленной массовой практикой использования приёмов бытового террора, призванной склонить объект преступных домогательств к принятию каких-либо решений против собственной воли. Акт бытового террора, который имеет конкретных исполнителей, организаторов, действующих в корыстных целях, чёткий план и распределение ролей, следует считать социальным террористическим актом. Наиболее острую угрозу жизни, здоровью и имущественному благополучию социальный террор несёт малообеспеченным социальным группам, против которых его воздействие имеет наиболее разрушительные последствия. Несмотря на то, что социальный террор ограничен рамками частных интересов, его деструктивное воздействие на общество в целом несёт колоссальные последствия. В рамках уголовного и административного законодательства РФ не существует норм, определяющих социальный террор как особый вид преступления. Рейдеры применяют самые различные методы убеждения, начиная от телефонных угроз и заканчивая прямым физическим насилием. Подобные акты террора и насилия, которые целенаправленно осуществляются в процессе рейдерского захвата жилья, имеют два общих признака:

  1. Действия захватчиков направлены на склонение собственника жилья к совершению заведомо не выгодной для него сделки (ст. 179 УК).
  2. Самоуправство (ст. 330 УК). Рейдеры стараются внушить своей жертве, что все их действия находятся в рамках правового поля, хотя на самом деле это не соответствует действительности.

Чаще всего квартирные рейдеры применяют стандартную схему террора:

  • выдвижение требований (продажа долей в пользу рейдеров по заниженной цене, переоформление прав собственности, выселение);
  • осуществление насильственной, или устрашающей террористической акции, если собственник отказывается выполнять требования (проникновение в квартиру, порча имущества, угрозы, унижения, побои и проч.);
  • демонстрация безнаказанности на фоне бездействия правоохранительных органов;
  • нагнетание атмосферы страха на фоне обещаний усиления террора;
  • Повторные выдвижение требований и незамедлительное повторение актов социального террора в более жёсткой форме – и так до полной капитуляции потерпевшей стороны.

Практика социального террора

Деньги в долг под залог недвижимости

Методы социального терроризма из 90-х

В наиболее грубой и насильственной форме методы социального терроризма применяют квартирные рейдеры и чёрные риэлторы в провинциальных городах. Несмотря на относительно невысокую стоимость жилья в областных центрах РФ, от 1 до 4-5 миллионов рублей, в провинции за последние годы участились случаи насильственного переоформления прав собственности с последующим убийством прежних обитателей квартир. Убийства, совершённые при данных обстоятельствах фиксируются в таких городах, как Нижний Новгород, Екатеринбург, Киров, Ростов-на-Дону и проч. В настоящее время под удар квартирных рейдеров могут попасть представители не только малообеспеченных слоёв общества, но и вполне благополучных классов. Известный случай с московским учёным, трёхэтажную квартиру которого на ул. Пятницкая рейдеры захватили при помощи решения суда, принятого на основании поддельного договора о залоге. Хозяина квартиры замуровали на третьем этаже дорогих апартаментов в центре Москвы при попытке сопротивления, что даёт основания квалифицировать этот случай как акт социального терроризма.

Последствия социального террора квартирных рейдеров

Потеря жилья, связанная с ситуацией страха и морального напряжения, протекавшей в условиях реальной угрозы жизни и здоровья приводит к полной утрате уверенности в завтрашнем дне, иррациональному состоянию психики, хаотизации сознания и деструкции поведенческих норм. Рост волны социально-бытового терроризма, который организуют захватчики квартир, оказывает влияние на политическую сферу жизни российского общества, как важнейшее интеграционное начало для всех остальных сфер общественной жизни – социальную, экономическую и информационную. Методы социального террора квартирного рейдерства влияют самым негативным образом на общественную атмосферу, сеют неуверенность, страх и порождают недоверие к государственным институтам и органам власти. Социальный терроризм способен с особой разрушительной силой оказать влияние на демократический государственный строй, когда внутреннее желание наказать виновных может повлиять на результат голосования в пользу политических маргиналов, готовых давать любые обещания ради собственной популярности. Живым примером этого является украинский майдан. Квартирное рейдерство в этой

Читайте так же:  Сосед сливает канализацию на улицу что делать

стране никогда не утихало со времён приватизации жилья, имеет чудовищный размах и в настоящий момент приобрело крайнюю степень социального террора. Квартирное рейдерство, как форма социального терроризма,

Социальный проект «Народный антирейдер» Московский Общественный Совет по противодействию квартирному рейдерству

порождает недоверие к правительству, органам власти и ведёт к опасной дестабилизации основ общества и государства. Только гражданская консолидация под руководством общественных объединений, действующих в тесном союзе с правоохранительными органами и при поддержке инициатив от законодательной власти, способна эффективно бороться с квартирным терроризмом, приобретающим самые опасные формы социального террора.

Рейдерский захват квартиры

Рейдерским захватом называются действия, обеспечивающие быстрый переход права собственности на квартиру или дом к злоумышленнику или иным лицам, находящимся с ним в сговоре.

В Москве рейдерские захваты особенно распространены в силу дороговизны жилья. Получив недвижимость в собственность по минимальной цене, рейдеры оперативно перепродают ее по завышенной стоимости. Как защитить квартиру от захвата, следует знать каждому.

Методы захвата квартиры

  • Криминальный захват при помощи преступных методов: шантаж, насилие с целью вынуждения владельцев жилья к продаже, подлог документов.
  • Законное оформление покупки недвижимости на невыгодных для прежних собственников условиях. Данный тип захвата возможен в случае юридической неграмотности продающей стороны.
  • Комбинированный метод.

Криминальный захват в настоящее время практикуется редко, но застраховаться от него крайне сложно, он сопоставим со стихийным бедствием, особенно если речь идет о насильственных методах. Подлог документов можно выявить и доказать, но для этого потребуется помощь квалифицированного юриста.

При «законном» и комбинированном захвате рейдерами обычно являются люди с юридическим образованием или имеющие опыт в работе с недвижимостью. Они знают все тонкости жилищного законодательства и умело ими пользуются. Их интерес, в первую очередь, направлен на квартиры с долевым характером владения: процесс начинается с законного приобретения в собственность небольшой части жилплощади, а заканчивается приобретением всего жилища в рекордно короткие сроки. Делается это за счет давления на остальных владельцев квартиры несколькими способами:

  • Смена замков. Приходя в свою квартиру, которую вы делите с новыми соседями, вы не можете туда попасть. Это повторяется неоднократно, пока вы не согласитесь продать свою долю и съехать.
  • Въезд в квартиру неприятных лиц, направленных новым собственником. Алкоголики, дебоширы, люди с уголовным прошлым создают невыносимые условия жизни в квартире, вынуждая остальных жильцов искать себе новое жилье, продав свои доли за бесценок.
  • Внезапный ремонт в квартире. Новые жильцы имеют право заниматься ремонтом, списывая на него постоянную порчу вашего имущества, захламление квартиры и постоянный шум. Через какое-то время вам захочется сдаться и съехать.
  • Криминальное давление в виде шантажа и физического воздействия.

Как защититься от рейдерского захвата

Рейдерский захват квартиры довольно сложно распознать вовремя, как и вернуть себе жилье. Продав недвижимость на первый взгляд приличным людям, вы можете однажды проснуться в квартире, полной неизвестных вам агрессивных лиц.

Юристы рекомендуют придерживаться следующих общих правил безопасности:

  • Не допускайте случаев попадания к незнакомым или малознакомым лицам образцов вашей подписи.
  • Храните правоустанавливающие документы на жилье и личные документы в надежном месте, куда нет доступа посторонним.
  • Ограничивайте доступ в квартиру чужим и малознакомым лицам.
  • Жилищные и личные вопросы не обсуждайте с посторонними.
  • При поступлении предложений о сделках с жильем обязательно проконсультируйтесь с близкими людьми и адвокатом.
  • Подписывая документы имущественного характера, используйте усложненный вариант вашей подписи, чтобы ее сложно было подделать.
  • Продавая долю в квартире, нотариально зафиксируйте порядок пользования жилплощадью.

Если сделка уже совершена и условия проживания в квартире стали невыносимы, можно попытаться продать свою долю не тем людям, которые настойчиво предлагают это сделать, а другим, за более приемлемую сумму. Однако это сделать довольно сложно. Квалифицированную юридическую помощь, связанную с вопросами рейдерских захватов, вы можете получить в МКА «Юрсити».

Закажите бесплатную консультацию

Мы всегда на связи и готовы вам помочь даже ночью

Как не допустить рейдерского захвата бизнеса

Соблюдение простых правил безопасности поможет защититься от рейдеров, которые используют махинации с кредиторской задолженностью и государственные механизмы принуждения, чтобы получить контроль над активами предприятия

Видео (кликните для воспроизведения).

Рейдерство (от англ. raider – «налетчик, захватчик») – это принудительное поглощение или захват предприятия против воли собственников, в результате чего захватчики получают контроль над его активами. К рейдерской деятельности также принято относить корпоративный шантаж – «гринмейл».

Какой способ рейдерского захвата предприятий является наиболее распространенным в России?

Таким способом являются махинации с кредиторской задолженностью. Рейдер использует имеющуюся задолженность предприятия, которую оно не в состоянии погасить, либо создает ее. После этого он предлагает владельцам выкупить их активы по заниженной стоимости. Если руководство компании-должника не соглашается, то рейдер-кредитор делает все для того, чтобы разорить компанию и получить ее имущество. Применяться могут давление через налоговые органы, арест имущества, возбуждение уголовных дел, инициация процедуры банкротства и сговор с кредиторами/дебиторами. Кроме того, собственникам и их семьям могут угрожать. Методы, широко распространенные в 1990-х гг., до сих пор себя не изжили.

Читайте так же:  После развода жена не дает видеться с ребенком

Как выглядит схема рейдерского захвата?

1. Захват бизнеса начинается со сбора информации: о деятельности компании, ее общем состоянии, владельцах, сделках и проблемах. Агрессор аккумулирует сведения о финансовом положении жертвы, ее кредиторах и сроках предъявления требований.

Анализ случаев захвата компаний показывает, что если речь идет о крупной в масштабах региона или своего сегмента рынка организации, то для разработки сценария рейдеры попытаются завладеть внутренними данными, составляющими коммерческую тайну.

2. Далее агрессор выкупает права требований у кредиторов потенциальной жертвы. Как правило, это происходит путем заключения договоров цессии (уступки прав). Так в руках агрессора формируется критическая масса прав требований, которая позволит ему блокировать работу предприятия.

3. Затем агрессор выставляет жертве финансовые требования к исполнению. При этом он не идет на уступки, либо это такие компромиссы, которые в дальнейшем только увеличат задолженность перед рейдером.

4. После этого агрессор предлагает жертве заключить сделку по отчуждению имущества общества. Условия такого соглашения, как правило, выгодны только рейдеру. Для жертвы они являются кабальными. Согласие на сделку ведет к захвату бизнеса. В случае отказа агрессор использует иные способы убеждения.

Как рейдеры применяют государственные механизмы принуждения?

Схема с бюджетной задолженностью является ярким примером использования государственных механизмов принуждения в частных интересах. Для ее реализации агрессор вступает в сговор с сотрудниками ведомства, в полномочиях которых оказались долги предприятия. Это могут быть любые госорганизации, куда предприятие должно осуществлять отчисления, например Пенсионный фонд или Фонд обязательного социального страхования. Однако чаще рейдеры сговариваются с Федеральной налоговой службой. Она обладает большими возможностями для воздействия на экономическую деятельность предприятия. Видимая часть такой рейдерской деятельности может представляться как самостоятельная работа госоргана по принудительному погашению кредиторской задолженности перед бюджетом.

Часто используют уже существующий долг. В этом случае моментом атаки становится период возникновения просроченной задолженности. Порой атаке предшествует необходимость срочного погашения части долга, выставленного агрессором, что вызывает просрочку во внесении платежей в бюджет. Для этого рейдер сначала консолидирует иную кредиторскую задолженность компании, отдавая предпочтение просроченной и подтвержденной судебными актами. При этом изыскиваются способы для ограничения возможности компании оперативно найти средства на погашение крупного долга.

Так, у налоговой инспекции есть право на приостановление операций по счетам, закрепленное ст. 76 НК РФ. Решение об этом принимается руководителем налогового органа по факту неуплаты налога. Причем оно в безакцептном порядке исполняется банком. Мнение должника не учитывается.

Блокировка счетов может привести к приостановлению работы предприятия. А поскольку налоговая задолженность имеет свойство расти, у налоговой службы неизбежно возникнут основания для ареста имущества в соответствии со ст. 77 НК РФ. Ситуация может усугубиться, если арестованное имущество передадут на ответственное хранение другому лицу в соответствии с п. 11 ст. 77 НК РФ. Данный факт также ведет к блокировке работы предприятия.

В дальнейшем налоговая служба может в соответствии с п. 7, 8 ст. 46, ст. 47 НК РФ обратить взыскание на арестованное имущество и денежные средства предприятия, и в зависимости от его размера будет решаться вопрос об инициировании процедуры банкротства. В ходе исполнения решения о взыскании задолженности арест на имущество предприятия и его денежные активы наложит судебный пристав-исполнитель в соответствии с п. 1 ст. 64 Закона об исполнительном производстве.

Все это может сопровождаться активными действиями кредитора-агрессора. Например, он может инициировать судебные процессы, в ходе которых будут выставляться требования о применении обеспечительных мер в виде ареста имущества и денежных средств компании. Кроме того, эффект от действий налоговой может усиливаться проведением заказных проверок иными ведомствами; возбуждением заказных уголовных дел по реальным или сфальсифицированным основаниям, в ходе которых также могут накладываться аресты на денежные счета и имущество компании; арестом руководителей предприятия. Помимо этого агрессор может выставить к взысканию значительную часть накопленной кредиторской задолженности и также инициировать процедуру банкротства, что в результате приведет к захвату бизнеса или активов должника.

Пример рейдерского захвата бизнеса из петербургской практики

ООО строило торговый центр в Приморском районе Санкт-Петербурга, а впоследствии осуществляло обслуживание общих площадей и инженерных сетей комплекса.

На этапе строительства общество продавало будущие нежилые помещения в ТЦ по инвестиционным договорам. Один из инвесторов, приобретя несколько помещений, решил получить контроль над всем торговым центром и возможность управлять общим имуществом. Для этого ему было необходимо приобрести более 50% площадей в здании.

После покупки помещений других инвесторов у рейдера сконцентрировалось примерно 45% от общей площади комплекса. Остальные помещения рейдеру выкупить не удавалось, поскольку они принадлежали учредителям застройщика, которые не намеревались их продавать. Для реализации своих целей рейдер воспользовался низким уровнем правовой грамотности учредителей и несовершенством действующего законодательства.

Внутренняя отделка помещений не входила в инвестиционный договор. Учредители общества оформляли расчеты за нее путем выдачи от своего имени расписок в получении денег на строительные материалы, которые потом закупались и применялись для отделки помещений торгового центра. Такие расписки были выданы и рейдеру в 2004, 2005, 2006 гг. Отделка была произведена, а готовые помещения переданы рейдеру-инвестору в 2006-м, когда ТЦ был введен в эксплуатацию.

В 2009 г. рейдер обратился в правоохранительные органы с заявлением в отношении учредителей ООО по якобы имевшему место факту хищения ими денег на отделочные работы в торговом комплексе. Как впоследствии выяснилось, обращение в полицию носило формальный характер.

Получив отказ в возбуждении уголовного дела, рейдер-инвестор обратился в суд с иском о взыскании денежных средств по распискам. Выполнение застройщиком отделочных работ рейдер опроверг, представив суду сфальсифицированные договоры подряда. Согласно им эти работы выполнили другие организации. Суд удовлетворил иск, апелляция поддержала его. Решение вступило в законную силу.

Стоит отметить, что в суде представители застройщика заявили о пропуске срока исковой давности по указанным распискам. Однако Приморский районный суд Санкт-Петербурга отказал в применении этого срока, исчислив его с даты вынесения постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. С правовой точки зрения говорить о законности такого решения невозможно. При этом становится очевидно, что рейдер заблаговременно обращался в правоохранительные органы исключительно для того, чтобы впоследствии судье было на что сослаться при отказе в применении срока исковой давности.

Читайте так же:  Форма решения собственника при заочном голосовании

Так у учредителей застройщика появилась крупная кредиторская задолженность.

На этапе исполнения судебного акта этот же судья Приморского районного суда утвердил весьма странное мировое соглашение. При его заключении помимо участников первоначального дела присутствовали супруги учредителей, а также их бывший юрист, назовем его П. На этот раз он выступал на стороне рейдера.

Согласно данному мировому соглашению имущество учредителей, включая долю их жен и оформленные на супруг помещения, в разных пропорциях переходило в собственность рейдера и П. Переходила и доля одного из учредителей в уставном капитале ООО. Несмотря на участие в мировом соглашении лиц, не являвшихся сторонами судебного процесса, и не относившееся к предмету спора имущество, судья его утвердил.

При этом учредители застройщика не присутствовали в судебном заседании, когда утверждалось мировое. Более того, один из них в это время, как и в день подписания соглашения, находился в отделении интенсивной терапии после инфаркта. Другой учредитель во время заседания давал показания следователю (дата и время отражены в протоке допроса).

В это же время третий учредитель, стремясь обезопасить свое имущество и будучи введенным в заблуждение П., переоформил на него свои 62% в уставном капитале ООО. Нотариального удостоверения таких сделок тогда по закону не требовалось. В качестве гарантии возврата они подписали договор обратного выкупа доли учредителем у П. с открытой датой. Учредитель должен был зарегистрировать этот переход, когда уже можно было бы не опасаться юридических рисков. Однако, когда он подал документы на регистрацию, оказалось, что П. сменил фамилию. В связи с этим в регистрации изменений в ЕГРЮЛ было отказано. После этого бывший юрист учредителей застройщика продал рейдеру долю в уставном капитале ООО.

Так рейдеру удалось завладеть долей ООО в размере 84%, и к нему перешло управление обществом. Кроме того, у него сконцентрировалось около 51% всех площадей ТЦ. Таким образом, он приобрел контроль над торговым комплексом, поскольку получил большинство голосов в общем собрании собственников помещений, и завладел обществом, которое управляло общим имуществом.

Как избежать захвата предприятия?

Часто в компаниях не выполняются даже очевидные требования правил внутренней безопасности: отсутствует типовое соглашение с работниками о неразглашении коммерческой тайны, нет запрета на вынос документов из офиса. Распространено бесконтрольное хождение внутри компании оригиналов учредительных документов и печати организации, листов с подписью руководителя и т.п. Так появляется риск возникновения документов, подлинность которых будет крайне сложно оспорить.

Чтобы защититься от рейдеров, в первую очередь необходимо соблюдать основные правила безопасности. Печать организации и учредительные документы следует хранить в недоступном для широкого круга сотрудников месте. Подписывать документы и ставить печать рекомендуется только уполномоченным руководителям. Недопустимо разрешать неуполномоченным лицам подписывать документы от имени руководителя, даже если они пользуются высшей степенью доверия. Также следует вести строгий учет доверенностей.

В целом надлежит вести подробный архив деятельности организации. Он позволит отслеживать корпоративную работу предприятия. Необходимо хранить в оригиналах протоколы годовых и внеочередных собраний акционеров, протоколы решений совета директоров и т.п. Следует помнить: отсутствие прозрачной корпоративной истории даст возможность захватчикам воспользоваться пробелами.

Любой руководитель или владелец бизнеса, даже если он полагает, что готов к рейдерским атакам, должен постоянно контролировать ведение корпоративных документов, историю приобретения и использования недвижимого имущества и других активов предприятия.

Учредителям компании не следует самоустраняться от ее деятельности. Безусловно, каждый успешный бизнесмен старается настроить работу предприятия так, чтобы минимизировать свое непосредственное участие. Однако это существенно повышает риск рейдерского захвата бизнеса.

С особой тщательностью нужно подходить к подбору персонала. Даже курьер, продавец, уборщица и любой другой низкоквалифицированный сотрудник, которым владельцы бизнеса чаще уделяют минимум внимания, могут снабдить рейдеров информацией, необходимой для захвата предприятия. Кроме того, следует избегать корпоративных конфликтов. Правильные взаимоотношения, выстроенные между руководителем компании и подчиненными, могут являться отличной защитой от рейдерских атак, так как зачастую утечка информации осуществляется через недовольных работников.

Рейдерский захват квартиры

Скажите пожалуйста, мошенники (рейдеры), подделали документы и запись в реестре на мою квартиру и хотят ко мне подселиться. Я инвалид и не знаю как разобраться в этом деле. Что предпринять? Если можно, поподробней.

Ответы юристов ( 1 )

Единственное, что можно Вам посоветовать- написать заявление в полицию по ст. 159 УК РФ.

Рейдерский захват квартиры

Что значит страшное слово «рейдерство», которое мы так часто слышим в новостях? Knowrealty.ru расскажет, какими способами мошенники проникают в чужие квартиры и начинают жить чужими жизнями.

Иллюстрация: Полина Васильева

Слово «рейдер» происходит от английского ‘raider’ — «участник налёта». Говоря простым языком, рейдерский захват – это процесс поглощения любого недвижимого объекта обманным методом против воли его собственника, то есть, все те действия, которые обеспечивают быстрый переход права собственности к злоумышленникам. Если раньше термин «рейдерство» чаще всего употребляли в контексте мошеннического захвата крупных коммерческих учреждений, то сейчас невероятное распространение получил захват частного жилья.

Одной из главных причин появления рейдеров стала повальная юридическая неграмотность населения. Происходит ли это из-за непонимания всей серьёзности ситуации или же из-за нехватки времени или интереса для изучение законодательства – неизвестно. Зато этого интереса у рейдеров и «чёрных» риелторов хоть отбавляй. Как правило, мошенники имеют высшее юридическое образование, представляют собой хорошо подготовленную группу лиц и прекрасно разбираются в конъюнктуре местного рынка жилья. Таким образом, рейдеры легко действуют в рамках российского законодательства, что сильно усложняет процесс доказательства правоты владельцев недвижимости.

Читайте так же:  Разрешение на прием иностранных граждан для организации

Какими конкретно методами пользуются рейдеры? Как защитить свою квартиру от захвата? Мы составили список наиболее популярных способов отъёма квартир.

Захват №1: «Мы делили апельсин…»

Открыть двери в вашу квартиру рейдерам может получение мошенниками даже минимальной доли, составляющей 1/200 от всей площади жилья. Но при владении этой, казалось бы, незначительной «недвижимостью», любой человек становится полноправным совладельцем жилья.

Следует знать, что Гражданским кодексом РФ предусмотрена защита собственников такого жилья в виде преимущественного права покупки. Поэтому дольщики в праве рассчитывать на то, что другие жильцы не смогут реализовать свою долю постороннему человеку. Но и этот пункт легко обойти путём оформления договора не купли-продажи, а дарения. По закону, о таком «подарке» доли никто не обязан уведомлять собственников.

Суть захвата заключается в том, что после покупки доли один или несколько мошенников вселяются в жильё и буквально выживают остальных собственников. Методов психологического давления, к сожалению, у мошенников предостаточно. Доведенные до отчаяния жильцы продают свою долю за бесценок или соглашаются с рейдерами и продают всю квартиру целиком, деля доход от продажи не в соответствии с размером доли каждого, а 50 на 50.

Захват №2: На попятный

Вы недавно приобрели квартиру, но продавец вдруг отказывается освобождать уже проданное жильё. Он не отдаёт новому хозяину документы и ключи, требуя при этом расторгнуть договор. Дело доходит до суда, и продавец начинает утверждать, что договор купли-продажи был подписан им в невменяемом состоянии. Подкреплять свои слова рейдер будет справками из клиники — всему виной алкогольное или наркотическое опьянение. Такой способ становится практически неоспоримым, если деньги за жильё были переданы вами из рук в руки, а это вы уже, увы, ничем не сможете подтвердить.

Таким образом, покупатель может оказаться в довольно плачевной ситуации. И главный совет здесь таков: оформляйте все расчёты через банк, его официальные документы будут являться весомым аргументом в суде.

Захват №3: Фальсификации долгов

Рейдеры легко подделывают документы о вреде, нанесённом имуществу ваших новых соседей, которые уже успели подать на вас в суд за причинённый ущерб. Не стоит удивляться, что ни одна из повесток в суд почему-то не приходила вам на руки. Возможно, вы находились в отъезде или часто не бывали дома. Имея достаточные доказательства вашей вины, суд выносит постановление о продаже квартиры и компенсации всех убытков. Подставные лица оценивают жильё в минимальную сумму, за которую жильё и покупают на аукционе уже третьи лица. Новые жильцы имеют полное право въехать в квартиру, буква закона соблюдена. Практически все документы подделаны, соседи, которым якобы нанесли ущерб, исчезли, вы остались на улице. Вот такой беспредельный захват.

Захват №4: Неприватизированная квартира

Жильцы такой квартиры совершенно случайно узнают о том, что их семья подлежит выселению. Непонятным образом ордер на квартиру был внезапно аннулирован за их спиной. Никто не стал оповещать уже бывших жильцов о причинах признания неправоспособным их ордера. На судебное заседание их позвать «забыли». Судебное решение вынесено, жильцов быстро выселяют из квартиры.

Собственник решает «подкрепить» свой бюджет, сдав квартиру в аренду. На удивление быстро и легко найдя арендатора и подписав с ним договор, он даже не догадывается, что эта история может выйти ему боком. Предоставляя квартиросъемщику прописку по месту пребывания, владелец не имеет представления об одном маленьком нюансе: если у его нового квартиросъёмщика вдруг появляется ребёнок, он автоматически прописывается в этой же квартире.

Ничего не подозревая в начале, через некоторое время собственник вдруг замечает задержки в оплате аренды, которые становятся регулярными. Накопив значительный долг, жильцы отказываются съезжать в ответ на призывы и требования. В данной ситуации обращение в суд не даст никаких положительных результатов: закон не допускает выселения семей с малолетними детьми. Итог плачевен: до совершеннолетия ребёнка ваши недобросовестные «квартиросъёмщики» обеспечены жильём.

[1]

Кто становится жертвой мошенников?

[3]

Чаще всего жертвами рейдеров становятся социально незащищенные слои населения: пожилые люди, матери-одиночки, алко- или наркозависимые и даже мужчины-холостяки. Однако, спровоцировать рейдерский захват квартиры может каждый. Поэтому:

  • Постарайтесь не демонстрировать вашу подпись малознакомым людям.
  • Храните все документы на жильё, а также ваши личные документы в надежном месте.
  • Всегда имейте доказательства передачи денег при сделках: расписки, чеки, показания свидетелей.
  • При поступлении любых, даже самых выгодных предложений о сделках с жильём, обязательно посоветуйтесь с родными, а ещё лучше — проконсультируйтесь с юристом.

Рейдерство гораздо проще предотвратить, нежели потом с боем возвращать себе своё собственное жильё. Главным оружием в борьбе с мошенниками является чёткий контроль за всеми правоустанавливающими документами на собственность, а также своевременная проверка и неоднократная перепроверка всех операций с недвижимостью.

Видео (кликните для воспроизведения).

Бороться за свое имущество нужно всегда. Только не доводите дело до крайности и вовремя принимайте меры.

Источники


  1. Неуймин, Я. Г. Вопросы истории и методологии автоматизации промышленного производства / Я.Г. Неуймин. — М.: Главная астрономическая обсерватория АН СССР, 2014. — 160 c.

  2. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.

  3. ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.
  4. CD-ROM. Юридические науки. Диск 2. Шпаргалки для студентов. — Москва: РГГУ, 2013. — 418 c.
  5. Тихомиров, М. Ю. Незаконное увольнение. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 673 c.
Рейдерский захват квартиры что делать
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here